Immobilienbewertung und Verkehrswert für die Erbschaftssteuer

Welcher Wert für die Erbschaftssteuer zählt

Grundlage der Erbschaftssteuer ist der steuerliche Wert des Erwerbs (§ 12 Abs. 1 ErbStG in Verbindung mit dem Bewertungsgesetz). Für Immobilien ist dies der gemeine Wert nach § 9 BewG — also der Preis, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der gemeine Wert entspricht dem Verkehrswert. Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse, etwa eine besondere Eile beim Verkauf oder verwandtschaftliche Bindungen, bleiben dabei ausdrücklich außer Betracht.

Maßgeblich ist der Wert zum Bewertungsstichtag. Bei einem Erwerb von Todes wegen ist das der Todestag des Erblassers, denn mit diesem Tag entsteht die Steuer (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 11 ErbStG). Wertveränderungen danach — etwa eine Renovierung oder ein späterer Marktanstieg — spielen für die Bewertung keine Rolle.

Die drei Bewertungsverfahren des Finanzamts

Das Bewertungsgesetz sieht für bebaute Grundstücke drei typisierte Verfahren vor. Welches angewendet wird, richtet sich nach der Art der Immobilie (§ 182 BewG):

Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Das Ertragswertverfahren kapitalisiert die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete und berücksichtigt den Liegenschaftszinssatz sowie den Bodenwert. Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Gebäudesachwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung) und passt das Ergebnis über einen Sachwertfaktor an den Markt an.

Das Sachwertverfahren ist nachrangig: Es kommt nur zum Zuge, wenn weder ein Vergleichs- noch ein Ertragswert gebildet werden kann (§ 182 Abs. 4 BewG). In allen Verfahren bildet der Bodenrichtwert den Ausgangspunkt für den Bodenwert.

Was sich durch das Jahressteuergesetz 2022 geändert hat

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Bewertungsregeln des Bewertungsgesetzes an die Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV) angeglichen. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2023 greifen das Ertrags- und das Sachwertverfahren stärker auf marktbasierte Parameter zurück — insbesondere auf die von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren.

In der Praxis führte das vor allem beim Sachwertverfahren häufig zu höheren steuerlichen Werten als zuvor. Ziel des Gesetzgebers war es, die typisierten Finanzamtswerte näher an die tatsächlichen Verkehrswerte heranzuführen. Für Erben bedeutet das: Die vom Finanzamt errechneten Werte sind seither realitätsnäher, können im Einzelfall aber dennoch über dem liegen, was sich am Markt tatsächlich erzielen ließe.

Einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG)

Erscheint Ihnen der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch, dürfen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Das Gesetz lässt dafür zwei Wege zu:

• Verkehrswertgutachten: Ein Gutachten nach den Grundsätzen der ImmoWertV, erstellt durch den örtlichen Gutachterausschuss oder durch einen qualifizierten Sachverständigen. Seit der Neufassung durch das Jahressteuergesetz 2022 nennt § 198 Abs. 2 BewG ausdrücklich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für die Grundstücksbewertung.
• Zeitnaher Kaufpreis: Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft, gilt der erzielte Kaufpreis als Nachweis des niedrigeren Werts (§ 198 Abs. 3 BewG). Diese Klarstellung wurde mit dem Jahressteuergesetz 2022 in das Gesetz aufgenommen.

Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Das Gutachten muss stichtagsbezogen, methodisch nach ImmoWertV erstellt und in seiner Aussagekraft mit einem Gutachten des Gutachterausschusses vergleichbar sein. Ein solches Verkehrswertgutachten ist kostenpflichtig — die Kosten lohnen sich aber, wenn die zu erwartende Steuerersparnis sie deutlich übersteigt. Mehr zu den Anbietern lesen Sie unter Gutachterausschuss.

Freibeträge und Steuersätze — wann überhaupt Steuer anfällt

Ob auf die geerbte Immobilie Erbschaftssteuer entfällt, hängt nicht nur vom Wert ab, sondern vor allem vom persönlichen Freibetrag. Dieser richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis (§ 16 ErbStG):

Nur der Betrag oberhalb des Freibetrags wird besteuert. Der Steuersatz steigt mit dem steuerpflichtigen Erwerb und der Steuerklasse (§ 19 ErbStG). In Steuerklasse I (Ehegatte, Kinder, Enkel) gelten beispielsweise 7 % bis 75.000 €, 11 % bis 300.000 €, 15 % bis 600.000 € und 19 % bis 6.000.000 € steuerpflichtigen Erwerbs.

Das Familienheim: oft ganz ohne Steuer

Eine selbstgenutzte Wohnimmobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei übergehen — unabhängig von ihrem Wert:

• Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): Die vom Erblasser selbst bewohnte Wohnung bleibt steuerfrei, wenn der Erwerber sie unverzüglich selbst bezieht und mindestens zehn Jahre selbst bewohnt. Eine Flächenobergrenze gibt es nicht.
• Kinder und Kinder verstorbener Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): Auch hier gilt die zehnjährige Selbstnutzung — allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Der darüber hinausgehende Anteil wird besteuert.

Wird die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre ohne zwingenden Grund aufgegeben — etwa durch Verkauf oder Vermietung —, entfällt die Befreiung rückwirkend. Für vermietete Wohnimmobilien greift kein Familienheim-Privileg, dafür aber ein Bewertungsabschlag von 10 %: Nur 90 % des Werts werden angesetzt (§ 13d ErbStG).

Verfahren, Fristen und der Weg zum Wert Ihres Objekts

Gehört eine Immobilie zum Nachlass, läuft die Bewertung in zwei Schritten ab. Zuerst stellt das Lagefinanzamt (am Ort der Immobilie) den Grundbesitzwert durch einen gesonderten Feststellungsbescheid fest (§ 151 BewG). Diesen Wert übernimmt anschließend das Erbschaftsteuer-Finanzamt in den Erbschaftsteuerbescheid; es ist daran gebunden.

Für den Einspruch ist diese Trennung entscheidend:

• Halten Sie den Wert der Immobilie für zu hoch, müssen Sie innerhalb eines Monats Einspruch gegen den Feststellungsbescheid des Lagefinanzamts einlegen — und dort den niedrigeren Wert nach § 198 BewG nachweisen.
• Geht es um Freibetrag, Steuerklasse oder eine Befreiung, richtet sich der Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid.

Ein Einspruch nur gegen den Steuerbescheid ändert am festgestellten Grundbesitzwert nichts. Beachten Sie außerdem die Anzeigepflicht: Der Erwerb ist dem Finanzamt grundsätzlich binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG).