Rechtssicherer und vermieterfreundlicher Mietvertrag

Vermieterfreundlich heißt rechtssicher

Viele Eigentümer verstehen unter einem „vermieterfreundlichen“ Mietvertrag eine Vereinbarung, die möglichst viele Pflichten und Risiken auf den Mieter abwälzt. Das deutsche Mietrecht ist jedoch in weiten Teilen zwingendes Recht zugunsten des Mieters (§ 535 ff. BGB). Klauseln, die diese Schutzvorschriften überschreiten, sind nicht nur ein wenig zu weit gegriffen — sie sind vollständig unwirksam und fallen ersatzlos weg. An ihre Stelle tritt dann die gesetzliche Regelung, die für den Vermieter oft ungünstiger ausfällt als eine maßvolle, wirksame Klausel.

Ein Beispiel verdeutlicht das Prinzip: Wer dem Mieter eine zu strenge Renovierungspflicht aufbürdet, steht am Ende häufig schlechter da als der Vermieter mit einer korrekt formulierten Klausel — weil er nun gar keine Renovierung mehr verlangen kann (siehe Abschnitt zu Schönheitsreparaturen). Vermieterfreundlich ist deshalb der Vertrag, der die rechtlichen Spielräume vollständig, aber sauber ausschöpft.

Pflichtbestandteile und Schriftform (§ 535, § 550 BGB)

Der Wohnraummietvertrag ist nach § 535 BGB grundsätzlich formfrei und theoretisch sogar mündlich gültig. Aus Beweisgründen und wegen der Schriftformregel des § 550 BGB ist die schriftliche Fassung jedoch unverzichtbar. Ein tragfähiger Vertrag bestimmt mindestens:

• Vertragsparteien: vollständige Namen und Anschriften. Bei mehreren Mietern (Ehepaar, Wohngemeinschaft) sollten alle als Gesamtschuldner aufgeführt sein, damit Sie die volle Miete von jedem verlangen können.
• Mietobjekt: genaue Bezeichnung der Wohnung samt mitvermieteter Nebenräume wie Keller, Garage oder Stellplatz.
• Miete: Höhe der Nettokaltmiete und Art der Betriebskostenvereinbarung (Vorauszahlung, Pauschale oder Bruttomiete).
• Mietzeit: Mietbeginn sowie die Angabe, ob das Verhältnis unbefristet oder befristet ist.

Soll der Vertrag für länger als ein Jahr fest gelten, ist nach § 550 BGB die Schriftform im Sinne des § 126 BGB erforderlich — eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf derselben Urkunde. Wird sie nicht gewahrt, ist der Vertrag nicht unwirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann nach den gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden. Eine vereinbarte Mindestlaufzeit oder ein Kündigungsausschluss verlieren dann ihre Bindungswirkung — ein für Vermieter teurer Fehler.

Schönheitsreparaturen: die häufigste Klausel-Falle (§ 307 BGB)

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Schönheitsreparaturen — also das Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern und Innentüren — lassen sich nur eingeschränkt auf den Mieter übertragen. Da es sich bei Formularverträgen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, werden solche Klauseln an § 307 BGB gemessen und sind bei unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt nichtig.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind unter anderem unwirksam:

• Starre Fristenpläne, die eine Renovierung in festen Intervallen (z. B. „alle drei Jahre“) unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad vorschreiben.
• Endrenovierungsklauseln, die eine Renovierung bei Auszug ohne Rücksicht auf den Zustand verlangen.
• Quotenabgeltungsklauseln, die anteilige Renovierungskosten nach starren Quoten fordern (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13).
• Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).

Kleinreparaturen und Kaution maßvoll vereinbaren (§ 551 BGB)

Eine Kleinreparaturklausel erlaubt es, kleinere Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen. Sie ist nur wirksam, wenn drei Bedingungen erfüllt sind:

• Sie beschränkt sich auf Bagatellschäden an Teilen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (z. B. Wasserhähne, Lichtschalter, Tür- und Fenstergriffe, Rollladengurte).
• Sie nennt eine Obergrenze je einzelner Reparatur. Eine gesetzliche Grenze gibt es nicht; die Rechtsprechung sieht je nach Gericht Beträge in der Größenordnung von etwa 100 Euro als noch zulässig an.
• Sie nennt eine jährliche Höchstgrenze der Gesamtbelastung (häufig orientiert an einem niedrigen Prozentsatz der Jahresmiete).

