Räumungsklage: Ablauf, Kosten und Dauer bis zur Zwangsräumung

Wann eine Räumungsklage überhaupt nötig wird

Eine Räumungsklage ist kein erster Schritt, sondern der letzte. Sie wird erst nötig, wenn zwei Dinge zusammenkommen: ein wirksam beendetes Mietverhältnis und ein Mieter, der die Wohnung trotzdem nicht herausgibt.

Voraussetzung ist also zunächst eine wirksame Kündigung — etwa die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (zwei Monatsmieten Rückstand) oder eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Worauf es bei der Kündigung formal ankommt, lesen Sie im Ratgeber Mietvertrag kündigen als Vermieter; für den Sonderfall der Eigennutzung gilt der Beitrag Eigenbedarfskündigung.

Ist die Kündigung wirksam und das Mietverhältnis beendet, setzen Sie dem Mieter eine angemessene Frist zur Herausgabe der Wohnung (Räumungsaufforderung). Erst wenn diese erfolglos verstreicht, entsteht der Anspruch, den Sie einklagen: die Herausgabe der Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB und § 985 BGB. Ohne diesen Vorlauf weist das Gericht die Klage schnell als verfrüht ab.

Der Ablauf Schritt für Schritt

Vom beendeten Mietverhältnis bis zur leeren Wohnung führt ein fester Weg. In der Regel durchlaufen Sie diese Stufen:

1. Wirksame Kündigung aussprechen und zustellen (lassen).
2. Räumungsaufforderung mit Fristsetzung — erfolglos.
3. Räumungsklage beim örtlich zuständigen Amtsgericht einreichen.
4. Gerichtsverfahren: Schriftsätze, mündliche Verhandlung, Urteil.
5. Räumungstitel (vollstreckbares Urteil) erlangen, ggf. mit gerichtlicher Räumungsfrist nach § 721 ZPO.
6. Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher; dieser kündigt die Räumung an.
7. Zwangsräumung nach §§ 885 oder 885a ZPO.

Zuständig ist nach § 23 Nr. 2a GVG in Mietsachen über Wohnraum stets das Amtsgericht — und zwar das, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (ausschließlicher Gerichtsstand nach § 29a ZPO). Auf den Streitwert kommt es für die Zuständigkeit nicht an. Anwaltszwang besteht vor dem Amtsgericht nicht; angesichts der formellen Anforderungen ist anwaltliche Vertretung dennoch dringend zu empfehlen.

Mit dem rechtskräftigen oder für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil halten Sie den Räumungstitel in der Hand. Erst er erlaubt die Zwangsvollstreckung — das Urteil allein räumt die Wohnung nicht.

Die gerichtliche Räumungsfrist (§ 721 ZPO)

Auch wenn Sie gewinnen, müssen Sie die Wohnung nicht zwingend sofort zurückbekommen. Das Gericht kann dem Mieter nach § 721 ZPO auf Antrag oder von Amts wegen eine Räumungsfrist einräumen — Zeit, um eine neue Bleibe zu finden.

Wichtig für Ihre Planung sind drei Eckwerte:

• Die Frist beginnt mit Rechtskraft des Urteils.
• Sie darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen.
• Über Verlängerung oder Verkürzung entscheidet das Gericht; ein Antrag ist spätestens zwei Wochen vor Fristablauf zu stellen.

Für bestimmte Mietverhältnisse gilt § 721 ZPO ausdrücklich nicht — etwa für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB), und für wirksam befristete Zeitmietverträge nach § 575 BGB. Dort fällt der Schuldnerschutz schwächer aus.

Von der Räumungsfrist zu unterscheiden ist der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO: Das Vollstreckungsgericht kann eine Räumung ausnahmsweise stoppen, wenn sie eine Härte bedeutet, „die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist" — etwa bei schwerer Krankheit oder konkreter Suizidgefahr. Der Mieter muss den Antrag grundsätzlich spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin stellen. Es handelt sich um eng begrenzte Ausnahmefälle, nicht um einen Regelaufschub.

Die Zwangsräumung: § 885 ZPO und die „Berliner Räumung" (§ 885a ZPO)

Räumt der Mieter auch nach Ablauf der Frist nicht, beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher. Für die eigentliche Räumung gibt es zwei Wege, die sich erheblich in den Kosten unterscheiden.

Die klassische Räumung nach § 885 ZPO. Der Gerichtsvollzieher setzt den Schuldner aus dem Besitz und weist Sie als Gläubiger ein. Dabei wird der gesamte Hausrat aus der Wohnung geschafft und — sofern ihn niemand entgegennimmt — auf Kosten des Schuldners eingelagert. Holt der Mieter die Sachen binnen eines Monats nicht ab, werden sie verwertet oder vernichtet. Diese Variante ist gründlich, aber teuer, weil Sie Spedition und Lagerung vorfinanzieren müssen.

Die „Berliner Räumung" nach § 885a ZPO. Hier beschränken Sie den Vollstreckungsauftrag darauf, dass der Gerichtsvollzieher den Schuldner nur aus dem Besitz setzt und Sie einweist — die Wegschaffung des Hausrats unterbleibt zunächst. Der Gerichtsvollzieher dokumentiert die sichtbaren beweglichen Sachen lediglich im Protokoll. Anschließend dürfen Sie als Vermieter die Gegenstände einlagern; an unpfändbaren Sachen und solchen ohne Verwertungswert macht der Mieter sein Recht geltend, die übrigen können Sie nach einem Monat verwerten. Das spart die teure Speditionsräumung — verlagert aber das Verwertungs- und Haftungsrisiko (für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit) auf Sie.

Was eine Räumungsklage kostet

Die Kosten richten sich nach dem Streitwert. Bei der Räumung von Wohnraum ist das nach § 41 Abs. 2 GKG die auf das Jahr berechnete Nettomiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) — bei 800 € Kaltmiete also rund 9.600 €. Daraus ergeben sich Gerichts- und Anwaltsgebühren.

Die folgenden Spannen sind unverbindliche Orientierungswerte nach Marktangaben; im Einzelfall können sie deutlich abweichen:

Wer den Prozess gewinnt, bekommt die Kosten grundsätzlich zugesprochen: Der unterlegene Mieter trägt nach § 91 ZPO Gerichts- und Anwaltskosten beider Seiten. Das ist jedoch nur ein Titel — kein Geld.

Wie lange dauert das alles?

Eine pauschale Dauer gibt es nicht — sie hängt von der Auslastung des Gerichts, dem Verhalten des Mieters und davon ab, ob eine Räumungsfrist gewährt wird. Als grobe Orientierung nach Praxiserfahrung:

In Summe vergehen vom Kündigungsende bis zur leeren Wohnung realistisch mehrere Monate bis deutlich über ein Jahr. Verzögernde Faktoren sind insbesondere Anträge auf Räumungsfristverlängerung, Vollstreckungsschutzanträge nach § 765a ZPO sowie überlastete Gerichte. Wer schnell handelt — saubere Kündigung, zügige Klage, frühzeitiger Vollstreckungsauftrag — verkürzt vor allem die selbst beeinflussbaren Abschnitte.

Mietnomaden: einstweilige Verfügung und Sicherungsanordnung

Für besonders dreiste Fälle — Stichwort Mietnomaden — hält die ZPO schnellere Instrumente bereit, die das reguläre Verfahren ergänzen.

Räumung per einstweiliger Verfügung (§ 940a ZPO). Wohnraum darf ausnahmsweise im Eilverfahren geräumt werden:

• bei verbotener Eigenmacht oder konkreter Gefahr für Leib oder Leben (Abs. 1) — etwa, wenn sich jemand die Wohnung eigenmächtig angeeignet hat;
• gegen einen Dritten, der erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung in den Besitz gelangt ist und von dem Sie zuvor nichts wussten (Abs. 2) — gegen das verbreitete „Untervermieten an unbekannte Personen", um die Vollstreckung zu unterlaufen;
• wenn der Mieter im Hauptprozess einer Sicherungsanordnung nicht nachkommt (Abs. 3).

Sicherungsanordnung (§ 283a ZPO). Klagen Sie auf Räumung und Zahlung, kann das Gericht den Mieter verpflichten, für die nach Rechtshängigkeit fällig werdende Miete eine Sicherheit zu leisten (laufende Miete zu hinterlegen). Voraussetzung ist, dass die Zahlungsklage „hohe Aussicht auf Erfolg" hat und die Anordnung nach Interessenabwägung zur Abwendung besonderer Nachteile gerechtfertigt ist. Zahlt der Mieter nicht in die Sicherung, öffnet das wiederum den Weg zur Eilräumung nach § 940a Abs. 3 ZPO. So lässt sich der finanzielle Schaden während des laufenden Prozesses begrenzen.

Drei Wege, den Streit gar nicht erst eskalieren zu lassen

Eine Räumungsklage ist teuer, langwierig und nervenaufreibend. Bevor Sie diesen Weg gehen, lohnen drei nüchterne Überlegungen:

• Saubere Kündigung von Anfang an. Die meisten Räumungsklagen scheitern oder verzögern sich an formfehlerhaften Kündigungen. Eine wasserdichte, fristgerecht und nachweisbar zugestellte Kündigung ist die halbe Miete.
• Abwendung durch Nachzahlung beachten. Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Kündigung durch vollständige Zahlung (oder eine Übernahmeerklärung des Jobcenters) bis spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage unwirksam machen (sog. Schonfristzahlung). Damit ist im Einzelfall zu rechnen.
• Vergleich statt Vollstreckung. Oft ist eine einvernehmliche Räumungsvereinbarung mit klarem Auszugstermin schneller und günstiger als die volle Zwangsräumung.

Und wer eine Immobilie nicht mehr vermieten, sondern verkaufen möchte, sollte die Auskunftsebenen sauber trennen: