Hausanteil oder Miteigentumsanteil verkaufen

Was ist ein Hausanteil – und welche Form haben Sie?

Der Begriff „Hausanteil" ist umgangssprachlich. Rechtlich entscheidend ist, in welcher Eigentumsform Sie beteiligt sind, denn davon hängt alles Weitere ab. Drei Konstellationen sind zu unterscheiden:

• Bruchteilseigentum (Miteigentum nach Bruchteilen): Mehreren Personen gehört dieselbe Immobilie nach ideellen Bruchteilen, etwa „zu ½" oder „zu ⅓". Geregelt ist das in § 1008 BGB und den allgemeinen Vorschriften zur Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB). Diese Form entsteht häufig, wenn ein Paar gemeinsam ein Haus kauft.
• Wohnungseigentum nach WEG: Hier gehört Ihnen das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und Gebäude (§ 1 Abs. 2 WEG). Beides bildet eine untrennbare Einheit.
• Gesamthandseigentum, vor allem die Erbengemeinschaft: Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört der Nachlass allen zur gesamten Hand (§ 2032 BGB). Hier besitzen Sie keinen Anteil an der einzelnen Immobilie, sondern nur am gesamten Nachlass.

Ein ideeller Anteil bedeutet: Ihnen gehört nicht ein bestimmtes Zimmer oder Stockwerk, sondern ein rechnerischer Bruchteil am gesamten Objekt. Welche Form bei Ihnen vorliegt, steht im Grundbuch in Abteilung I bei der Eigentümerbezeichnung.

Dürfen Sie Ihren Anteil ohne Zustimmung der anderen verkaufen?

Das ist die Kernfrage – und die Antwort hängt von der Eigentumsform ab.

Bruchteilseigentum: ja, Sie verfügen frei

Beim Miteigentum nach Bruchteilen gilt der klare Grundsatz des § 747 Satz 1 BGB: „Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen." Sie können Ihren ideellen Miteigentumsanteil also grundsätzlich ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer verkaufen. Nur über die gesamte Sache – das ganze Haus – können nach § 747 Satz 2 BGB alle Teilhaber nur gemeinschaftlich verfügen.

Wohnungseigentum: meist frei, manchmal mit Zustimmung

Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung, übertragen Sie Sondereigentum und Miteigentumsanteil zusammen – getrennt geht das nicht (§ 1 Abs. 2 WEG). In der Regel ist das ohne Zustimmung möglich. Eine Ausnahme besteht, wenn in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart und im Grundbuch eingetragen ist. Dann benötigen Sie die Zustimmung der übrigen Eigentümer oder des Verwalters; ohne sie ist die Veräußerung unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). Versagt werden darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 2 WEG).

Erbengemeinschaft: nur der ganze Erbteil

Sind Sie Miterbe, können Sie über Ihren Anteil an der einzelnen Immobilie nicht verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Sie können nur Ihren gesamten Erbteil als Ganzes verkaufen (§ 2033 Abs. 1 BGB). Mehr dazu im Abschnitt zur Erbengemeinschaft weiter unten und im Ratgeber zur Erbengemeinschaft mit Immobilie.

Der Ablauf: Notar, Grundbuch und Vorkaufsrechte

Der Verkauf eines Hausanteils folgt im Kern denselben Regeln wie jeder Immobilienverkauf.

1. Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück ist nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell zu beurkunden. Ein privatschriftlicher Vertrag wäre nichtig.
2. Auflassung und Eintragung: Das Eigentum am Anteil geht erst durch die Einigung (Auflassung) und die Eintragung im Grundbuch über (§§ 873, 925 BGB). Der Erwerber wird dann mit „seinem" Bruchteil in Abteilung I eingetragen.
3. Fälligkeit und Sicherung: Wie üblich sichert der Notar die Abwicklung über eine Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) ab; der Kaufpreis wird erst nach Vorliegen der Voraussetzungen fällig.

Gibt es ein Vorkaufsrecht der anderen Miteigentümer?

Hier liegt ein wichtiges Missverständnis. Bei der Bruchteilsgemeinschaft besteht kein allgemeines gesetzliches Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer. Ein Vorkaufsrecht entsteht nur, wenn es rechtsgeschäftlich vereinbart und als dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen wurde (§§ 1094 ff. BGB). Anders ist es bei der Erbengemeinschaft: Dort haben die Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB.

Realistisch ist meist der Verkauf an den Mitberechtigten

Rechtlich dürfen Sie Ihren Bruchteil an einen beliebigen Dritten verkaufen. Praktisch ist das jedoch selten erfolgreich: Kaum jemand kauft den halben Anteil an einem Haus, das er nicht allein nutzen kann und in dem ein anderer Miteigentümer sitzt, der bei jeder Verwaltungsfrage mitentscheidet. Der Markt für einzelne ideelle Anteile ist sehr klein, und Käufer verlangen meist deutliche Abschläge.

