Grunderwerbsteuer auf Inventar und Einbauküche sparen

Warum Inventar die Grunderwerbsteuer mindert

Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Erwerb des Grundstücks an. Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG der Wert der Gegenleistung, beim Kauf also regelmäßig der beurkundete Kaufpreis. Was im Einzelnen zur Gegenleistung gehört, konkretisiert § 9 GrEStG. Entscheidend ist: Es geht um die Gegenleistung für das Grundstück.

Was Sie zusammen mit dem Haus oder der Wohnung kaufen, aber rechtlich nicht zum Grundstück gehört, zählt nicht zu dieser Gegenleistung. Solche beweglichen Gegenstände – das sogenannte Inventar – sind aus der Bemessungsgrundlage herauszurechnen, wenn sie im Vertrag gesondert und mit einem realistischen Wert ausgewiesen werden. Auf diesen Anteil entfällt dann keine Grunderwerbsteuer.

Die Wirkung ist unmittelbar: Jeder Euro, der nachvollziehbar auf Inventar entfällt, mindert die Steuerlast um den jeweiligen Landessteuersatz – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei einer Einbauküche im Wert von 10.000 Euro und einem Steuersatz von 6,5 Prozent sind das 650 Euro weniger Grunderwerbsteuer.

Was als bewegliches Inventar zählt – und was nicht

Die Grenze zwischen abziehbarem Inventar und nicht abziehbarem Grundstücksbestandteil verläuft entlang des Zivilrechts. Maßgeblich sind die §§ 93 bis 97 BGB:

• § 93 BGB – Wesentliche Bestandteile einer Sache können nicht getrennt werden, ohne dass die Sache zerstört oder in ihrem Wesen verändert wird.
• § 94 BGB – Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die fest mit Grund und Boden verbundenen Sachen, insbesondere das Gebäude und seine zur Herstellung eingefügten Teile.
• § 95 BGB – Scheinbestandteile: Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden sind, bleiben beweglich.
• § 97 BGB – Zubehör: bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen, ohne deren Bestandteil zu sein.

Praktisch heißt das: Abziehbar ist, was beweglich bleibt und sich ohne Zerstörung entfernen lässt. Folgende Übersicht ordnet typische Posten ein – die Bewertung hängt im Einzelfall stets von der konkreten Bauweise ab.

Die Einbauküche ist der häufigste Fall. Im Grunderwerbsteuerrecht wird sie regelmäßig als bewegliches, abziehbares Inventar behandelt, sofern sie sich – etwa als zusammengesetzte Modulküche – ohne Zerstörung entfernen lässt. Dass eine Küche zivilrechtlich auch als Zubehör eingeordnet werden kann, ändert daran nichts: Entscheidend ist die selbständige Verkehrsfähigkeit des Gegenstands.

So weisen Sie das Inventar im Kaufvertrag richtig aus

Der wichtigste Schritt ist der gesonderte Ausweis im notariellen Kaufvertrag. Das Finanzamt knüpft an den beurkundeten Vertrag an. Steht dort nur ein Gesamtkaufpreis, setzt es die Grunderwerbsteuer auf den vollen Betrag fest – auch wenn ein Teil davon wirtschaftlich auf die Küche entfiel. Nur ein einzeln bezifferter Inventaranteil ist für das Finanzamt erkennbar und abziehbar.

So gehen Sie vor:

1. Inventarliste erstellen. Listen Sie jeden Gegenstand einzeln auf – mit Bezeichnung und Zeitwert, nicht mit dem Neupreis.
2. Gesamtkaufpreis aufteilen. Der Vertrag nennt den Preis für das Grundstück und – getrennt davon – den Preis für die beweglichen Gegenstände.
3. Liste als Anlage beifügen. Die Inventarliste wird als Anlage zum Kaufvertrag genommen und damit Teil der beurkundeten Vereinbarung.
4. Belege aufbewahren. Rechnungen, Fotos und Seriennummern halten Sie für eine etwaige Nachfrage des Finanzamts bereit.

Ein außerhalb des Notarvertrags geschlossener Nebenvertrag über das Inventar kann im Einzelfall genügen, ist aber beweisrechtlich deutlich schwächer. Steuerlich sicher ist allein der bezifferte Ausweis im beurkundeten Kaufvertrag. Sprechen Sie den Notar frühzeitig darauf an – für die Beurkundung entstehen dadurch keine nennenswerten Mehrkosten.

