Ratgeber · Erben & Schenken
Mit einer geerbten Immobilie werden Sie automatisch Eigentümer – aber zugleich Verantwortlicher für Fristen, Behörden und Steuern. Dieser Ratgeber führt Sie nüchtern und Schritt für Schritt durch die ersten Wochen nach dem Erbfall.
Mit dem Tod des Erblassers geht dessen gesamtes Vermögen kraft Gesetzes auf die Erben über. Das nennt man Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 Abs. 1 BGB). Sie müssen das Eigentum an einer geerbten Immobilie also nicht erst „beantragen“ oder erwerben – es gehört Ihnen im Augenblick des Erbfalls. Mit dem Vermögen gehen allerdings auch sämtliche Pflichten über, etwa laufende Kredite, Grundsteuer, Versicherungs- und Hausgeldbeiträge.
Sind mehrere Personen Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Der Nachlass – und damit auch das Haus – gehört dann allen Miterben gemeinschaftlich als sogenanntes Gesamthandsvermögen (§ 2032 BGB). Wichtig: Kein Miterbe kann allein über die Immobilie verfügen, sie verkaufen oder vermieten. Über einen einzelnen Nachlassgegenstand kann nur die Gemeinschaft gemeinsam entscheiden; verfügen kann der Einzelne nur über seinen Erbteil als Ganzes (§ 2033 BGB).
Erbengemeinschaft heißt nicht, dass „jedem ein Zimmer gehört“. Bis zur Auseinandersetzung – also der Aufteilung des Nachlasses – gehört die ganze Immobilie allen Miterben gemeinsam. Entscheidungen sollten Sie früh und schriftlich abstimmen.
Eine Erbschaft umfasst Vermögen und Schulden. Sie müssen daher zunächst entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Eine ausdrückliche Annahme ist nicht nötig – wer nichts unternimmt und die Frist verstreichen lässt, gilt als Erbe.
Wollen Sie das Erbe ausschlagen, haben Sie dafür grundsätzlich nur sechs Wochen Zeit (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt nicht mit dem Tod, sondern in dem Moment, in dem Sie von der Erbschaft und dem Grund Ihrer Berufung (z. B. Testament oder gesetzliche Erbfolge) Kenntnis erlangen. Hielt sich der Erblasser zuletzt im Ausland auf oder waren Sie bei Fristbeginn im Ausland, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.
Die Ausschlagung ist formgebunden: Sie muss zur Niederschrift des Nachlassgerichts oder in öffentlich beglaubigter Form (Notar) erklärt werden (§ 1945 BGB). Ein einfacher Brief genügt nicht. Wer ausschlägt, gilt rückwirkend als nie Erbe geworden (§ 1953 BGB); die Erbschaft fällt dann dem Nächstberufenen zu.
Ist unklar, ob der Nachlass überschuldet ist, sollten Sie die Frist keinesfalls ungenutzt verstreichen lassen. Lassen Sie sich vor Ablauf der sechs Wochen anwaltlich oder notariell beraten – nach Annahme ist eine Ausschlagung nur noch in engen Ausnahmefällen möglich.
Um sich gegenüber Banken, Behörden und vor allem dem Grundbuchamt als Erbe auszuweisen, brauchen Sie einen Nachweis Ihrer Erbenstellung. Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Wege.
| Situation | Erbnachweis |
|---|---|
| Gesetzliche Erbfolge oder privates (handschriftliches) Testament | In der Regel Erbschein des Nachlassgerichts (§ 2353 BGB) |
| Notarielles Testament oder Erbvertrag | Meist genügt die notarielle Verfügung zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts – ein Erbschein ist dann oft entbehrlich |
Für die Berichtigung des Grundbuchs verlangt das Grundbuchamt den Nachweis der Erbfolge nach § 35 GBO. Ein eröffnetes notarielles Testament samt Eröffnungsniederschrift wird dabei wie ein Erbschein anerkannt. Das kann Ihnen die Kosten und die Wartezeit eines Erbscheinverfahrens ersparen. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht (Amtsgericht) am letzten Wohnsitz des Verstorbenen.
