Grundsteuerhebesatz: Wie die Gemeinde die Höhe bestimmt

Was der Hebesatz ist und wer ihn festlegt

Der Hebesatz ist der Prozentsatz (Hundertsatz), mit dem Ihre Gemeinde den vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuermessbetrag multipliziert. Erst dieser letzte Rechenschritt ergibt die Grundsteuer, die Sie tatsächlich zahlen. Geregelt ist das in § 25 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG).

Den Hebesatz legt ausschließlich die Gemeinde fest – nicht das Finanzamt, nicht das Land und nicht der Bund. Dieses sogenannte Hebesatzrecht ist Teil der kommunalen Selbstverwaltung und sogar im Grundgesetz verankert: Nach Art. 106 Abs. 6 GG steht den Gemeinden das Aufkommen der Grundsteuer zu, und sie dürfen die Hebesätze im Rahmen der Gesetze selbst bestimmen.

Das bedeutet in der Praxis: Zwei gleich bewertete Häuser in zwei Nachbargemeinden können sehr unterschiedlich hoch besteuert werden – allein, weil die eine Gemeinde einen höheren Hebesatz beschlossen hat als die andere. Der Hebesatz ist damit der Hebel, mit dem eine Kommune ihr Steueraufkommen steuert.

Die Berechnungskette: vom Grundstückswert zur Grundsteuer

Die Grundsteuer entsteht in drei klar getrennten Stufen. Es lohnt sich, sie zu kennen, weil jede Stufe in einer anderen Zuständigkeit liegt:

1. Grundsteuerwert – Das Finanzamt bewertet Ihr Grundstück nach dem Bewertungsgesetz (im Bundesmodell §§ 218 ff. BewG). Dieser Wert hat seit der Reform die alten Einheitswerte abgelöst.
2. Steuermessbetrag – Auf den Grundsteuerwert wird eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewandt. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag (§ 13 GrStG). Auch dies macht das Finanzamt und teilt es Ihnen im Grundsteuermessbescheid mit.
3. Grundsteuer – Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz (§ 25 GrStG) und setzt die zu zahlende Grundsteuer im Grundsteuerbescheid fest.

Als Formel:

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Beträgt der Messbetrag 100 Euro und der Hebesatz Ihrer Gemeinde 450 Prozent, ergibt das eine Jahresgrundsteuer von 450 Euro (100 € × 450 ÷ 100). Bei einem Hebesatz von 600 Prozent wären es 600 Euro – bei identischem Messbetrag. Die genannten Zahlen sind reine Rechenbeispiele und keine Angaben zu Ihrem Objekt.

Steuermesszahlen: der oft übersehene Faktor

Bevor der Hebesatz greift, entscheidet die Steuermesszahl über den Messbetrag. Im sogenannten Bundesmodell, das die meisten Länder anwenden, sind diese Messzahlen in § 15 GrStG festgelegt und mit der Reform stark abgesenkt worden – als Ausgleich dafür, dass die neuen Grundsteuerwerte regelmäßig höher liegen als die alten Einheitswerte.

• 0,31 Promille für unbebaute Grundstücke und Wohngrundstücke – also Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG).
• 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke – etwa Geschäftsgrundstücke, Teileigentum, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 GrStG).

Für bestimmte Nutzungen sieht das Gesetz Ermäßigungen auf die Messzahl vor. So wird sie für geförderten Wohnraum um 25 Prozent gesenkt (§ 15 Abs. 2 GrStG), ebenso unter Voraussetzungen für Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften (§ 15 Abs. 3 GrStG). Für Baudenkmale gilt ein Abschlag von 10 Prozent (§ 15 Abs. 5 GrStG).

Grundsteuer A, B und C – und differenzierte Hebesätze

Eine Gemeinde hat nicht nur einen Hebesatz, sondern mehrere – je nach Art des Grundstücks:

• Grundsteuer A – für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
• Grundsteuer B – für das übrige Grundvermögen, also nahezu alle Wohn- und Geschäftsgrundstücke. Dieser Hebesatz betrifft die meisten Eigentümer.
• Grundsteuer C – seit 2025 neu: ein gesonderter, in der Regel erhöhter Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke (§ 25 Abs. 5 GrStG). Ziel ist es, Bauland zu mobilisieren und Spekulation mit Baulücken zu verteuern. Ob eine Gemeinde die Grundsteuer C einführt, entscheidet sie selbst.

Innerhalb einer Gemeinde gilt grundsätzlich für alle Grundstücke der gleichen Steuerart derselbe Hebesatz (§ 25 Abs. 4 GrStG). Seit der Reform erlauben jedoch einige Länder ihren Gemeinden, nach Wohn- und Nichtwohngrundstücken differenzierte Hebesätze festzulegen – etwa um Wohnen zu entlasten. Diese Möglichkeit ergibt sich nicht aus dem Bundesgesetz, sondern aus eigenen Landesregelungen; Nordrhein-Westfalen hat dafür beispielsweise ein eigenes Gesetz geschaffen. Ob und wie Ihre Gemeinde davon Gebrauch macht, steht in der jeweiligen Hebesatzsatzung.

Die Reform 2025 und der „aufkommensneutrale“ Hebesatz

Die Grundsteuerreform wirkt seit dem 1. Januar 2025. Grundlage ist die Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte auf den Stichtag 1.1.2022 (§ 221 BewG); erstmals angewendet wird die neue Grundsteuer mit der Hauptveranlagung zum 1.1.2025 (§ 16, § 36 GrStG). Bis einschließlich 2024 galt noch das alte Recht mit den Einheitswerten.

Weil die neuen Werte meist höher ausfallen, war die Reform so angelegt, dass sie auf Gemeindeebene aufkommensneutral sein kann: Die Kommune nimmt insgesamt etwa so viel ein wie zuvor. Den dafür passenden Hebesatz nennt man aufkommensneutralen Hebesatz. Das ist allerdings kein gesetzlicher Begriff und keine Pflicht – jede Gemeinde durfte ihren Hebesatz 2025 frei festlegen. Viele haben ihn deutlich gesenkt, manche erhöht.

Maßgebend für die Festsetzung sind stets die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres; die Steuer entsteht jeweils mit dessen Beginn (§ 9 GrStG).

Wo Sie den Hebesatz finden und wer was bestimmt

Den Hebesatz Ihrer Gemeinde können Sie an mehreren Stellen nachlesen:

• in der Hebesatzsatzung Ihrer Gemeinde, die amtlich bekanntgemacht wird – meist im Amtsblatt oder auf der Internetseite der Kommune;
• direkt auf Ihrem jährlichen Grundsteuerbescheid, der Messbetrag, Hebesatz und die berechnete Grundsteuer ausweist.

Halten Sie die beiden Bescheide auseinander: Der Grundsteuermessbescheid kommt vom Finanzamt und endet beim Messbetrag (§ 13 GrStG). Er ist für die Gemeinde bindend (§ 184 AO). Der Grundsteuerbescheid kommt von der Gemeinde, die darauf den Hebesatz anwendet und die Steuer festsetzt (§ 27 GrStG). Wer den Hebesatz für überhöht hält, muss das politisch in der Gemeinde adressieren – ein Einspruch beim Finanzamt ändert daran nichts.

Der Hebesatz hängt allein von Ihrer Gemeinde ab. Die übrigen Faktoren – Bodenrichtwert, Lage, Nutzungsart Ihres Grundstücks – fließen schon vorher in den Messbetrag ein. Wenn Sie verstehen möchten, welche objektbezogenen Daten Ihre Immobilie prägen, können Sie diese nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass zu Ihrem eigenen Objekt einsehen, etwa den Bodenrichtwert und Angaben zur Mikrolage. Wie die Grundsteuer insgesamt zustande kommt, vertieft der Beitrag zu den Grundlagen der Grundsteuerhöhe.

Hebesatz und Immobilienwert: bitte nicht verwechseln

Ein häufiges Missverständnis: Der Grundsteuerwert ist kein Marktwert. Er dient ausschließlich der Besteuerung und folgt einem stark vereinfachten, gesetzlich vorgegebenen Verfahren. Was Ihre Immobilie am Markt wert ist, sagt weder der Grundsteuerwert noch der Hebesatz aus.

Für die Frage nach dem tatsächlichen Wert gibt es klar getrennte Wege:

• Eine erste Markteinschätzung erhalten Sie kostenlos, wenn Sie konkret an Verkauf oder Vermietung denken – über die kostenlose Ersteinschätzung unserer Maklerei direkt in der Anwendung.
• Ein rechtssicheres, unabhängiges Verkehrswertgutachten – etwa für Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt – erstellt ein Sachverständiger; dies ist kostenpflichtig.