Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Widerspruch

Was Eigenbedarf rechtlich bedeutet (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Wohnraummietverhältnisse sind in Deutschland fest geschützt: Der Vermieter kann nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Der häufigste Fall ist der Eigenbedarf. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Entscheidend ist das Wort „benötigt". Das bedeutet nicht, dass Sie auf die Wohnung angewiesen sein oder sich in einer Notlage befinden müssen. Es genügt nach ständiger Rechtsprechung, dass Sie vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Nutzungswunsch haben (grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 20.01.1988 — VIII ARZ 4/87). Ein selbst geschaffener Bedarf — etwa der Wunsch des Vermieters, aus der Mietwohnung in das eigene Haus zu ziehen — ist grundsätzlich anzuerkennen.

Gleichzeitig dürfen Sie den Eigenbedarf nicht erfinden oder überhöhen. Der angemeldete Bedarf muss ernsthaft, konkret und gegenwärtig sein. Ein bloß vager Plan für eine ungewisse Zukunft reicht nicht — und ein vorgetäuschter Bedarf wird teuer (dazu unten).

Für wen Sie kündigen dürfen: der begünstigte Personenkreis

Eigenbedarf können Sie nur für sich selbst oder für einen eng umrissenen Kreis von Personen anmelden. Wer dazugehört, hat die Rechtsprechung über die Jahre konkretisiert:

• Der Vermieter selbst — auch ein Mitglied einer vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer Erbengemeinschaft kann Eigenbedarf für sich geltend machen.
• Familienangehörige — unstreitig Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern und Geschwister. Der BGH hat den Kreis auf Personen erweitert, denen der Vermieter gegenüber typischerweise verbunden ist: Auch Nichten und Neffen zählen dazu (BGH, Urteil vom 27.01.2010 — VIII ZR 159/09).
• Angehörige des Haushalts — Personen, die mit dem Vermieter in häuslicher Gemeinschaft leben, etwa eine Pflegekraft oder eine Person, die den Haushalt führt, auch ohne Verwandtschaft.

Nicht erfasst sind dagegen entferntere Verwandte ohne enge Bindung sowie reine Freunde oder Bekannte. Wichtig: Sie müssen die Bedarfsperson namentlich benennen und das Verhältnis zu ihr offenlegen. Eine Kündigung „für Familienangehörige" ohne konkrete Person ist unwirksam.

Die Begründung im Kündigungsschreiben (§ 573 Abs. 3 BGB)

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein. Den Inhalt regelt § 573 Abs. 3 BGB: Die Gründe für das berechtigte Interesse sind im Kündigungsschreiben anzugeben. Diese Begründungspflicht soll dem Mieter frühzeitig Klarheit über seine Lage verschaffen.

Nach der Rechtsprechung des BGH genügt formell, dass Sie

• die Bedarfsperson bezeichnen, für die Sie die Wohnung benötigen, und
• das Interesse darlegen, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat (etwa: erwachsenes Kind gründet eigenen Hausstand; Vermieter will näher an den Arbeitsplatz oder zu pflegebedürftigen Eltern ziehen).

Eine Überfrachtung mit Details — Quadratmeterzahl, Grundrisse, Lebensplanung im Einzelnen — ist nicht erforderlich. Die angegebenen Tatsachen müssen aber der Wahrheit entsprechen und dürfen den Bedarf nicht dramatisieren.

Kündigungsfristen — und die Sperrfrist nach Umwandlung (§§ 573c, 577a BGB)

Auch bei Eigenbedarf gelten die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573c BGB. Sie richten sich nach der Wohndauer des Mieters und verlängern sich mit den Jahren:

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Zum Nachteil des Mieters abweichende, also kürzere Fristen sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).

Eine zusätzliche Sperre greift, wenn eine vermietete Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wurde. Nach § 577a BGB kann sich der Erwerber frühestens drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängern die Länder diese Sperrfrist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB) — in Berlin, Hamburg und vielen bayerischen Städten gelten zehn Jahre, in anderen Ländern fünf bis acht. Der BGH zählt auch die Übertragung in eine Familien-Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur „Veräußerung", sodass die Sperrfrist nicht durch eine GbR-Konstruktion umgangen werden kann (§ 577a Abs. 1a BGB).

Anbietpflicht: freie Alternativwohnung vorrangig anbieten

Wird während der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei, müssen Sie diese dem gekündigten Mieter aus Rücksichtnahme zur Anmietung anbieten, bevor Sie sie anderweitig vergeben. Diese Anbietpflicht hat der BGH aus dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entwickelt.

