Mietvertrag kündigen als Vermieter: Gründe, Fristen, Form

Vermieter haben kein freies Kündigungsrecht

Der wichtigste Satz zuerst: Bei vermietetem Wohnraum können Sie als Vermieter nicht einfach kündigen, weil Ihnen der Mieter unsympathisch ist, Sie höhere Miete erzielen möchten oder die Wohnung verkaufen wollen. Das Gesetz schützt den Mieter besonders, weil seine Wohnung Lebensmittelpunkt ist.

Eine ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Abs. 1 BGB zwingend ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Liegt keiner der gesetzlich anerkannten Gründe vor, ist die Kündigung unwirksam — der Mieter kann einfach wohnen bleiben. Ausdrücklich kein berechtigtes Interesse sind nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB die Kündigung zum Zweck einer Mieterhöhung und der Umstand, dass die Wohnung in Eigentum umgewandelt werden soll.

Etwas anderes gilt nur in zwei Konstellationen: bei der erleichterten Kündigung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a BGB) und bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB), etwa bei erheblichem Zahlungsverzug. Beide behandeln wir unten.

Die anerkannten Kündigungsgründe nach § 573 BGB

§ 573 Abs. 2 BGB nennt die drei klassischen Fälle eines berechtigten Interesses. Die Aufzählung ist nicht abschließend ("insbesondere"), in der Praxis aber maßgeblich:

• Schuldhafte Pflichtverletzung (Nr. 1): Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt — etwa durch wiederholte unpünktliche Mietzahlung, anhaltende Störung des Hausfriedens oder unerlaubte Untervermietung. Trägt die Verletzung nicht das Gewicht einer fristlosen Kündigung, kommt diese ordentliche Variante in Betracht, meist nach vorheriger Abmahnung.
• Eigenbedarf (Nr. 2): Sie benötigen die Räume als Wohnung für sich selbst, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts. Der Bedarf muss konkret, ernsthaft und nachvollziehbar sein; vorgeschobener Eigenbedarf macht Sie schadensersatzpflichtig. Mehr dazu im gesonderten Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung.
• Wirtschaftliche Verwertung (Nr. 3): Sie sind durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und würden dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Die Hürde ist hoch — der bloße Wunsch nach höherem Verkaufserlös im vermieteten Zustand genügt nicht.

Welcher Grund auch trägt: Sie müssen ihn im Kündigungsschreiben konkret angeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Nachgeschobene Gründe sind nur sehr eingeschränkt berücksichtigungsfähig.

Kündigungsfristen: 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c BGB)

Wie lange im Voraus Sie kündigen müssen, hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Die Frist ist gestaffelt und verlängert sich für den Vermieter mit zunehmender Wohndauer des Mieters (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat noch mitzählt.

Die Frist verlängert sich also nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Maßgeblich ist der tatsächliche Beginn der Überlassung, nicht das Vertragsdatum. Wichtig: Für den Mieter bleibt es stets bei drei Monaten — die Staffelung gilt nur zu Ihren Lasten als Vermieter.

Vertragliche Klauseln, die den Mieter benachteiligen, sind nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Eine längere Frist zugunsten des Mieters dürfen Sie hingegen vereinbaren.

Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573a BGB)

Eine Ausnahme vom Erfordernis des berechtigten Interesses gilt im selbst bewohnten Zwei-Parteien-Haus. Nach § 573a Abs. 1 BGB können Sie ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von Ihnen selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch ohne berechtigtes Interesse kündigen.

Der Gesetzgeber gleicht den Verzicht auf einen Kündigungsgrund durch eine längere Schonfrist aus: Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate (§ 573a Abs. 1 Satz 2 BGB). Aus 3/6/9 Monaten werden in diesem Fall also 6/9/12 Monate. Außerdem müssen Sie im Kündigungsschreiben angeben, dass Sie die erleichterte Kündigung nach § 573a in Anspruch nehmen (§ 573a Abs. 3 BGB).

Außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543, § 569 BGB)

Bei schwerwiegenden Vertragsverstößen müssen Sie nicht abwarten. Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihr die Fortsetzung bis zum Ablauf der ordentlichen Frist nicht zugemutet werden kann.

Der praktisch wichtigste Fall ist der Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter

• an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist — bei Wohnraum heißt das nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB: mehr als eine Monatsmiete, oder
• über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug gerät.

Daneben rechtfertigen unter anderem die nachhaltige Störung des Hausfriedens oder die unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte eine fristlose Kündigung; bei vertragswidrigem Gebrauch ist regelmäßig eine vorherige Abmahnung nötig (§ 543 Abs. 3 BGB). Praktisch sollten Sie die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung verbinden — fällt die fristlose aus (etwa durch Schonfristzahlung), bleibt die ordentliche bestehen.

Achtung Schonfrist: Wenn der Mieter doch zahlt (§ 569 BGB)

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist kein Selbstläufer. Sie wird nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs — also nach Zustellung der Räumungsklage — die rückständige Miete vollständig nachzahlt oder eine öffentliche Stelle (etwa das Jobcenter) die Zahlung verbindlich übernimmt. Das ist die sogenannte Schonfristzahlung.

Diese Heilung wirkt allerdings nur für die fristlose Kündigung. Eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt von der Nachzahlung grundsätzlich unberührt — deshalb der oben empfohlene Doppel-Ausspruch. Genau deshalb endet ein Zahlungsverzugsfall nicht immer mit dem Auszug; wie es weitergeht, wenn der Mieter nicht freiwillig geht, zeigt der Ratgeber zum Ablauf der Räumungsklage.

Eine einvernehmliche Lösung ist oft schneller und günstiger als der Streit über die Wirksamkeit einer Kündigung. Häufig lohnt der Blick auf einen Mietaufhebungsvertrag, mit dem beide Seiten das Mietverhältnis zu einem festen Termin und ohne Fristenstreit beenden.

Form und Widerspruch: § 568 und § 574 BGB

Selbst der beste Kündigungsgrund nützt nichts, wenn die Form nicht stimmt. Nach § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form — eine E-Mail, SMS oder mündliche Erklärung ist unwirksam. "Schriftlich" verlangt die eigenhändige Unterschrift aller Vermieter im Original; bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite müssen alle kündigen und die Kündigung muss an alle Mieter gerichtet sein.

Nach § 568 Abs. 2 BGB sollen Sie den Mieter rechtzeitig auf sein Recht hinweisen, der Kündigung zu widersprechen (Form und Frist nach §§ 574 bis 574b BGB). Diesen Härtefall-Widerspruch regelt die Sozialklausel des § 574 BGB: Der Mieter kann der ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet — etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder fehlendem zumutbaren Ersatzwohnraum. Beachten Sie: Den Widerspruch kann der Mieter seit 2025 formfrei in Textform (etwa per E-Mail) erklären; Ihre eigene Kündigung bleibt aber an die strenge Schriftform gebunden.

Der Härtefall-Widerspruch greift nicht bei einer berechtigten fristlosen Kündigung (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Und nach Wohnungsumwandlung und Verkauf gilt für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen eine Sperrfrist von drei Jahren, die Landesregierungen in angespannten Wohnungsmärkten auf bis zu zehn Jahre verlängern können (§ 577a BGB).

Ordentlich oder fristlos? Die Abgrenzung im Überblick

Welche Kündigungsart passt, entscheidet das Gewicht des Grundes. Die folgende Tabelle fasst die wesentlichen Unterschiede zusammen:

Welche Norm im Einzelfall trägt, ist oft eine Frage der genauen Subsumtion. Eine Übersicht der wichtigsten Vorschriften finden Sie im Ratgeber zu den BGB-Paragrafen für Vermieter. Geht es umgekehrt um Mängel, die der Mieter geltend macht, hilft der Beitrag zur Mietminderung aus Vermietersicht.