Wie viel Inventar das Finanzamt akzeptiert

Eine feste gesetzliche Obergrenze für den Inventaranteil gibt es nicht. Weder das GrEStG noch eine bundeseinheitliche Verwaltungsanweisung nennen eine Prozent- oder Euro-Grenze, bis zu der Inventar ohne Prüfung anerkannt wird.

In der Beratungspraxis kursiert die Faustregel, dass Finanzämter einen Inventaranteil bis etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ohne vertiefte Prüfung hinnehmen, wenn die Aufteilung plausibel ist. Das ist jedoch keine kodifizierte Regel, sondern reine Praxiserfahrung. Auch die oft genannte feste Grenze von 15.000 Euro ist gesetzlich nicht verankert. Maßgeblich bleibt im Einzelfall die Werthaltigkeit und Plausibilität, nicht ein starrer Prozentsatz.

Wird der Inventaranteil deutlich höher angesetzt oder ist er offenkundig unplausibel – etwa ein hoher Inventarwert bei einer abgewohnten Immobilie –, fragt das Finanzamt nach oder schätzt. Bleiben Sie daher bei nachvollziehbaren Zeitwerten, dann ist die Aufteilung in aller Regel unproblematisch.

Was die Rechtsprechung sagt: das Urteil des FG Köln

Die zentrale Entscheidung zur Inventaraufteilung stammt vom Finanzgericht Köln (Urteil vom 08.11.2017 – 5 K 2938/16). Das Gericht entschied, dass beim Kauf eines Einfamilienhauses der auf Einbauküche und Markisen entfallende Kaufpreisanteil nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, wenn es sich um gebrauchte, bewegliche Gegenstände handelt und der Anteil gesondert vereinbart wurde.

Im konkreten Fall erkannte das Gericht bei einem Gesamtkaufpreis von 392.500 Euro einen Inventaranteil von 9.500 Euro für gebrauchte Einbauküche und Markisen an. Zwei Punkte sind für Eigentümer besonders wichtig:

• Vermutung für den Vertrag: Die im Kaufvertrag gesondert vereinbarten Werte sind grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, solange keine Zweifel an ihrer Angemessenheit bestehen.
• Beweislast beim Finanzamt: Will das Finanzamt davon abweichen, muss es nachweisen, dass keine realistischen Werte angesetzt wurden. Diese Feststellungslast trägt die Behörde, weil es sich um steuerbegründende Umstände handelt.

Das Gericht stellte zudem klar, dass weder amtliche Abschreibungstabellen noch Preise von Online-Verkaufsplattformen als alleiniger Vergleichsmaßstab taugen. Im Zweifel ist ein Sachverständiger heranzuziehen. Auch der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass mitverkauftes Zubehör und Inventar nicht zur Bemessungsgrundlage gehören (BFH, Beschluss vom 03.06.2020 – II B 54/19).

Risiken, Finanzierung und die Verkäuferseite

Der Inventarabzug ist ein legaler Gestaltungsspielraum – kein Freibrief. Drei Punkte sollten Sie kennen:

1. Überhöhte Werte. Setzt der Vertrag das Inventar unrealistisch hoch an, kann das Finanzamt die Aufteilung korrigieren und Grunderwerbsteuer nacherheben. Bei einer offenkundigen Verschiebung allein zur Steuerersparnis kommt zudem der Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO in Betracht.

2. Finanzierung. Banken finanzieren Inventar in der Regel nicht oder nur eingeschränkt; für den Beleihungswert zählt der Immobilienanteil ohne bewegliche Gegenstände. Ein sehr hoher Inventaranteil senkt den finanzierbaren Betrag und kann eine Finanzierungslücke öffnen. Hier gilt es abzuwägen zwischen Steuerersparnis und Eigenkapitalbedarf.

3. Verkäuferseite. Für den Verkäufer ist die Grunderwerbsteuer neutral – sie trägt der Käufer. Bei einer vermieteten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist kann der gesonderte Inventarausweis aber den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn aus dem Grundstück beeinflussen (§ 23 EStG). In Zweifelsfällen sollten beide Seiten die Aufteilung mit ihrem Steuerberater abstimmen.

Unabhängig von der Steuerfrage hilft eine realistische Vorstellung vom Wert und Umfeld des Objekts. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Anmeldung kostenlose Daten zu ihrer eigenen Immobilie – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeldfaktoren – als sachliche Bezugsgröße, ohne dass damit eine Preisbewertung verbunden wäre. Wie der Verkehrswert ermittelt wird, ist davon zu trennen; eine erste kostenlose Einordnung im Verkaufs- oder Vermietfall erfolgt über die kostenlose Immobilienbewertung der Maklerei. Ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten bleibt davon noch einmal abzugrenzen.