Zimmer im eigenen Haus vermieten: Recht, Kündigung und Steuer

Wann die Zimmervermietung im eigenen Haus rechtlich Sonderregeln auslöst

Vermieten Sie ein Zimmer im selbst bewohnten Haus oder in der eigenen Wohnung zum Wohnen, schließen Sie damit einen Wohnraummietvertrag ab. Es gelten zunächst die allgemeinen Regeln des Mietrechts (§ 535 BGB): Sie überlassen den Gebrauch des Zimmers, der Mieter zahlt dafür die Miete.

Entscheidend für Ihren Spielraum ist aber, ob das Zimmer unter eine der Ausnahmen des § 549 Abs. 2 BGB fällt. Diese Vorschrift nimmt bestimmte Wohnräume vom vollen Mieterschutz aus. Für die Zimmervermietung im eigenen Zuhause sind zwei Fälle wichtig:

• § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB — vorübergehender Gebrauch: Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, etwa ein möbliertes Zimmer für ein befristetes Praktikum, einen Monteur oder einen Wochenendpendler.
• § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB — möbliertes Zimmer in der eigenen Wohnung: Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit eigenen Einrichtungsgegenständen ausstattet — sofern er nicht zum dauernden Gebrauch an eine Familie oder einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen wird.

Fällt Ihr Zimmer unter eine dieser Nummern, sind zahlreiche Schutzvorschriften der Wohnraummiete nicht anwendbar — insbesondere Teile des Kündigungsschutzes und die Mietpreisbremse. Liegt dagegen ein unmöbliertes, dauerhaft überlassenes Zimmer vor oder bildet die Einliegerwohnung eine eigene abgeschlossene Wohnung, gelten die normalen Regeln. Die folgenden Abschnitte ordnen beide Konstellationen ein.

Mieterschutz, Mietpreisbremse und vorübergehende Vermietung (§ 549 Abs. 2 BGB)

Die praktische Bedeutung des § 549 Abs. 2 BGB liegt in den Vorschriften, die nicht gelten. Das verschafft Ihnen als Eigentümer mehr Freiheit:

Mietpreisbremse: Für beide Ausnahmefälle des § 549 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB sind die §§ 556d bis 556g BGB ausdrücklich nicht anzuwenden. Das bedeutet: Bei einem möblierten Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung oder bei vorübergehender Vermietung sind Sie an die ortsübliche Vergleichsmiete der Mietpreisbremse nicht gebunden. Eine Schranke bleibt allerdings: Eine auffällig überhöhte Miete kann als Mietwucher gewertet werden (§ 5 WiStG, § 291 StGB).

Kündigung: erleichtertes Recht nach § 573a und verkürzte Frist nach § 573c BGB

Wie leicht Sie das Mietverhältnis beenden können, hängt unmittelbar von der Einordnung des Zimmers ab. Drei Wege sind zu unterscheiden:

• Möbliertes Zimmer in der eigenen Wohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 i. V. m. § 573c Abs. 3 BGB): Hier ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats möglich — also rund eine halbe Monatsfrist statt drei Monaten. Ein berechtigtes Interesse müssen Sie nicht darlegen.
• Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573a Abs. 1 BGB): Vermieten Sie eine Wohnung oder ein Zimmer in einem von Ihnen selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, können Sie ohne berechtigtes Interesse nach § 573 BGB kündigen. Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist nach § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB um drei Monate (statt drei also regelmäßig sechs Monate). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und auf das erleichterte Kündigungsrecht hinweisen (§ 573a Abs. 3 BGB).
• Normaler Kündigungsschutz (§ 573 BGB): Greift keine Ausnahme, brauchen Sie ein berechtigtes Interesse — etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche Vertragsverletzung. Es gelten die gestaffelten Fristen des § 573c Abs. 1 BGB (drei bis neun Monate je nach Mietdauer).

