Ratgeber · Steuer
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, muss den Gewinn unter Umständen versteuern. Dieser Ratgeber erklärt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG, die wichtige Ausnahme für selbst bewohnte Häuser und Wohnungen sowie die Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns.
Einen eigenen Steuertatbestand mit dem Namen „Spekulationssteuer“ kennt das deutsche Steuerrecht nicht. Der Begriff hat sich umgangssprachlich für die Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) eingebürgert. Gemeint ist die Einkommensteuer auf den Gewinn, den eine Privatperson erzielt, wenn sie ein Grundstück oder eine Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Erwerb wieder verkauft.
Der Gewinn zählt steuerlich zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG) und erhöht das zu versteuernde Einkommen des Verkaufsjahres. Es gibt also keinen festen Spekulationssteuersatz: Versteuert wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz nach dem Tarif des § 32a EStG, gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Entscheidend ist allein, ob der Verkauf innerhalb der gesetzlichen Frist liegt und ob eine Ausnahme greift. Liegt der Verkauf außerhalb der Frist oder greift die Eigennutzungs-Ausnahme, bleibt der Gewinn steuerfrei – ganz gleich, wie hoch er ausfällt.
Für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte – dazu gehören unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen – beträgt die Frist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zehn Jahre. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, ist ein etwaiger Gewinn vollständig steuerfrei.
Für den Fristbeginn und das Fristende ist nicht der Eintrag im Grundbuch oder der Tag der Schlüsselübergabe maßgeblich, sondern jeweils das obligatorische Geschäft – also der Tag, an dem der notarielle Kaufvertrag beurkundet wurde. Das gilt für den Ankauf wie für den Verkauf.
Notarieller Kaufvertrag beim Erwerb: 15. Mai 2015. Die Zehnjahresfrist endet mit Ablauf des 15. Mai 2025. Wird der Verkauf erst am 16. Mai 2025 oder später notariell beurkundet, ist der Gewinn steuerfrei. Eine Beurkundung am 14. Mai 2025 läge dagegen noch innerhalb der Frist.
Wird auf einem bereits gehaltenen Grundstück innerhalb der Frist ein Gebäude errichtet oder erweitert, wird dieses nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG in die Berechnung einbezogen – es löst aber keine neue Frist aus. Maßgeblich bleibt der Erwerb des Grund und Bodens.
Für die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer ist die Ausnahme nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG entscheidend. Danach unterliegt der Verkauf einer selbst bewohnten Immobilie auch innerhalb der Zehnjahresfrist nicht der Besteuerung. Das Gesetz nennt zwei alternative Varianten:
Variante 2 wird in der Praxis oft missverstanden. Es müssen keine vollen drei Kalenderjahre bewohnt werden. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein zusammenhängender Eigennutzungszeitraum von einem Jahr und zwei Tagen ausreicht, sofern er sich über drei aufeinanderfolgende Kalenderjahre erstreckt – das mittlere Kalenderjahr muss durchgehend selbst bewohnt sein (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).
„Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ setzt voraus, dass die Immobilie zum dauerhaften Bewohnen geeignet ist und tatsächlich vom Eigentümer bewohnt wird. Ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb der selbst genutzten Wohnung ist dabei in der Regel unschädlich.
Wie sich Frist und Eigennutzung im Einzelfall auswirken, hängt stark von den konkreten Daten Ihres Objekts ab. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung Standort- und Umfelddaten zu Ihrer eigenen Immobilie – ein erster Schritt, um Ihre Situation einzuordnen.
Die Rechtsprechung hat den Begriff der Eigennutzung in mehreren Punkten konkretisiert:
| Konstellation | Eigennutzung im Sinne des § 23 EStG? |
|---|---|
| Zweitwohnung oder selbst genutzte, nicht vermietete Ferienwohnung | Ja, wenn sie dem Eigentümer jederzeit als Wohnung zur Verfügung steht (BFH IX R 37/16) |
| Unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das ein Anspruch nach § 32 EStG (Kindergeld) besteht | Ja, gilt als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken |
| Vermietung an Dritte gegen Entgelt | Nein |
| Nach Trennung/Scheidung ausgezogener Miteigentümer, Ex-Partner bewohnt das Objekt weiter | Für den ausgezogenen Partner in der Regel keine Eigennutzung mehr (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21) |
Bei Trennung und Scheidung ist Vorsicht geboten: Verkauft der ausgezogene Ehegatte seinen Miteigentumsanteil innerhalb der Zehnjahresfrist, kann die Eigennutzungs-Ausnahme entfallen, weil ihm die Wohnung nicht mehr selbst zu Wohnzwecken dient. Für jeden Miteigentümer ist die eigene Nutzung gesondert zu prüfen.
Greift keine Ausnahme und liegt der Verkauf innerhalb der Frist, wird der Gewinn nach § 23 Abs. 3 EStG ermittelt. Die Grundformel lautet:
Veräußerungspreis − (Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten) − Werbungskosten des Verkaufs = steuerpflichtiger Gewinn.
Eine wichtige Besonderheit gilt bei zuvor vermieteten Objekten: Die in der Vermietungszeit geltend gemachten Absetzungen für Abnutzung (AfA, § 7 EStG) mindern die anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dadurch fällt der steuerpflichtige Gewinn entsprechend höher aus. Bei durchgehend selbst genutzten Immobilien gibt es keine AfA – diese Korrektur entfällt dann.
Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro (Wert seit 2024, zuvor 600 Euro), ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag: Wird die Grenze erreicht oder überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, erwirbt sie unentgeltlich. In diesem Fall beginnt keine neue Frist. Nach der sogenannten Fußstapfentheorie tritt der Erbe oder Beschenkte in die steuerliche Position des Rechtsvorgängers ein: Maßgeblich für die Zehnjahresfrist bleibt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers oder Schenkers.
Der Erblasser hat die Immobilie 2012 notariell gekauft. Verkauft der Erbe im Jahr 2025, sind seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre vergangen. Der Verkauf ist dann nach § 23 EStG steuerfrei – unabhängig vom Erbfall.
Anders kann es bei einer entgeltlichen Übertragung liegen, etwa wenn ein Ehegatte im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung den Miteigentumsanteil des anderen kauft. Für den entgeltlich erworbenen Anteil kann eine neue Zehnjahresfrist beginnen.
§ 23 EStG gilt nur für die private Vermögensverwaltung. Wer in größerem Umfang Immobilien an- und verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann gelten nicht die Regeln zur Spekulationsfrist, sondern die für Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) – mit möglicher Gewerbesteuerpflicht.
Als Anhaltspunkt dient die von der Rechtsprechung entwickelte Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte ankauft und wieder veräußert, gerät in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels. Es handelt sich um eine Indizgrenze, nicht um eine starre gesetzliche Regel; entscheidend ist stets die Gesamtwürdigung des Einzelfalls.
Für die typische Eigentümerin oder den typischen Eigentümer eines selbst genutzten oder einzeln vermieteten Objekts spielt diese Grenze in der Regel keine Rolle. Sie wird vor allem für Personen mit mehreren Verkäufen in kurzer Zeit relevant.
Verwandte Themen rund um den Immobilienwert finden Sie in unseren Ratgebern zu Verkehrswert, Bodenrichtwert und Grundsteuer.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
Melden Sie sich kostenlos im Objektkompass an und sehen Sie Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld (Naturschutz, Bahntrassen) und Digitalisierungsgrad zu Ihrer Immobilie. Unverbindlich.
Kostenlos registrieren
