Mieterhöhung: Wann und wie viel Sie als Vermieter verlangen dürfen

Die zwei Wege zur höheren Miete — und was nicht geht

Im laufenden Mietverhältnis über Wohnraum können Sie die Miete nicht einseitig nach Belieben anheben. Das Bürgerliche Gesetzbuch lässt für die frei vereinbarte Miete im Wesentlichen zwei Wege zu:

• Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Sie verlangen vom Mieter die Zustimmung dazu, dass die Miete an das ortsübliche Niveau angepasst wird. Das ist der häufigste Fall.
• Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. Nach baulichen Verbesserungen legen Sie einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Miete um — hier brauchen Sie keine Zustimmung, sondern erklären die Erhöhung einseitig.

Daneben gibt es Mietverhältnisse, in denen die Steigerung von vornherein im Vertrag steht: die Staffelmiete mit fest vereinbarten Erhöhungsschritten und die Indexmiete, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Wo eine wirksame Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist, ist der Weg über § 558 BGB für die Laufzeit grundsätzlich gesperrt. Dieser Leitfaden behandelt die beiden erstgenannten Wege im frei vereinbarten Mietverhältnis.

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Der Anspruch aus § 558 BGB ist ein Anspruch auf Zustimmung: Sie verlangen, dass der Mieter einer höheren Miete zustimmt, höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

• Wartezeit (Jahressperrfrist): Die Miete muss bei Wirksamwerden der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen (§ 558 Abs. 1 BGB). In der Praxis bedeutet das: frühestens nach zwölf Monaten verlangen, wirksam nach fünfzehn.
• Ortsübliche Vergleichsmiete: Maßstab ist das übliche Entgelt für vergleichbaren Wohnraum (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage, energetische Ausstattung) in der Gemeinde, gebildet aus den Mieten der letzten sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB).
• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).

Stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Schweigt oder verweigert er die Zustimmung, bleibt Ihnen die Zustimmungsklage: Sie haben dafür nach Ablauf der Überlegungsfrist drei Monate Zeit (§ 558b Abs. 2 BGB).

Kappungsgrenze: 20 oder 15 Prozent?

Die Kappungsgrenze deckelt die Steigerung, unabhängig davon, wie weit die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich darüber liegt. Der Regelwert sind 20 Prozent in drei Jahren. Auf 15 Prozent sinkt die Grenze nur dann, wenn das Land die betreffende Gemeinde oder den Stadtteil per Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Ob Ihr Objekt betroffen ist, ergibt sich also aus der jeweiligen Landesverordnung — diese sind zeitlich befristet und werden regelmäßig neu erlassen.

Wichtig ist der Bezugspunkt: Die drei Jahre rechnen vom Zeitpunkt, zu dem die erhöhte Miete eintreten soll, drei Jahre zurück. Maßgeblich ist die Miete zu diesem Stichtag. Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht — sie folgen ihrer eigenen Grenze (siehe unten).

Die Werte zeigen die absolute Obergrenze der Kappung. Sie dürfen nie höher als bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen — liegt diese unter dem Kappungswert, ist sie die Grenze.

Das Verlangen richtig begründen (§ 558a BGB)

Das Erhöhungsverlangen muss dem Mieter in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Ohne schlüssige Begründung ist es unwirksam. Das Gesetz erkennt vier Begründungsmittel an (§ 558a Abs. 2 BGB):

• Mietspiegel — der praktisch wichtigste Weg. Sie ordnen die Wohnung in das einschlägige Mietspiegelfeld ein und geben den ortsüblichen Wert an.
• Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB), sofern für die Gemeinde geführt.
• Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen — aufwendiger und kostenintensiver, aber wo kein Mietspiegel besteht oft der sauberste Weg.
• Drei Vergleichswohnungen: Sie benennen drei konkrete Wohnungen mit höherer Miete, die Sie nachvollziehbar individualisieren (Adresse, Lage im Haus).

Existiert ein qualifizierter Mietspiegel und enthält er Angaben zu Ihrer Wohnung, müssen Sie diese im Verlangen mitteilen, auch wenn Sie auf ein anderes Begründungsmittel zurückgreifen (§ 558a Abs. 3 BGB). Vergessen Sie diese Mitteilung nicht — ihr Fehlen kann das Verlangen angreifbar machen.

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel (§ 558c, § 558d BGB)

Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, erstellt von der Gemeinde oder gemeinsam von Vermieter- und Mietervertretern. Das Gesetz unterscheidet zwei Stufen:

Die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels (§ 558d Abs. 3 BGB) ist Ihr stärkstes Argument im Streitfall: Der Mieter müsste den Spiegel substanziell erschüttern, um die Werte in Frage zu stellen. Achten Sie deshalb auf die korrekte Einordnung Ihrer Wohnung in das richtige Feld — Baujahr, Größenklasse, Ausstattung und Lage entscheiden über den maßgeblichen Quadratmeterpreis.

Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)

Haben Sie die Wohnung baulich verbessert — etwa energetisch saniert, den Wohnwert nachhaltig erhöht oder dauerhaft Einsparungen geschaffen —, dürfen Sie nach § 559 BGB die Jahresmiete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Reine Instandhaltung zählt nicht; diese Kostenanteile müssen Sie herausrechnen.

Diese Erhöhung erklären Sie einseitig in Textform und müssen sie nachvollziehbar berechnen und erläutern (§ 559b Abs. 1 BGB). Der Mieter schuldet die höhere Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung; diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn Sie die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt haben oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559b Abs. 2 BGB).

Begrenzt wird die Umlage durch die Kappung des § 559 Abs. 3a BGB: Innerhalb von sechs Jahren darf die Modernisierungserhöhung die Miete um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigern — bei einer Ausgangsmiete von unter 7 Euro/m² nur um 2 Euro je Quadratmeter. Diese Grenze gilt zusätzlich und unabhängig von der Vergleichsmieten-Kappung. Wie Sie die zugrunde liegenden Aufwendungen steuerlich behandeln, lesen Sie im Ratgeber Modernisierung absetzen.

Abgrenzung: Mietpreisbremse, Vergleichsmiete, Betriebskosten

Drei Instrumente werden oft verwechselt — sie greifen zu unterschiedlichen Zeitpunkten:

• Mietpreisbremse (§ 556d BGB): Sie betrifft nur die Neuvermietung. In ausgewiesenen Gebieten darf die Miete bei Mietbeginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für die laufende Erhöhung im bestehenden Mietverhältnis ist sie ohne Bedeutung. Die Regelung wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (Gesetz in Kraft seit 23. Juli 2025).
• Vergleichsmieten-Erhöhung (§ 558 BGB): der hier behandelte Regelfall im laufenden Vertrag.
• Betriebskosten: Deren Anpassung ist keine Mieterhöhung. Sie laufen über die Nebenkostenabrechnung und richten sich nach dem tatsächlichen Verbrauch und der Vereinbarung im Mietvertrag.