Das Grundbuch weist nach dem Erbfall zunächst noch den Verstorbenen als Eigentümer aus. Es wird nicht automatisch geändert. Damit Sie (oder die Erbengemeinschaft) als neue Eigentümer eingetragen werden, müssen Sie die Berichtigung beim Grundbuchamt beantragen (§ 22 GBO).
Hier liegt ein wichtiger Kostenvorteil: Stellen Sie den Eintragungsantrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei. Das ergibt sich aus dem Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz, Nr. 14110 KV GNotKG (Anmerkung). Nach Ablauf der zwei Jahre fallen Gebühren nach dem Grundstückswert an. Die Zwei-Jahres-Frist ist eine feste Ausschlussfrist – eine Verlängerung wegen Verzögerung gibt es nicht.
Die Gebührenbefreiung gilt für die Ersteintragung der Erben. Spätere Übertragungen im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft – etwa wenn ein Miterbe später alle anderen auszahlt – sind regelmäßig erneut gebührenpflichtig.
Für die Berichtigung brauchen Sie den Erbnachweis (Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament). Nachdem Sie eingetragen sind, lohnt sich ein Blick auf die objektbezogenen Rahmendaten Ihrer Immobilie. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung etwa den Bodenrichtwert, die Mikrolage und Umfeldfaktoren zu Ihrem geerbten Objekt.
Ob auf eine geerbte Immobilie Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis und vom Wert ab. Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag (§ 16 ErbStG); nur der darüber hinausgehende Betrag wird besteuert.
| Erbe | Persönlicher Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kind / Stiefkind | 400.000 € |
| Enkel (Kind lebt noch) | 200.000 € |
| Eltern (im Erbfall), Geschwister, Nichten/Neffen | 20.000 € |
Die Höhe des Steuersatzes richtet sich nach Steuerklasse (§ 15 ErbStG) und Erwerb (§ 19 ErbStG). In Steuerklasse I – das sind Ehegatten, Kinder und Enkel – liegt der Satz bei einem steuerpflichtigen Erwerb bis 75.000 € bei 7 %, bis 300.000 € bei 11 % und bis 600.000 € bei 15 %.
Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis anzeigen (§ 30 ErbStG). Diese Anzeigepflicht entfällt, wenn der Erwerb auf einem von einem deutschen Gericht eröffneten oder einem deutschen Notar beurkundeten Testament beruht – dann meldet das Gericht bzw. der Notar den Vorgang ohnehin (§ 30 Abs. 3 ErbStG).
Für die Steuer bewertet das Finanzamt die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (§§ 182 ff. BewG) – je nach Objektart im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Das Jahressteuergesetz 2022 hat diese Bewertung näher an die Marktwerte herangeführt. Erscheint Ihnen der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch, können Sie mit einem Verkehrswertgutachten einen niedrigeren Wert nachweisen.
Der Erwerb einer Immobilie von Todes wegen ist ausdrücklich von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Beim Erben fällt also – anders als beim Kauf – keine Grunderwerbsteuer an.
Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es eine eigene, wertvolle Befreiung. Erbt der überlebende Ehegatte das gemeinsam bewohnte Familienheim, bleibt dieser Erwerb komplett steuerfrei – und zwar ohne Wohnflächenbegrenzung und zusätzlich zum persönlichen Freibetrag (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG).
Erben Kinder das Elternhaus, ist es ebenfalls steuerfrei, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m² (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG); für die darüber hinausgehende Fläche wird Steuer fällig.
An die Befreiung sind zwei Bedingungen geknüpft:
Der rückwirkende Wegfall greift nicht, wenn Sie aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert sind – etwa bei Pflegebedürftigkeit oder dem Umzug in ein Pflegeheim. Rein wirtschaftliche Erwägungen genügen dafür nicht.
Ob Erbschaftsteuer, Auszahlung von Miterben oder ein möglicher Verkauf: In fast jeder Phase nach dem Erbfall ist die Frage nach dem Wert der Immobilie zentral. Hier hilft es, drei Dinge sauber auseinanderzuhalten:
Denken Sie bei laufenden Kosten auch an die Grundsteuer, die als laufende Pflicht auf Sie übergeht.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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