Erbschaftssteuer bei selbstgenutzten Immobilien und Ehepartnern

Das Familienheim: Wann die selbst bewohnte Immobilie steuerfrei vererbt wird

Wer die eigene Immobilie an den Ehepartner oder die Kinder vererbt, sorgt sich oft um die Erbschaftssteuer. Der Gesetzgeber stellt jedoch das sogenannte Familienheim unter besondere Voraussetzungen vollständig steuerfrei. Geregelt ist diese sachliche Steuerbefreiung in § 13 Absatz 1 Nummer 4a bis 4c des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG).

Als Familienheim gilt dabei nicht jede Immobilie. Erforderlich ist nach der gesetzlichen Verweisung auf § 181 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) ein bebautes Grundstück mit einer Wohnung, das folgende Merkmale erfüllt:

• Die Wohnung wurde vom Erblasser bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt – sie bildete den Mittelpunkt des familiären Lebens.
• Es handelt sich also nicht um eine Zweit-, Ferien- oder Wochenendwohnung.
• Das Objekt liegt im Inland, in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR).

War der Erblasser aus zwingenden Gründen – etwa wegen Pflegebedürftigkeit und Heimunterbringung – an der eigenen Nutzung gehindert, schadet dies der Einordnung als Familienheim nicht (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 1 ErbStG).

Befreiung für den überlebenden Ehepartner – ohne Flächengrenze

Erbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das Familienheim, bleibt der Erwerb nach § 13 Absatz 1 Nummer 4b ErbStG vollständig steuerfrei. Anders als bei Kindern gibt es hier keine Begrenzung der Wohnfläche und auch keine Wertobergrenze. Selbst ein großzügiges Einfamilienhaus oder eine Villa kann so steuerfrei auf den Ehepartner übergehen, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind.

An die Befreiung sind zwei zentrale Bedingungen geknüpft:

• Unverzügliche Selbstnutzung: Der überlebende Ehepartner muss die Wohnung unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) bedeutet „unverzüglich“ in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall (BFH, Urteil vom 23.06.2015, II R 39/13). Wer länger braucht, muss objektive Gründe wie umfangreiche, zwingend notwendige Renovierungen oder behördliche Verzögerungen nachweisen.
• 10-Jahres-Frist: Der Ehepartner muss das Familienheim grundsätzlich zehn Jahre lang selbst bewohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 5 ErbStG).

Zusätzlich zur Familienheim-Befreiung stehen dem Ehepartner die persönlichen Freibeträge zu, die wir weiter unten erläutern. Für die übrige Erbmasse – etwa Bankguthaben oder Wertpapiere – bleiben diese voll erhalten, da die Befreiung des Familienheims davon unabhängig wirkt.

Die 10-Jahres-Frist: Was bei Verkauf oder Auszug passiert

Die 10-Jahres-Frist ist der häufigste Stolperstein. Gibt der Erwerber die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall auf – etwa durch Auszug, Vermietung oder Verkauf –, fällt die Steuerbefreiung rückwirkend und in voller Höhe weg (Nachversteuerung). Das Finanzamt erhebt dann nachträglich Erbschaftssteuer auf den Wert der Immobilie.

Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Die Befreiung bleibt erhalten, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an der weiteren Selbstnutzung gehindert ist.

Anerkannte zwingende Gründe sind insbesondere:

• Pflegebedürftigkeit mit notwendigem Umzug in ein Pflegeheim oder betreutes Wohnen,
• schwere Krankheit oder Behinderung, die das Wohnen im Haus objektiv unzumutbar macht,
• der Tod des Erwerbers innerhalb der zehn Jahre.

Nicht anerkannt werden hingegen rein wirtschaftliche Erwägungen – etwa der Verkauf zur Geldanlage oder die Vermietung wegen höherer Rendite. In solchen Fällen droht die volle Nachversteuerung.

Befreiung für Kinder und Enkel – mit 200-Quadratmeter-Grenze

Auch Kinder und – wenn das eigene Kind des Erblassers bereits verstorben ist – Enkelkinder können das Familienheim nach § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG steuerfrei erben. Hier gelten dieselben Grundvoraussetzungen wie beim Ehepartner: unverzügliche Selbstnutzung und die 10-Jahres-Frist.

