Maklervertrag und Maklerprovisionsvereinbarung verstehen

Was ein Maklervertrag rechtlich ist

Der Maklervertrag ist ein eigener Vertragstyp des Bürgerlichen Gesetzbuchs und in den §§ 652 bis 656d BGB geregelt. Sein Kern steht in § 652 Abs. 1 BGB: Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, schuldet diesen Lohn nur, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung tatsächlich zustande kommt.

Daraus ergeben sich drei für Sie als Eigentümer wichtige Eigenschaften:

• Erfolgsabhängig: Der Makler schuldet keinen bestimmten Erfolg, und Sie schulden die Provision erst, wenn der Kaufvertrag wirksam geschlossen wird. Bloßes Tätigwerden ohne Verkauf begründet keinen Anspruch.
• Einseitig verpflichtend: Die Hauptleistungspflicht – die Zahlung der Provision – trifft nur Sie als Auftraggeber. Der Makler ist im einfachen Auftrag nicht einmal verpflichtet, aktiv zu werden.
• Kausalität nötig: Der Verkauf muss zumindest mitursächlich auf der Maklertätigkeit beruhen. Hätten Sie den Käufer ohnehin gefunden, entsteht kein Anspruch.

Form: Wann der Vertrag der Textform bedarf

Lange Zeit war ein Maklervertrag formfrei und konnte sogar stillschweigend zustande kommen – etwa wenn Sie eine Maklerleistung erkennbar entgegennahmen, die nur gegen Vergütung zu erwarten war (§ 653 BGB). Für Wohnimmobilien hat der Gesetzgeber das geändert.

Beauftragt der Verkäufer oder der Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses einen Makler mit Nachweis oder Vermittlung des Kaufvertrags, bedarf der Maklervertrag nach § 656a BGB der Textform. Das bedeutet:

• Eine E-Mail, ein Fax oder ein Schreiben genügt – eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend.
• Ein rein mündlicher Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist dagegen unwirksam; eine Provision lässt sich daraus nicht herleiten.
• Für unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und reine Gewerbeobjekte gilt diese gesetzliche Textformpflicht nicht; hier bleibt es bei der Formfreiheit, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Vertragsarten: einfacher Auftrag, Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag

Das BGB selbst unterscheidet diese Formen nicht ausdrücklich – sie haben sich in der Praxis und der Rechtsprechung herausgebildet. Der Unterschied liegt darin, wie stark Sie sich binden und welche Pflichten der Makler übernimmt.

Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich, auch selbst gefundene Interessenten an den Makler weiterzuleiten. Verkaufen Sie dennoch „am Makler vorbei“, kann je nach Vereinbarung dennoch eine Provision oder eine Vertragsstrafe anfallen – solche Klauseln unterliegen aber der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB, wenn sie vom Makler vorformuliert sind.

Die Provisionsvereinbarung: Höhe, Fälligkeit und Halbteilung

Eine gesetzliche Höhe der Maklerprovision gibt es nicht. Fehlt eine Vereinbarung, gilt nach § 653 Abs. 2 BGB der „übliche Lohn“ als vereinbart. In der Praxis liegt die Gesamtcourtage bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen häufig bei etwa 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive 19 % Umsatzsteuer – das sind regionale Marktwerte, keine festen Vorgaben. Sittenwidrig überhöhte Sätze können nach § 138 BGB unwirksam sein.

Fällig wird die Provision grundsätzlich erst mit wirksamem Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags (§ 311b Abs. 1 BGB). Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, kann die Provision erst mit Bedingungseintritt verlangt werden (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher das sogenannte Halbteilungsprinzip:

• Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer bezahlen, darf er von beiden nur Provision in gleicher Höhe verlangen. Eine abweichende Vereinbarung ist insoweit unwirksam.
• Einseitiger Auftrag (§ 656d BGB): Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, ist eine Abwälzung auf die andere Partei nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Sie als Verkäufer können also höchstens die Hälfte Ihrer Courtage auf den Käufer umlegen.

Wann das Halbteilungsprinzip gilt: § 656b BGB grenzt den Anwendungsbereich ein. Erforderlich ist, dass das Objekt eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus ist und der Käufer Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist. Ob Sie als Verkäufer Verbraucher oder Unternehmer sind, ist unerheblich. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken, Gewerbeimmobilien oder einem Käufer, der Unternehmer ist, bleibt die Provisionsverteilung dagegen frei verhandelbar. Welche Kosten insgesamt auf Sie zukommen, lesen Sie unter Maklerkosten beim Hausverkauf.

