Ratgeber · Recht & Grundbuch
Wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer — Trauschein und gemeinsame Jahre ändern daran nichts. Dieser Ratgeber erklärt mit den geltenden Paragrafen, wem das Haus bei Scheidung und Erbe gehört und wie der Eintrag korrigiert wird.
Eigentümer einer Immobilie ist in Deutschland die Person, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und begründet die gesetzliche Vermutung, dass der eingetragene Berechtigte auch der wahre Eigentümer ist (§ 891 BGB, § 892 BGB).
Daraus folgt ein Punkt, der viele Eheleute überrascht: Wer die Finanzierung mitgetragen, das Haus mit eingerichtet oder jahrzehntelang darin gewohnt hat, wird dadurch nicht automatisch Eigentümer. Entscheidend ist allein die Eintragung. Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, gehört ihm die Immobilie als Alleineigentum — auch wenn beide sie gemeinsam bezahlt haben.
Sie sind sich nicht sicher, wie Ihre eigene Immobilie eingetragen ist? Wer als Eigentümer registriert ist, lässt sich im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung zu Ihrem Objekt einsehen — gemeinsam mit weiteren Daten wie Bodenrichtwert und Mikrolage.
Ohne notariellen Ehevertrag leben Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Der Name führt leicht in die Irre, denn eine „Gemeinschaft" am Vermögen entsteht gerade nicht.
Das Gesetz ist hier eindeutig: „Das Vermögen des Mannes und das Vermögen der Frau werden nicht gemeinschaftliches Vermögen der Ehegatten" (§ 1363 Abs. 2 BGB). Jeder Ehegatte bleibt also Eigentümer dessen, was ihm gehört — auch dessen, was während der Ehe hinzukommt. Eine „automatische Hälfte" am Haus des Partners gibt es im gesetzlichen Güterstand nicht.
Einen wichtigen Schutz gibt es dennoch: Nach § 1365 BGB darf sich ein Ehegatte nicht ohne Zustimmung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Ist das Haus praktisch das gesamte Vermögen des eingetragenen Eigentümers, kann er es während der Ehe nicht allein wirksam verkaufen — die Zustimmung des Partners ist nötig.
§ 1365 BGB verschafft dem nicht eingetragenen Ehegatten kein Eigentum, sondern nur ein Zustimmungsrecht zu bestimmten Verkaufsgeschäften. Am Eintrag im Grundbuch ändert die Vorschrift nichts.
Steht bei der Scheidung nur ein Ehepartner im Grundbuch, bleibt dieser Alleineigentümer. Die Scheidung selbst bewirkt keine Änderung am Grundbuch; der Eintrag wird nicht von Amts wegen angepasst. Eine Übertragung von Anteilen müsste ausdrücklich vereinbart und beim Grundbuchamt vollzogen werden.
Der finanzielle Ausgleich läuft beim gesetzlichen Güterstand über den Zugewinnausgleich (§ 1378 BGB). Dabei wird verglichen, um wie viel das Vermögen jedes Ehegatten während der Ehe gewachsen ist (Zugewinn = Endvermögen minus Anfangsvermögen, § 1373 BGB). Wer den höheren Zugewinn erzielt hat, schuldet dem anderen die Hälfte des Überschusses.
Entscheidend ist die Trennung zweier Ebenen:
Praktisch kann das bedeuten: Der eingetragene Eigentümer behält das Haus, muss den Ex-Partner aber aus dem Wertzuwachs auszahlen. Der Wert der Immobilie ist dafür der zentrale Rechenposten — wie er ermittelt wird, lesen Sie unter Verkehrswert der Immobilie.
Häufiger steht das gemeinsame Haus auf beide Ehegatten — meist je zur Hälfte. Dann liegt Miteigentum nach Bruchteilen vor (§ 1008 BGB in Verbindung mit §§ 741 ff. BGB). Jeder gehört sein Bruchteil; auch hier ändert die Scheidung daran zunächst nichts.
Für die Auseinandersetzung gibt es mehrere Wege:
Einigen sich die Eheleute nicht, kann jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB). Geschieht das nicht freiwillig, droht die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG: ein gerichtliches Verfahren, in dem das Grundstück versteigert und der Erlös nach Abzug von Kosten und Schulden quotal verteilt wird. Sie endet oft unter dem freien Verkaufspreis — eine einvernehmliche Lösung ist fast immer günstiger.
Wird ein Miteigentumsanteil am Familienheim zwischen (geschiedenen) Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung übertragen, fällt regelmäßig keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG). Die Befreiung gilt für Erwerbe zwischen Ehegatten und im Zuge der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
Stirbt der eingetragene Eigentümer, geht sein Vermögen als Ganzes auf die Erben über — und zwar kraft Gesetzes im Augenblick des Todes (Gesamtrechtsnachfolge, § 1922 BGB). Die Erben werden also automatisch Eigentümer der Immobilie, bevor irgendetwas im Grundbuch steht.
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Die Immobilie gehört dann allen gemeinsam zur gesamten Hand — kein Miterbe hat einen frei verfügbaren Bruchteil am Haus, und über das Objekt kann grundsätzlich nur die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheiden.
Ein automatischer Hinweis an die Erben beim Tod des Eigentümers ist gesetzlich nicht vorgesehen. Das Grundbuch wird nur auf Antrag der Erben berichtigt (§ 13 GBO), nicht von Amts wegen. Wer untätig bleibt, steht weiterhin mit dem Namen des Verstorbenen im Register.
Nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig, weil noch der Verstorbene eingetragen ist. Die Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO setzt den Nachweis voraus, dass das Eigentum auf die Erben übergegangen ist.
Diesen Erbnachweis erbringen Sie gegenüber dem Grundbuchamt durch:
Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers beantragt wird (§ 60 Abs. 4 GNotKG). Danach fallen für dieselbe Eintragung die regulären Gebühren nach dem Grundstückswert an. Wer die Frist nutzt, spart bares Geld.
Anders als beim Verkauf ist im Erbfall keine Auflassung nötig — das Eigentum ist bereits übergegangen, es geht nur noch um die Korrektur des Registers.
Soll der Eigentümer zu Lebzeiten wechseln — etwa beim Auskauf nach der Scheidung, bei Schenkung oder Verkauf —, geschieht das immer in zwei Schritten:
Wer Einsicht ins Grundbuch nehmen möchte, muss ein berechtigtes Interesse darlegen (§ 12 GBO). Als Eigentümer ist dies bei Ihrem eigenen Objekt selbstverständlich gegeben; daneben kommen etwa Kaufinteressenten, Gläubiger oder Ehegatten mit konkretem vermögensrechtlichem Bezug in Betracht.
Der Eigentümereintrag bestimmt nicht nur, wer verkaufen darf, sondern auch, wer für Lasten einsteht — etwa die Grundsteuer. Den Wert Ihrer Immobilie liefert das Grundbuch hingegen nicht; dazu mehr unter Bodenrichtwert und Immobilienbewertung.
Geht es Ihnen um den konkreten Marktwert — etwa für die Auszahlung beim Zugewinnausgleich oder die Aufteilung im Erbfall —, gilt: Eine erste kostenlose Bewertung erhalten Sie im Verkaufs- oder Vermietfall über die Maklerei direkt in der App. Einen rechtssicheren, vor Gericht und Finanzamt belastbaren Wert liefert dagegen nur ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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