Fehlt eine dieser Begrenzungen oder werden die Beträge zu hoch angesetzt, ist die gesamte Klausel unwirksam — der Mieter schuldet dann keinen Cent. Wichtig: Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, die Reparatur selbst zu beauftragen; er trägt nur die Kosten bis zur vereinbarten Grenze.

Bei der Mietkaution setzt § 551 BGB enge, zwingende Grenzen. Abweichende Klauseln zu Lasten des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB):

Wird die Kaution nicht getrennt angelegt, kann der Mieter laufende Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten.

Betriebskosten und Miethöhe von Anfang an festlegen (§ 556, § 557a, § 557b BGB)

Betriebskosten darf der Vermieter nur umlegen, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Ohne Vereinbarung gilt die Miete als Inklusivmiete, und Sie tragen alle Nebenkosten selbst. Welche Kostenarten umlagefähig sind, bestimmt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) — etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr oder Hausreinigung. „Sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen konkret benannt werden.

Zentral ist die Abrechnungsfrist: Über Vorauszahlungen muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumen Sie diese Frist, können Sie Nachforderungen grundsätzlich nicht mehr durchsetzen — ein häufiger und teurer Fehler. Ein Mieterguthaben bleibt dagegen auszuzahlen.

Auch die Miethöhe und ihre künftige Anpassung sollten von Beginn an feststehen. Neben der Festmiete sind zwei Modelle der automatischen Anpassung zulässig:

• Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Miete steigt zu im Vertrag festgelegten Zeitpunkten um bestimmte Beträge. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten; während der Staffel sind weitere Erhöhungen nach §§ 558, 559 BGB ausgeschlossen.
• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Die Anpassung tritt nicht automatisch ein, sondern ist in Textform unter Angabe des Indexstands geltend zu machen; zwischen zwei Anpassungen muss mindestens ein Jahr liegen.

Welche Miethöhe für Ihre Lage marktüblich ist, hängt stark von Mikrolage und Umfeld ab. Anhaltspunkte zum Grundstückswert liefert der Bodenrichtwert; die umlagefähige Grundsteuer sollten Sie in der Betriebskostenvereinbarung mitdenken. Eine belastbare Einschätzung des Miet- oder Verkaufswerts ist davon zu trennen (siehe letzter Abschnitt).

Mieterhöhung, Mietpreisbremse und Befristung (§ 558, § 556d, § 575 BGB)

Bei bestehenden, unbefristeten Mietverhältnissen sind Mieterhöhungen nur im gesetzlichen Rahmen möglich. Die Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist frühestens 15 Monate nach Mietbeginn oder der letzten Erhöhung zulässig. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB); in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senken die Länder diese Grenze per Verordnung auf 15 Prozent. Das Erhöhungsverlangen ist in Textform zu begründen, etwa durch Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB), und wird erst mit Zustimmung des Mieters wirksam.

Nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) dürfen jährlich 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Miete umgelegt werden; reine Erhaltungskosten sind herauszurechnen, die Maßnahme ist vorab anzukündigen (§ 555c BGB).

Ein echter Zeitmietvertrag (Befristung mit festem Endtermin) ist bei Wohnraum nur zulässig, wenn der Vermieter schon bei Vertragsschluss schriftlich einen anerkannten Befristungsgrund nach § 575 BGB mitteilt — späterer Eigenbedarf, geplante bauliche Maßnahmen oder Nutzung als Werkswohnung. Fehlt der Grund oder wird er nicht konkret angegeben, gilt das Verhältnis als unbefristet (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Kündigungsschutz, Wohnungsgeberbestätigung und Bewertung

Wohnraummieter genießen besonderen Kündigungsschutz. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse voraus — etwa Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder eine Verwertungskündigung. Die Kündigung ist schriftlich zu begründen (§ 573 Abs. 3 BGB). Ein vertraglicher Ausschluss dieses Schutzes zu Lasten des Mieters ist unwirksam.

Die Kündigungsfristen für den Vermieter richten sich nach der Mietdauer (§ 573c Abs. 1 BGB):

Bei gravierenden Pflichtverletzungen, insbesondere erheblichem Zahlungsverzug, ist daneben die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB möglich. Mit dem Einzug entsteht zudem eine melderechtliche Pflicht: Als Wohnungsgeber müssen Sie dem Mieter nach § 19 Bundesmeldegesetz (BMG) eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen, die dieser zur Anmeldung bei der Meldebehörde benötigt.