Ratgeber · Steuer
Nach dem Kaufvertrag folgt der Steuerbescheid: Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne sie gibt es keinen Eintrag im Grundbuch.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer der Bundesländer, die beim Kauf eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Hauses anfällt. Sie entsteht, sobald ein wirksamer Erwerbsvorgang vorliegt – in der Regel mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags (§ 1 Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG). Maßgeblich ist also nicht erst die Eintragung ins Grundbuch, sondern bereits die Beurkundung des Kaufs.
Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG der Wert der Gegenleistung – beim klassischen Kauf also der Kaufpreis einschließlich übernommener Belastungen und vorbehaltener Nutzungen (§ 9 GrEStG). Der Steuerbetrag ergibt sich aus Kaufpreis multipliziert mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes.
Wichtig zu unterscheiden: Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an. Die laufende Grundsteuer dagegen zahlen Eigentümerinnen und Eigentümer jährlich an die Gemeinde – das sind zwei völlig verschiedene Steuern.
Die zentrale Antwort steht in § 15 GrEStG: „Die Steuer wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig.“ Das bedeutet: Nicht der Kaufvertrag und nicht der Notartermin lösen die Zahlungspflicht aus, sondern erst der Grunderwerbsteuerbescheid des Finanzamts.
Ab dem Tag, an dem dieser Bescheid bei Ihnen bekanntgegeben wird, läuft eine Frist von einem Monat. Innerhalb dieser Frist muss der festgesetzte Betrag auf dem Konto des Finanzamts eingehen. Das Finanzamt darf nach § 15 Satz 2 GrEStG im Einzelfall eine längere Zahlungsfrist bestimmen – diese steht dann ausdrücklich im Bescheid.
Wird die Steuer nicht fristgerecht entrichtet, fallen nach § 240 Abgabenordnung (AO) Säumniszuschläge an: ein Prozent des rückständigen, auf volle 50 Euro abgerundeten Betrags je angefangenem Monat. Zahlen Sie daher zügig nach Erhalt des Bescheids.
Damit Sie wissen, was nach der Unterschrift passiert, hier der typische Weg eines Immobilienkaufs aus steuerlicher Sicht:
Erst mit der Grundbucheintragung sind Sie rechtlich Eigentümer. Welche Daten danach im Objektkompass für Ihre Immobilie hinterlegt sind – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld – sehen Sie nach einer kostenlosen Anmeldung.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist das Bindeglied zwischen Finanzamt und Grundbuchamt. Mit ihr bestätigt das Finanzamt, dass der Eintragung des Eigentumswechsels aus steuerlicher Sicht „nichts entgegensteht“. Geregelt ist sie in § 22 GrEStG.
Der Kern: Nach § 22 Abs. 1 GrEStG darf der Erwerber grundsätzlich erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn diese Bescheinigung vorliegt. Und das Finanzamt erteilt sie nach § 22 Abs. 2 GrEStG erst, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, gestundet oder sichergestellt ist oder wenn Steuerfreiheit besteht. Damit ist die Bescheinigung in der Praxis die Quittung dafür, dass die Steuer bezahlt ist.
Den Antrag und die Weiterleitung an das Grundbuchamt übernimmt üblicherweise der Notar. Sie selbst müssen die Bescheinigung also normalerweise nicht anfordern – wohl aber die Steuer rechtzeitig zahlen, damit dieser letzte Schritt nicht ins Stocken gerät.
Praktische Folge: Solange die Grunderwerbsteuer nicht beim Finanzamt eingegangen ist, gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung – und ohne diese keine Eigentumsumschreibung. Die Zahlung ist damit der entscheidende Hebel, um den Eigentümerwechsel abzuschließen.
Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind beim Kauf Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner – sie haften als sogenannte Gesamtschuldner. Das heißt: Theoretisch kann sich das Finanzamt an beide wenden.
In nahezu allen Kaufverträgen wird jedoch vereinbart, dass die Grunderwerbsteuer wirtschaftlich allein die Käuferseite trägt. Diese vertragliche Abrede ändert nichts an der gesetzlichen Gesamtschuldnerschaft, regelt aber im Innenverhältnis, wer tatsächlich zahlt. Das Finanzamt richtet den Bescheid daher in der Praxis an die Käuferin oder den Käufer.
Für Sie als Verkäufer ist gleichwohl gut zu wissen: Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt grundsätzlich auch Sie in Anspruch nehmen. Eine klare Regelung im Vertrag und eine zügige Zahlung durch die Käuferseite liegen daher im Interesse beider Parteien.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland: Seit 2006 dürfen die Länder den Satz selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz). Die Sätze reichen aktuell von 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent. Einige Beispiele zum Stand 2026:
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Thüringen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
Die Sätze ändern sich gelegentlich – Hamburg und Sachsen erhöhten 2023, Thüringen senkte 2024. Maßgeblich ist stets der Satz des Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt. Den verbindlichen aktuellen Wert nennt Ihnen Ihr Notar oder die Landesfinanzverwaltung.
Bestimmte Erwerbe sind nach § 3 GrEStG von der Steuer befreit, darunter:
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis, nicht nach dem aktuellen Marktwert. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute wert ist, ist das eine andere Frage. Eine erste Einordnung im Verkaufs- oder Vermietfall liefert eine kostenlose Ersteinschätzung über die Maklerei. Einen rechtssicheren Wert für Behörden oder Gericht liefert nur ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, das kostenpflichtig ist.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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