Mietvertrag für Wohnraum erstellen

Was ein Wohnraummietvertrag mindestens enthalten muss

Das deutsche Recht kennt für den Wohnraummietvertrag keine vorgeschriebene Formularvorlage. Der Vertrag ist nach § 535 BGB grundsätzlich formfrei und kann theoretisch sogar mündlich geschlossen werden. Aus Beweisgründen und wegen der Schriftformregel des § 550 BGB (siehe nächster Abschnitt) ist die schriftliche Fassung jedoch dringend zu empfehlen.

Damit der Vertrag wirksam ist und im Streitfall trägt, sollte er folgende Kernangaben eindeutig bestimmen:

• Vertragsparteien: vollständige Namen und Anschriften von Vermieter und Mieter. Bei mehreren Mietern (z. B. Ehepaar, WG) sollten alle als Vertragspartner aufgeführt werden.
• Mietobjekt: genaue Bezeichnung der Wohnung (Adresse, Lage im Gebäude, ggf. Wohnungsnummer), mitvermietete Nebenräume wie Keller, Garage oder Stellplatz.
• Miete: Höhe der Grundmiete (Nettokaltmiete) und die Art der Betriebskostenvereinbarung — Nettomiete mit Vorauszahlung, Pauschale oder Bruttomiete.
• Mietzeit: Mietbeginn sowie die Angabe, ob das Verhältnis unbefristet oder befristet ist (bei Befristung zusätzlich der Befristungsgrund nach § 575 BGB).

Die Hauptpflichten ergeben sich aus § 535 BGB: Der Vermieter hat die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu erhalten, der Mieter schuldet die vereinbarte Miete. Die besonderen Schutzvorschriften für Wohnraum finden sich in den §§ 549 bis 577a BGB.

Schriftform und Befristung: § 550 und § 575 BGB

Soll der Mietvertrag für länger als ein Jahr fest abgeschlossen werden, ist nach § 550 BGB die Schriftform erforderlich. Wird sie nicht eingehalten, ist der Vertrag nicht etwa unwirksam — er gilt vielmehr als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann nach den gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden. Eine vereinbarte feste Laufzeit verliert dann ihre Bindungswirkung. Schriftform im Sinne des § 126 BGB bedeutet: eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf derselben Urkunde.

Ein echter Zeitmietvertrag (Befristung mit festem Endtermin ohne Kündigungsmöglichkeit) ist bei Wohnraum nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Nach § 575 BGB muss bereits bei Vertragsschluss schriftlich ein zulässiger Befristungsgrund mitgeteilt werden. Anerkannt sind nur:

• späterer Eigenbedarf für den Vermieter oder seine Familien-/Haushaltsangehörigen (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB),
• geplante Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Räume, die durch eine Fortsetzung erheblich erschwert würde (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB),
• künftige Nutzung als Dienst- oder Werkswohnung (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB).

Fehlt ein solcher Grund oder wird er nicht ordnungsgemäß angegeben, gilt das Mietverhältnis als unbefristet (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Mietkaution richtig vereinbaren: § 551 BGB

Die Mietsicherheit ist in § 551 BGB zwingend zugunsten des Mieters geregelt. Vermieter sollten die Grenzen genau einhalten, da abweichende Klauseln zu Lasten des Mieters unwirksam sind (§ 551 Abs. 4 BGB).

Eine Kaution über drei Nettokaltmieten hinaus ist also unzulässig. Die getrennte, insolvenzfeste Anlage (häufig auf einem gesonderten Kautionskonto) ist Pflicht; unterbleibt sie, kann der Mieter laufende Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten.

Betriebskosten und Miethöhe wirksam regeln

Betriebskosten darf der Vermieter nur umlegen, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche Kostenarten überhaupt umlagefähig sind, bestimmt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) — etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr oder Hausreinigung. Üblich ist die Vereinbarung von Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung.

Zentral ist die Abrechnungsfrist: Über Vorauszahlungen muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er Nachforderungen grundsätzlich nicht mehr durchsetzen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) — ein häufiger und teurer Fehler.

Auch die Ausgestaltung der Miethöhe sollte von Anfang an feststehen. Neben der klassischen Festmiete sind zwei Modelle der automatischen Anpassung zulässig:

• Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Miete steigt zu im Vertrag festgelegten Zeitpunkten um bestimmte Beträge. Vereinbarung in Textform; jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten.
• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Die Anpassung tritt nicht automatisch ein, sondern muss in Textform unter Angabe des Indexstands geltend gemacht werden; zwischen zwei Anpassungen muss mindestens ein Jahr liegen.

Welche Miethöhe für Ihre Lage marktüblich ist, hängt stark von Mikrolage und Umfeld ab. Anhaltspunkte zum Grundstückswert liefert der Bodenrichtwert; einen Überblick über Umfeld- und Lagedaten zu Ihrem Objekt erhalten Sie nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass. Eine belastbare Einschätzung des Miet- oder Verkaufswerts ist davon zu trennen (siehe letzter Abschnitt).

Mieterhöhung und Mietpreisbremse: Grenzen kennen

Bei bestehenden, unbefristeten Mietverhältnissen sind Mieterhöhungen nur in gesetzlich vorgegebenem Rahmen möglich.

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Die Miete kann frühestens 15 Monate nach Mietbeginn oder der letzten Erhöhung angehoben werden. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete dabei um höchstens 20 Prozent steigen (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senken die Länder diese Grenze per Verordnung auf 15 Prozent ab. Das Erhöhungsverlangen ist in Textform zu begründen, etwa durch Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB).

Modernisierungserhöhung (§ 559 BGB): Nach einer Modernisierung dürfen 8 Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Reine Erhaltungskosten sind herauszurechnen; die Maßnahme ist vorab anzukündigen (§ 555c BGB).

Häufige Klausel-Fallen: Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen

Viele Mietverträge scheitern an unwirksamen Formularklauseln. Da es sich meist um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, werden sie an § 307 BGB gemessen und sind bei unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt nichtig.

Schönheitsreparaturen: Grundsätzlich trägt der Vermieter die Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Übertragung auf den Mieter ist nur eingeschränkt möglich. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind unter anderem unwirksam:

• Klauseln mit starren Renovierungsfristen, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand gelten,
• Klauseln, die eine Endrenovierung ohne Rücksicht auf den Abnutzungsgrad verlangen,
• die Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich.

Ist die Klausel unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Lage: Der Vermieter trägt die Schönheitsreparaturen.

Kleinreparaturklauseln sind nur zulässig, wenn sie sich auf Teile beschränken, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (z. B. Wasserhähne, Schalter), und wenn eine angemessene Höchstgrenze je Reparatur sowie eine jährliche Obergrenze festgelegt sind. Werden die Grenzen überschritten oder fehlt eine Deckelung, ist die Klausel insgesamt unwirksam.

Kündigungsschutz, Wohnungsgeberbestätigung und Bewertung

Wohnraummieter genießen besonderen Kündigungsschutz. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse voraus, etwa Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder eine Verwertungskündigung. Die Kündigung ist schriftlich zu begründen (§ 573 Abs. 3 BGB).

Die Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer (§ 573c Abs. 1 BGB):

Bei gravierenden Pflichtverletzungen, insbesondere erheblichem Zahlungsverzug, ist daneben die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB möglich.

Mit dem Einzug entsteht zudem eine melderechtliche Pflicht: Als Wohnungsgeber müssen Sie dem Mieter nach § 19 Bundesmeldegesetz (BMG) eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen, die dieser zur Anmeldung bei der Meldebehörde benötigt.