Die Rechtsfolge hat der BGH 2016 zugunsten der Vermieter klargestellt: Verletzen Sie die Anbietpflicht, bleibt die Eigenbedarfskündigung selbst wirksam — der Mieter kann nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. In Betracht kommt aber ein Schadensersatzanspruch in Geld, etwa für Umzugs- und Maklerkosten oder eine teurere Ersatzwohnung (BGH, Urteil vom 14.12.2016 — VIII ZR 232/15). Wer die Alternativwohnung von vornherein anbietet, vermeidet diese Kosten und nimmt dem Mieter ein Argument im Räumungsprozess.

Widerspruch und Härtefall des Mieters (§ 574 BGB)

Selbst eine formell korrekte und materiell begründete Eigenbedarfskündigung führt nicht automatisch zur Räumung. Der Mieter kann nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung Ihrer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist.

Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Beendigungstermin erklärt werden (§ 574b BGB); Sie sollten den Mieter auf dieses Recht und die Frist hinweisen. Anerkannte Härtegründe sind insbesondere:

• Hohes Alter in Verbindung mit langer Wohndauer und tiefer Verwurzelung im Umfeld;
• schwere Krankheit oder Gebrechlichkeit, wenn ein Umzug die Gesundheit ernsthaft gefährden würde;
• Schwangerschaft, laufendes Schuljahr oder Examen sowie das Fehlen zumutbaren Ersatzwohnraums zu angemessenen Bedingungen (§ 574 Abs. 2 BGB).

Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab. Bei geltend gemachter Gesundheitsgefahr verlangt der BGH eine besonders sorgfältige Sachaufklärung, regelmäßig durch Sachverständigengutachten; widersprüchliche Atteste dürfen nicht ungeprüft übernommen werden (BGH, Beschluss vom 26.08.2025 — VIII ZR 262/24, im Anschluss an BVerfG zur Bedeutung von Leben und Gesundheit, Art. 2 Abs. 2 GG). Liegt eine Härte vor, kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortgesetzt werden.

Vorgetäuschter Eigenbedarf — das teuerste Risiko

Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, um einen Mieter loszuwerden, riskiert erheblichen Schadensersatz. Zieht die benannte Bedarfsperson nach dem Auszug des Mieters nicht ein oder wird die Wohnung kurz darauf teurer weitervermietet oder verkauft, liegt der Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs nahe.

Der BGH legt Ihnen dann eine strenge Darlegungslast auf: Sie müssen nachvollziehbar und detailliert erklären, warum der zunächst ernsthafte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Gelingt das nicht, schulden Sie dem Mieter Ersatz für alle kündigungsbedingten Kosten — Umzug, Maklerprovision, höhere Miete der Ersatzwohnung, oft auch Prozesskosten (grundlegend BGH, Urteil vom 10.06.2015 — VIII ZR 99/14). Daneben droht bei vorsätzlicher Täuschung ein Strafverfahren wegen Betrugs.

Praktische Konsequenz: Melden Sie Eigenbedarf nur an, wenn er real ist, dokumentieren Sie die Gründe, und setzen Sie den Bedarf nach dem Auszug auch tatsächlich um. Fällt der Bedarf vor dem Auszug weg, müssen Sie das dem Mieter mitteilen, sonst wird die Kündigung rechtsmissbräuchlich.

Häufige Gründe für die Unwirksamkeit — und wie es sauber gelingt

Die meisten Eigenbedarfskündigungen scheitern nicht am fehlenden Bedarf, sondern an vermeidbaren Fehlern. Die häufigsten Stolperfallen:

• Bedarfsperson nicht oder falsch benannt oder Person gehört nicht zum begünstigten Kreis.
• Begründung fehlt, ist zu pauschal oder dramatisiert den Bedarf (Verstoß gegen § 573 Abs. 3 BGB).
• Formfehler: keine Schriftform, nicht von allen Vermietern unterschrieben, falscher Adressat (alle Mieter müssen benannt werden).
• Kündigungsfrist oder Sperrfrist missachtet (§§ 573c, 577a BGB).
• Anbietpflicht verletzt — kostet zwar nicht die Kündigung, aber Schadensersatz.
• Rechtsmissbrauch: überhöhter Bedarf (deutlich zu große Wohnung), absehbarer Wegfall des Bedarfs oder ein im Mietvertrag vereinbarter Kündigungsverzicht.

So gelingt es rechtssicher: realer, konkreter Bedarf für eine namentlich benannte berechtigte Person; vollständige schriftliche Begründung; korrekte Fristen; vorrangiges Angebot frei werdender Alternativwohnungen; und nach dem Auszug die tatsächliche Umsetzung des Bedarfs. Verläuft die Kündigung streitig, lesen Sie weiter zum Ablauf der Räumungsklage. Grundsätzliches zur Vermieterkündigung finden Sie im Ratgeber Mietvertrag als Vermieter kündigen; wer statt zu kündigen verkaufen möchte, liest vermietete Wohnung verkaufen.