Makler beauftragen: So finden Eigentümer den richtigen Makler

Brauchen Sie überhaupt einen Makler?

Ein Immobilienverkauf ist für die meisten Eigentümer ein seltener und komplexer Vorgang. Ein Immobilienmakler übernimmt dabei klassischerweise die Bewertung, die Aufbereitung der Unterlagen, das Inserat, die Besichtigungen, die Preisverhandlung und die Begleitung bis zum Notartermin. Das spart Zeit und beugt teuren Fehlern vor – etwa einem zu niedrig angesetzten Preis oder unvollständigen Pflichtangaben.

Rechtlich ist ein Makler nicht vorgeschrieben. Sie dürfen Ihre Immobilie auch selbst verkaufen. In folgenden Fällen ist professionelle Unterstützung jedoch besonders sinnvoll:

• Sie kennen den örtlichen Markt und die ortsüblichen Preise nicht.
• Ihnen fehlt die Zeit für Besichtigungen und Interessentenanfragen.
• Die Immobilie hat Besonderheiten (Erbengemeinschaft, Wohnrecht, Sanierungsstau, vermietet).
• Sie möchten anonym bleiben und nicht selbst als Verkäufer auftreten.

Was Sie selbst beisteuern können, ist eine sachliche Datengrundlage zu Ihrer Immobilie. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung Daten zu Ihrem eigenen Objekt – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld. Das ist keine Preisbewertung, gibt Ihnen aber im Gespräch mit einem Makler eine fundierte Ausgangsbasis.

Woran Sie einen seriösen Makler erkennen

Die Berufsbezeichnung „Makler“ ist in Deutschland nicht geschützt, die Tätigkeit aber erlaubnispflichtig. Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Kaufverträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermittelt oder nachweist, braucht nach § 34c Abs. 1 der Gewerbeordnung (GewO) eine behördliche Erlaubnis. Voraussetzung sind unter anderem persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse.

Seit August 2018 besteht zudem eine Weiterbildungspflicht: Nach § 34c Abs. 2a GewO in Verbindung mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) müssen sich Makler regelmäßig fortbilden – mindestens 20 Zeitstunden in drei Kalenderjahren. Die Weiterbildung ist zu dokumentieren und der Behörde auf Verlangen nachzuweisen.

Achten Sie bei der Auswahl auf folgende Merkmale:

Maklervertrag und Vertragsarten

Der Maklervertrag ist die rechtliche Grundlage der Zusammenarbeit. Er regelt, dass Sie für den Nachweis einer Verkaufsgelegenheit oder die Vermittlung des Kaufvertrags eine Provision zahlen, wenn der Verkauf zustande kommt (§ 652 BGB). Beauftragen Sie als Verbraucher einen Makler mit dem Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, bedarf der Vertrag nach § 656a BGB der Textform – also etwa einer E-Mail oder eines Schreibens; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend, ein rein mündlicher Vertrag aber unwirksam.

In der Praxis haben sich drei Formen herausgebildet:

• Einfacher Maklerauftrag: Sie dürfen weitere Makler beauftragen und auch selbst einen Käufer suchen. Der Makler ist nicht verpflichtet, aktiv tätig zu werden.
• Alleinauftrag: Sie beauftragen nur einen Makler und verpflichten sich, keinen weiteren einzuschalten. Selbst einen Käufer finden dürfen Sie meist weiterhin. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler in der Regel, aktiv zu vermarkten.
• Qualifizierter Alleinauftrag: Wie der Alleinauftrag, aber Sie verpflichten sich zusätzlich, Interessenten an den Makler zu verweisen und nicht selbst zu verkaufen. Diese Form bietet dem Makler die größte Sicherheit und führt häufig zu besonders engagierter Vermarktung.

Provision: Wer zahlt was?

Die Maklerprovision (auch Courtage genannt) fällt nur an, wenn der Verkauf erfolgreich zustande kommt. Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht – sie ist frei verhandelbar. Üblich ist bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine Gesamtprovision von etwa 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer (regionale Marktwerte, keine festen Vorgaben).

Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656c und 656d BGB die Verteilung dieser Kosten beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher neu:

• Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Verlangt der Makler von beiden Seiten Provision, darf das nur in gleicher Höhe geschehen.
• Einseitiger Auftrag (§ 656d BGB): Beauftragen nur Sie als Verkäufer den Makler, kann höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer umgelegt werden. Sie müssen mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben. Der Anteil des Käufers wird zudem erst fällig, wenn Sie Ihren eigenen Teil nachweislich gezahlt haben.

Dieses Halbteilungsprinzip gilt nach § 656b BGB nur, wenn das Objekt eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus ist und der Käufer Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist. Für Mehrfamilienhäuser, Anlageobjekte, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien ist die Verteilung frei vereinbar.

Die Einzelheiten zu Sätzen und Aufteilung lesen Sie unter Maklerkosten beim Hausverkauf.

Ihre Rechte beim Beauftragen: Widerruf und Provisionsanspruch

Als Eigentümer und Verbraucher genießen Sie beim Abschluss eines Maklervertrags besondere Schutzrechte.

Widerrufsrecht (14 Tage): Schließen Sie den Maklervertrag im Fernabsatz (etwa per E-Mail, Telefon oder online) oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers ab, steht Ihnen nach §§ 312g, 355 BGB ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Die Frist beginnt erst, wenn der Makler Sie ordnungsgemäß in Textform über das Widerrufsrecht belehrt hat. Fehlt diese Belehrung, verlängert sich die Frist – das Widerrufsrecht erlischt dann spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 3 BGB).

Provisionsanspruch entsteht nur bei Erfolg: Nach § 652 BGB schulden Sie die Provision erst, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, der Makler nachgewiesen oder vermittelt hat und der Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt – in der Regel mit der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB. Platzt der Verkauf vorher, fällt grundsätzlich keine Provision an. Ein reines „Tätigwerden“ ohne Erfolg begründet keinen Anspruch.

Wert klären: Objektdaten, Maklereinschätzung und Gutachten

Bevor Sie einen Makler beauftragen, hilft Klarheit über den Wert Ihrer Immobilie. Hier sind drei Ebenen zu unterscheiden, die unterschiedlich verbindlich und unterschiedlich teuer sind:

• Kostenlose Objektdaten: Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung sachliche Daten zu Ihrer Immobilie (etwa Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld). Das ist keine Preisbewertung, sondern eine neutrale Datengrundlage.
• Kostenlose Werteinschätzung durch den Makler: Wenn Sie konkret an einen Verkauf denken, erstellt der Makler eine marktnahe Einschätzung. Im Objektkompass ist diese Ersteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietfall kostenlos. Sie ist jedoch kein förmliches Gutachten.
• Verkehrswertgutachten: Ein unabhängiges Gutachten nach § 194 BauGB ermittelt den Verkehrswert (Marktwert) rechtssicher – etwa für Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt. Es wird von qualifizierten Sachverständigen erstellt und ist kostenpflichtig (meist im vierstelligen Bereich).

Mehr dazu unter kostenlose Immobilienbewertung und Immobiliengutachter und Sachverständige.

Schritt für Schritt: So beauftragen Sie einen Makler

Wenn Sie sich für die Zusammenarbeit mit einem Makler entscheiden, gehen Sie am besten in dieser Reihenfolge vor:

1. Datengrundlage schaffen: Verschaffen Sie sich einen sachlichen Überblick über Lage und Umfeld Ihrer Immobilie.
2. Werteinschätzung einholen: Lassen Sie sich eine marktnahe, begründete Einschätzung geben – im Verkaufsfall ist sie kostenlos.
3. Leistungen und Provision klären: Lassen Sie sich genau erläutern, welche Leistungen enthalten sind und wie hoch die Provision ausfällt.
4. Vertragsart und Laufzeit festlegen: Für die meisten Eigentümer eignet sich ein befristeter Alleinauftrag in Textform (§ 656a BGB).
5. Widerrufsbelehrung prüfen: Achten Sie darauf, dass eine ordnungsgemäße Belehrung in Textform vorliegt.
6. Unterlagen bereitstellen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung beschleunigen die Vermarktung.

Eine ausführliche Übersicht zum gesamten Ablauf finden Sie unter Ablauf des Hausverkaufs; für die Vorbereitung der Termine hilft die Checkliste zur Hausbesichtigung.