Grunderwerbsteuer bei Erbpacht und Erbbaurecht

Erbpacht oder Erbbaurecht? Eine Begriffsklärung vorweg

Im Alltag hört man häufig den Begriff Erbpacht. Rechtlich exakt handelt es sich dabei fast immer um das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Die klassische „Erbpacht“ im historischen Sinne gibt es im deutschen Recht seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht mehr; wenn heute von Erbpacht gesprochen wird, ist das Erbbaurecht gemeint.

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Der Erbbauberechtigte besitzt also das Gebäude, während das Grundstück weiterhin dem Eigentümer gehört. Als Gegenleistung zahlt der Erbbauberechtigte regelmäßig einen wiederkehrenden Erbbauzins (§ 9 ErbbauRG), meist über eine Laufzeit von 75 bis 99 Jahren.

Wann überhaupt Grunderwerbsteuer entsteht

Grunderwerbsteuer fällt nicht erst beim Kauf eines Grundstücks an, sondern bei einer ganzen Reihe von Rechtsvorgängen rund um das Erbbaurecht. Weil das Erbbaurecht einem Grundstück gleichsteht (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG), greifen die Erwerbstatbestände des § 1 GrEStG entsprechend.

Steuerbar sind insbesondere:

• Die erstmalige Bestellung eines Erbbaurechts – also der Vertrag, mit dem der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht einräumt (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
• Der Kauf eines bestehenden Erbbaurechts – wenn ein Erbbauberechtigter sein Recht an einen neuen Käufer überträgt.
• Die Verlängerung eines Erbbaurechts gegen Erbbauzins vor Ablauf der Laufzeit.
• Der Kauf des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks – wenn jemand das Grundstück erwirbt, auf dem ein fremdes Erbbaurecht lastet.

Schuldner der Steuer sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG regelmäßig die am Erwerbsvorgang Beteiligten als Gesamtschuldner. In den Verträgen wird allerdings üblicherweise vereinbart, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer trägt.

Die Bemessungsgrundlage bei Bestellung eines Erbbaurechts

Bei einem gewöhnlichen Grundstückskauf ist die Bemessungsgrundlage der Kaufpreis. Beim Erbbaurecht ist das oft anders: Hier wird in der Regel kein einmaliger Kaufpreis, sondern ein laufender Erbbauzins gezahlt. Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG) – und diese Gegenleistung ist der Erbbauzins über die gesamte vereinbarte Laufzeit.

Da ein über Jahrzehnte gezahlter Zins nicht einfach addiert werden kann, wird er kapitalisiert. Maßgeblich ist § 13 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) in Verbindung mit der Anlage 9a BewG. Dort sind Vervielfältiger festgelegt, die von der Laufzeit des Rechts abhängen.

Vereinfacht läuft die Ermittlung so ab:

Auf diesen Kapitalwert wird der Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes angewendet. Dass die Kapitalisierung des Erbbauzinses die maßgebliche Methode ist, hat der Bundesfinanzhof seit Langem bestätigt (BFH, Urteil vom 18.08.1993 – II R 10/90).

Kauf eines bestehenden Erbbaurechts oder des Grundstücks

Es macht einen Unterschied, ob ein Erbbaurecht erstmals bestellt, ein bestehendes Recht gekauft oder das belastete Grundstück erworben wird.

Kauf eines bestehenden Erbbaurechts. Übernimmt ein Käufer ein bereits eingetragenes Erbbaurecht, ist Bemessungsgrundlage der vereinbarte Kaufpreis für das Recht (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Der laufende Erbbauzins bleibt als Verpflichtung des Erbbauberechtigten bestehen und wird in diesem Fall nicht zusätzlich kapitalisiert, weil hier das dingliche Recht selbst übertragen wird und nicht erst die Nutzung eingeräumt.

Kauf des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks. Wer das Grundstück kauft, auf dem ein fremdes Erbbaurecht lastet, profitiert von einer Besonderheit: Der mit dem Grundstück verbundene Erbbauzinsanspruch ist grunderwerbsteuerlich nicht Teil des Grundstücks (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 GrEStG). Nach neuerer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 22.02.2023 – II R 26/20) ist deshalb der Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs vom Kaufpreis abzuziehen; nur der verbleibende Betrag unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Verlängerung des Erbbaurechts: aktuelle BFH-Rechtsprechung

Läuft ein Erbbaurecht auf sein Ende zu, wird es häufig verlängert. Auch eine solche Verlängerung gegen Erbbauzins ist ein steuerbarer Vorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG – sie wird also wie eine erneute Bestellung behandelt.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen vom 10.07.2024 (II R 3/22 und II R 36/23) wichtige Klarstellungen getroffen:

• Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte Erbbauzins nur für den Verlängerungszeitraum – nicht für die gesamte neue Restlaufzeit.
• Eine zusätzliche Abzinsung dieses Kapitalwerts auf den Zeitpunkt der Verlängerungsvereinbarung findet nicht statt.

Für Eigentümer und Erbbauberechtigte bedeutet das Planungssicherheit: Wer eine Verlängerung erwägt, kann die zu erwartende Grunderwerbsteuer anhand des für den Verlängerungszeitraum geltenden Vervielfältigers (Anlage 9a BewG) vorab abschätzen.

Steuersätze, Befreiungen und Freigrenze

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland, in dem das Grundstück liegt. Der gesetzliche Regelsatz beträgt nach § 11 Abs. 1 GrEStG 3,5 Prozent; die Länder dürfen abweichende Sätze festlegen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Aktuell reichen die Sätze von 3,5 bis 6,5 Prozent:

Wichtige Befreiungen und Erleichterungen:

• Freigrenze (§ 3 Nr. 1 GrEStG): Beträgt die Gegenleistung nicht mehr als 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Achtung – es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Wird der Betrag überschritten, ist die gesamte Gegenleistung steuerpflichtig.
• Erbschaft und Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG): Geht ein Erbbaurecht durch Erbfall oder Schenkung über, ist der Vorgang von der Grunderwerbsteuer befreit, soweit er der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterliegt.
• Erwerb unter Verwandten (§ 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG): Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie sind ebenfalls befreit.

Steuersätze und Befreiungen gelten für das Erbbaurecht identisch wie für Grundstücke. Mehr zu verwandten Abgaben finden Sie unter Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.

Ablauf, Fälligkeit und Grundbucheintrag

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs, also regelmäßig mit Abschluss des notariellen Vertrags (§ 14 GrEStG). Der Ablauf:

1. Der Notar beurkundet den Vertrag über Bestellung, Kauf oder Verlängerung des Erbbaurechts.
2. Der Notar zeigt den Vorgang dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG).
3. Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer per Bescheid fest; sie ist innerhalb der dort genannten Frist – üblicherweise einen Monat – zu zahlen.
4. Nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG).
5. Erst mit dieser Bescheinigung trägt das Grundbuchamt das Erbbaurecht bzw. den Eigentümerwechsel ein.

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgt grundsätzlich keine Eintragung im Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer ist damit faktisch eine Voraussetzung für den wirksamen Vollzug des Erwerbs.