In der Praxis führen daher fast immer zwei Wege zum Ziel:

• Verkauf an den anderen Miteigentümer: Häufigster und meist wirtschaftlichster Fall. Der verbleibende Eigentümer kauft Ihren Anteil und wird dadurch Alleineigentümer. Das ist typisch nach einer Trennung, wenn einer im Haus bleiben möchte. Auch dieser Kauf löst Grunderwerbsteuer aus (§ 1 GrEStG) – außer bei einer Befreiung (siehe unten).
• Gemeinsamer Verkauf des ganzen Hauses: Alle Miteigentümer verkaufen zusammen an einen Dritten und teilen den Erlös nach ihren Quoten. Das bringt in der Regel den höchsten Preis, weil ein vollständiges, frei nutzbares Objekt verkauft wird.

Wenn keine Einigung gelingt: Aufhebung der Gemeinschaft

Niemand muss dauerhaft in einer Miteigentümergemeinschaft verbleiben. Nach § 749 Abs. 1 BGB kann jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Bei einem Grundstück, das sich nicht real teilen lässt (§ 752 BGB), geschieht das durch Verkauf, notfalls über die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG. Diese ist das letzte Mittel und bringt wegen des Zwangscharakters oft weniger als ein freihändiger Verkauf. Einzelheiten dazu im Ratgeber zur Teilungsversteigerung.

Steuern beim Verkauf des Hausanteils

Steuerlich wird der Verkauf eines Anteils wie ein anteiliger Immobilienverkauf behandelt. Zwei Steuerarten sind relevant.

Spekulationssteuer nach § 23 EStG

Verkaufen Sie Ihren Anteil innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG vorliegen. Maßgeblich ist die Frist zwischen Anschaffung und Veräußerung. Wichtig ist die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Diese Ausnahme greift auch für den veräußerten ideellen Anteil, wenn Sie selbst dort gewohnt haben. War das Objekt vermietet, kann der anteilige Gewinn steuerpflichtig sein. Hintergründe im Ratgeber zur Spekulationsfrist.

Grunderwerbsteuer nach § 1 GrEStG

Der Erwerb des Anteils löst beim Käufer Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Sie als Verkäufer ist sie nur mittelbar relevant, kann aber den erzielbaren Preis beeinflussen.

Sonderfall Erbengemeinschaft: nicht der Hausanteil, der Erbteil

Viele Eigentümer suchen nach „Hausanteil verkaufen", obwohl sie Teil einer Erbengemeinschaft sind. Hier gilt eine andere Logik. Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft (§ 2032 BGB): Die Immobilie gehört allen Miterben gemeinsam, nicht in zerlegten Bruchteilen.

Daraus folgt:

• Über Ihren Anteil an der einzelnen Immobilie können Sie nicht verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB).
• Verkaufen können Sie nur Ihren gesamten Erbteil – also Ihre Beteiligung am ganzen Nachlass (§ 2033 Abs. 1 BGB). Da ein Grundstück dazugehört, ist dieser Vertrag notariell zu beurkunden.
• Beim Verkauf an einen Außenstehenden haben die übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB und können binnen zwei Monaten in den Vertrag eintreten.
• Den Verkauf der Immobilie selbst können die Miterben nur gemeinschaftlich beschließen (§ 2040 BGB); jeder kann aber jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB).

Warum ein neutraler Wert die beste Verhandlungsbasis ist

Ob Sie an den Mitberechtigten verkaufen, gemeinsam veräußern oder sich auszahlen lassen – im Zentrum steht immer dieselbe Frage: Was ist die Immobilie wert, und damit Ihr Anteil? Hier entzünden sich die meisten Konflikte. Wer übernimmt, möchte einen niedrigen Wert; wer ausscheidet, einen hohen. Ohne objektive Grundlage scheitert die Einigung leicht.

Der Wert Ihres Anteils leitet sich grundsätzlich aus dem Wert der Gesamtimmobilie ab, multipliziert mit Ihrer Quote – wobei je nach Situation Zu- oder Abschläge sachgerecht sein können. Es lohnt sich, drei Ebenen sauber zu trennen:

• Objektdaten als Ausgangspunkt: Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld sind eine sachliche Basis für jedes Gespräch. Als eingetragener Eigentümer – und auch ein Miteigentümer ist Eigentümer – können Sie diese kostenlosen Daten zu Ihrer Immobilie nach einer kostenlosen Anmeldung im Objektkompass einsehen. Das ist keine Preisbewertung, sondern liefert die Fakten zu Lage und Grundstück.
• Kostenlose Markteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietfall: Wollen Sie tatsächlich verkaufen, lässt sich über die angeschlossene Maklerei eine kostenlose Ersteinschätzung des Marktwerts der Gesamtimmobilie einholen – die Grundlage, um den Wert Ihres Anteils einzuordnen.
• Verkehrswertgutachten für streitige Fälle: Soll der Wert rechtssicher belegt werden – etwa bei tiefem Zerwürfnis, gegenüber dem Finanzamt oder in einem gerichtlichen Verfahren –, erstellt ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Das ist unabhängig und kostenpflichtig.

Weiterführende Erläuterungen finden Sie in unseren Ratgebern zum Bodenrichtwert und zur Immobilienbewertung.