Ratgeber · Steuer
Ob beim Verkauf einer Immobilie Steuern anfallen, hängt vor allem von der Haltedauer und der Eigennutzung ab. Dieser Ratgeber erklärt die Voraussetzungen für einen steuerfreien Verkauf – mit den maßgeblichen Paragrafen des Einkommensteuergesetzes.
Wenn Eigentümer ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen, kann der dabei erzielte Gewinn der Einkommensteuer unterliegen. Rechtsgrundlage ist § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) über die privaten Veräußerungsgeschäfte. Umgangssprachlich ist häufig von der „Spekulationssteuer“ die Rede – einen eigenen Steuersatz mit diesem Namen gibt es jedoch nicht.
Der Gewinn aus einem solchen Geschäft zählt zu den sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 2 EStG und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert (§ 32a EStG), zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Es kommt also auf Ihre individuellen Einkommensverhältnisse an, nicht auf einen pauschalen Satz.
Wichtig: § 23 EStG betrifft Immobilien im Privatvermögen. Verkäufe aus einem Betriebsvermögen oder ein gewerblicher Grundstückshandel folgen anderen Regeln (dazu weiter unten).
Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft liegt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vor, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Im Umkehrschluss gilt: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn vollständig steuerfrei – unabhängig von der Höhe des Gewinns und unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet war.
Entscheidend für den Fristbeginn und das Fristende sind nicht der Einzug, die Kaufpreiszahlung oder der Grundbucheintrag, sondern die Daten der notariellen Kaufverträge (die obligatorischen Verpflichtungsgeschäfte). Maßgeblich sind also der Notartermin beim Kauf und der Notartermin beim Verkauf.
Wurde der Kaufvertrag am 15. März 2015 notariell beurkundet, endet die Zehn-Jahres-Frist am 15. März 2025. Ein Verkauf, der erst danach beurkundet wird, ist nicht mehr steuerbar. Wer einen Tag zu früh verkauft, kann dagegen voll steuerpflichtig sein.
Grundstücksgleiche Rechte wie Wohnungs- und Teileigentum oder Erbbaurechte werden Grundstücken gleichgestellt. Die genaue Lage Ihrer Immobilie, der Bodenrichtwert und Umfeldfaktoren lassen sich nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass für das eigene Objekt einsehen – das ersetzt jedoch keine steuerliche Beratung.
Selbst innerhalb der Zehn-Jahres-Frist bleibt ein Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sieht hierfür zwei Alternativen vor:
Bei Variante 2 müssen es keine drei vollen Kalenderjahre sein. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass ein zusammenhängender Zeitraum genügt: Das mittlere Kalenderjahr muss durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein, im vorangegangenen Jahr und im Veräußerungsjahr reicht jeweils eine teilweise Nutzung – im Extremfall ein einziger Tag (BFH, Urteil vom 03.09.2019 – IX R 10/19, BStBl II 2020, 310).
Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bedeutet, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen. Eine unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag besteht, kann gleichstehen. Eine Vermietung an fremde Dritte zählt dagegen nicht.
Der Begriff „eigene Wohnzwecke“ ist weiter, als viele annehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zählt auch eine selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung dazu, sofern sie dem Eigentümer dauerhaft zur Verfügung steht und nicht an Dritte vermietet wird – eine Anmeldung als Hauptwohnsitz ist nicht erforderlich (BFH, Urteil vom 27.06.2017 – IX R 37/16, BStBl II 2017, 1192).
Grenzen gibt es dennoch:
Eine vermietete Immobilie, die innerhalb der Zehn-Jahres-Frist verkauft wird und nicht unter die Eigennutzungsausnahme fällt, führt grundsätzlich zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft. Frühere Vermietungsjahre können allerdings unschädlich sein, wenn im maßgeblichen Drei-Jahres-Zeitraum vor dem Verkauf durchgehend Eigennutzung vorlag.
Bei geerbten oder geschenkten Immobilien gilt die sogenannte Fußstapfentheorie nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG: Erbschaft und Schenkung sind selbst keine Anschaffung. Der Erbe oder Beschenkte übernimmt den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers. Die Zehn-Jahres-Frist läuft also ununterbrochen weiter.
Hatte der Erblasser die Immobilie bereits länger als zehn Jahre vor seinem Tod gekauft, kann der Erbe sie sofort steuerfrei verkaufen. Hatte der Erblasser sie erst sechs Jahre, ist ein Verkauf des Erben nach weiteren drei Jahren (zusammen neun Jahre) grundsätzlich steuerpflichtig, sofern keine Eigennutzungsausnahme greift.
Erbschaft- oder Schenkungsteuer ist davon unabhängig zu betrachten – sie betrifft den unentgeltlichen Erwerb, nicht den späteren Verkauf.
Die Privilegien des § 23 EStG gelten nur für die private Vermögensverwaltung. Werden innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte ge- und wieder verkauft, kann nach Rechtsprechung und Verwaltungspraxis (sog. Drei-Objekt-Grenze; BMF-Schreiben vom 26.03.2004) ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Die Einkünfte werden dann nach § 15 EStG erfasst – ohne Zehn-Jahres-Frist und ohne Eigennutzungsbefreiung, regelmäßig zusätzlich mit Gewerbesteuer. Die Grenze ist ein Beweisanzeichen, kein starres Gesetz; entscheidend bleibt der Gesamtfall.
Klar abzugrenzen ist die Grunderwerbsteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Sie fällt einmalig beim Erwerb eines Grundstücks an und wird üblicherweise vom Käufer getragen. Mit der Haltedauer, der Eigennutzung oder dem Gewinn beim späteren Verkauf hat sie nichts zu tun.
Ist ein Verkauf steuerpflichtig, ergibt sich der Gewinn nach § 23 Abs. 3 EStG grundsätzlich so:
| Position | Wirkung |
|---|---|
| Veräußerungspreis | Ausgangsgröße |
| − Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten | mindert den Gewinn |
| + in der Vermietung abgezogene AfA | erhöht den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) |
| − Werbungskosten des Verkaufs (z. B. Notar, Makler, Inserate) | mindert den Gewinn |
| = steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn | unterliegt dem persönlichen Steuersatz |
Eine Besonderheit: War die Immobilie vermietet, mindern die jährlich abgezogenen Absetzungen für Abnutzung (AfA) die Anschaffungskosten. Dadurch fällt der steuerpflichtige Gewinn beim Verkauf höher aus.
Greift eine Freigrenze nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro (Wert seit 2024; zuvor 600 Euro), bleibt er steuerfrei. Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag: Wird der Betrag erreicht oder überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Eine erste Orientierung über den möglichen Verkaufserlös erhalten verkaufsbereite Eigentümer im Objektkompass über die kostenlose Ersteinschätzung der Maklerei. Eine rechtssichere Wertfeststellung leistet erst ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten. Für die steuerliche Beurteilung ist stets eine steuerberatende Person zuständig.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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