Vermietung: das Bestellerprinzip nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz

Vermieten Sie Wohnraum, gelten nicht die §§ 652 ff. BGB allein, sondern vorrangig das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Seit dem 1. Juni 2015 gilt dort das strenge Bestellerprinzip:

• § 2 Abs. 1a WoVermittG: Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden nur dann ein Entgelt verlangen, wenn er ausschließlich wegen dessen Suchauftrag tätig wird und die Wohnung erst daraufhin beschafft. Wurde der Makler dagegen vom Vermieter beauftragt oder bot er die Wohnung ohnehin an, zahlt der Mieter nichts. Kurz gefasst: Wer den Makler bestellt, zahlt.
• § 3 Abs. 2 WoVermittG: Vom Mieter darf höchstens ein Entgelt in Höhe von zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer verlangt werden – ein gesetzliches Höchstentgelt.
• § 2 Abs. 5 WoVermittG: Vereinbarungen, die diese Regeln umgehen sollen – etwa „Servicepauschalen“ oder Scheinverträge –, sind unwirksam.

In der Praxis bedeutet das: Beauftragen Sie als Vermieter einen Makler mit der Wohnungssuche, tragen Sie die Maklerkosten. Eine Umlage auf den Mieter ist im Regelfall ausgeschlossen.

Laufzeit, Widerruf und wann der Anspruch entfällt

Laufzeit und Bindung: Vorformulierte Alleinaufträge unterliegen der AGB-Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB. Eine unangemessen lange Bindung benachteiligt Sie unangemessen und kann nach § 307 BGB unwirksam sein. In der Praxis gelten etwa sechs Monate als angemessene Bindungsdauer für standardisierte Alleinaufträge im Wohnimmobilienbereich; deutlich längere Laufzeiten bedürfen einer individuellen Vereinbarung oder besonderen Rechtfertigung.

Widerrufsrecht (14 Tage): Schließen Sie den Maklervertrag als Verbraucher im Fernabsatz (per E-Mail, Telefon oder online) oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers, steht Ihnen nach §§ 312g, 355 BGB ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Die Frist beginnt erst mit ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung in Textform. Fehlt sie, erlischt das Recht erst nach zwölf Monaten und 14 Tagen (§ 356 Abs. 3 BGB). Soll der Makler schon vor Fristablauf tätig werden, muss er Sie zuvor ausdrücklich um Zustimmung bitten – sonst geht er bei einem Widerruf leer aus.

Verwirkung (§ 654 BGB): Wird der Makler vertragswidrig auch für die Gegenseite tätig oder lässt er sich von beiden Seiten illoyal bezahlen, ist sein Anspruch auf Lohn und Aufwendungsersatz vollständig ausgeschlossen. Auch eine wirtschaftliche oder persönliche Verflechtung mit der Gegenseite kann den Anspruch entfallen lassen, wenn der Makler Sie darüber nicht aufklärt.

Wert klären: Objektdaten, Maklereinschätzung und Gutachten

Bevor Sie einen Maklervertrag und damit eine Provisionsvereinbarung schließen, hilft Klarheit über den Wert Ihrer Immobilie. Hier sind drei Ebenen zu unterscheiden, die unterschiedlich verbindlich und unterschiedlich teuer sind:

• Kostenlose Objektdaten: Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung sachliche Daten zu Ihrer Immobilie – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Das ist keine Preisbewertung, sondern eine neutrale Datengrundlage für das Gespräch mit einem Makler.
• Kostenlose Werteinschätzung durch den Makler: Wenn Sie konkret an Verkauf oder Vermietung denken, erstellt der Makler eine marktnahe Ersteinschätzung. Diese ist im Verkaufs- oder Vermietfall kostenlos und unverbindlich – aber kein förmliches Gutachten.
• Verkehrswertgutachten: Ein unabhängiges Gutachten ermittelt den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB rechtssicher – etwa für Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt. Es wird von qualifizierten Sachverständigen erstellt und ist kostenpflichtig.

So gewinnen Sie eine fundierte Ausgangsbasis, ohne sich vorschnell zu binden. Mehr dazu unter kostenlose Immobilienbewertung und Verkehrswert einer Immobilie.