Ein entscheidender Unterschied: Für Kinder und Enkel ist die Befreiung auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt. Übersteigt das Familienheim diese Fläche, ist nur der auf 200 Quadratmeter entfallende Anteil steuerfrei; der darüber hinausgehende Teil unterliegt der Erbschaftssteuer. Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung ermittelt.

Wichtig für Enkel: Solange das eigene Kind des Erblassers (also der Elternteil des Enkels) noch lebt, können Enkel die Familienheim-Befreiung nach Nr. 4c nicht in Anspruch nehmen.

Schenkung zu Lebzeiten: Familienheim unter Ehepartnern übertragen

Das Familienheim lässt sich nicht nur vererben, sondern zwischen Ehegatten auch zu Lebzeiten verschenken – ebenfalls steuerfrei. Grundlage ist § 13 Absatz 1 Nummer 4a ErbStG.

Diese Variante hat einen bemerkenswerten Vorteil gegenüber dem Erwerb von Todes wegen:

• Es gibt keine 10-Jahres-Behaltensfrist. Anders als beim Erbe (Nr. 4b) löst die lebzeitige Schenkung an den Ehepartner keine spätere Nachversteuerung aus, wenn die Selbstnutzung aufgegeben wird.
• Auch hier gibt es keine Wohnflächen- oder Wertgrenze.
• Voraussetzung bleibt, dass das Objekt im Zeitpunkt der Schenkung als Familienheim zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und den Mittelpunkt des familiären Lebens bildet.

Die Schenkung des Familienheims kann zudem die persönlichen Freibeträge des Beschenkten schonen, da der Familienheim-Wert nicht angerechnet wird. So lassen sich die Freibeträge nach § 16 ErbStG, die alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehen, gezielt für andere Vermögenswerte nutzen.

Persönliche Freibeträge, Versorgungsfreibetrag und Steuersätze

Neben der Familienheim-Befreiung mindern die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG die Steuerlast. Sie gelten für die gesamte Erbmasse und stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung:

Hinzu kommt für den überlebenden Ehepartner ein Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro nach § 17 Absatz 1 ErbStG. Dieser wird allerdings um den Kapitalwert nicht erbschaftsteuerpflichtiger Versorgungsbezüge – etwa einer Witwen- oder Witwerrente – gekürzt. Kinder erhalten altersabhängig gestaffelte Versorgungsfreibeträge nach § 17 Absatz 2 ErbStG.

Übersteigt der Erwerb die Freibeträge, richtet sich die Steuer nach Steuerklasse (§ 15 ErbStG) und einem progressiven Steuersatz von 7 bis 50 Prozent (§ 19 ErbStG). Ehepartner und Kinder fallen in die günstigste Steuerklasse I.

Wie hoch der steuerlich angesetzte Wert einer Immobilie ausfällt, ermittelt das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz (§§ 176 ff. BewG) als Grundbesitzwert – je nach Objektart im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden diese Bewertungsregeln verschärft, was bei vielen Immobilien zu höheren Werten und damit höherer steuerlicher Bemessungsgrundlage führt. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie und zum Bodenrichtwert.

Den Wert und die Lage Ihrer Immobilie im Blick behalten

Ob Familienheim-Befreiung greift oder Erbschaftssteuer anfällt – in beiden Fällen ist es hilfreich, die Eckdaten der eigenen Immobilie zu kennen. Dazu gehören etwa der Bodenrichtwert des Grundstücks, die Mikrolage und das Umfeld. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Anmeldung solche Daten zu ihrem eigenen Objekt, darunter Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeldfaktoren.

Für die Erbschaftssteuer ist allerdings stets der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert maßgeblich, den das Finanzamt festsetzt. Wer einen abweichenden, niedrigeren Verkehrswert nachweisen möchte, benötigt regelmäßig ein unabhängiges Verkehrswertgutachten (kostenpflichtig). Steht hingegen ein Verkauf oder eine Vermietung im Raum, ist eine kostenlose Ersteinschätzung durch die Maklerei der erste Schritt – diese ist von der steuerlichen Bewertung zu unterscheiden.

Eng verwandt mit der Erbschaftssteuer ist übrigens die laufende Grundsteuer, die unabhängig vom Erbfall jährlich anfällt.