Zu beachten ist die klare Abgrenzung: § 573a Abs. 2 BGB überträgt das erleichterte Kündigungsrecht zwar auf Wohnraum innerhalb der selbst bewohnten Wohnung, aber ausdrücklich nur, soweit der Wohnraum nicht schon nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist. Für das möblierte Zimmer gilt also die verkürzte Frist des § 573c Abs. 3 BGB, nicht die Drei-Monats-Verlängerung des § 573a BGB.

Den Mietvertrag für ein Zimmer sauber aufsetzen

Für den Mietvertrag schreibt das BGB keine besondere Form vor; aus Beweisgründen ist die schriftliche Fassung dringend zu empfehlen, bei längerfristigen Verträgen auch wegen der Schriftformregel des § 550 BGB. Folgende Punkte sollten eindeutig geregelt sein:

• Vertragsparteien: vollständige Namen und Anschriften von Vermieter und Mieter.
• Mietobjekt: genaue Bezeichnung des überlassenen Zimmers (z. B. "Zimmer im Obergeschoss, ca. 18 m²") sowie der mitbenutzten Flächen (Küche, Bad, Flur). Ein Hinweis, dass das Zimmer Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und überwiegend möbliert überlassen wird, sichert die Anwendung des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ab.
• Miete und Nebenkosten: Höhe der Grundmiete, Fälligkeit und Konto. Klar zu unterscheiden ist zwischen einer Inklusivpauschale und einer Vorauszahlung mit Abrechnung (§§ 556 ff. BGB). Bei einem einzelnen Zimmer ist eine Pauschale für die anteiligen Betriebskosten oft praktikabler.
• Möblierung: Eine Inventarliste hält fest, welche Einrichtungsgegenstände gestellt werden — das ist zugleich Beleg für die überwiegende Möblierung im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
• Kaution: falls vereinbart, höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete (§ 551 Abs. 1 BGB), auf Wunsch in drei Monatsraten zahlbar (§ 551 Abs. 2 BGB) und getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB).
• Hausregeln: Verweis auf eine Hausordnung, Regelungen zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume und zu Besuch und Ruhezeiten.

Als Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten Sie zusätzlich Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prüfen, ob diese die Vermietung einschränken. Die touristische Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste unterliegt in vielen Städten zudem kommunalen Zweckentfremdungssatzungen und ist von der hier behandelten dauerhaften oder vorübergehenden Zimmervermietung an eine bestimmte Person zu trennen.

Steuern: Mieteinnahmen nach § 21 EStG und die 520-Euro-Grenze

Einnahmen aus der Vermietung eines Zimmers im eigenen Haus sind grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) und in der Einkommensteuererklärung anzugeben (Anlage V). Drei Punkte sind dabei wichtig:

1. Bagatellgrenze von 520 Euro (R 21.2 Abs. 1 EStR): Werden Teile des selbst genutzten Hauses oder der selbst genutzten Wohnung nur vorübergehend vermietet und übersteigen die Einnahmen daraus nicht 520 Euro im Veranlagungszeitraum, kann das Finanzamt aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung absehen. Das ist eine Nichtaufgriffsgrenze der Einkommensteuer-Richtlinien, keine gesetzliche Steuerfreigrenze — sie gilt nur bei vorübergehender Vermietung, nicht bei dauerhafter Zimmervermietung.

2. Werbungskosten anteilig nach Fläche: Wird die Grenze überschritten oder das Zimmer dauerhaft vermietet, sind sämtliche Einnahmen steuerpflichtig — aber Sie können die anteiligen Werbungskosten abziehen (§ 9 i. V. m. § 21 EStG). Gemeinkosten des Hauses wie Abschreibung, Schuldzinsen, Gebäudeversicherung, Grundsteuer oder Energiekosten für gemeinsam genutzte Flächen werden in der Regel nach dem Verhältnis der Fläche aufgeteilt (Fläche des Zimmers zur Gesamtwohnfläche). Kosten, die nur das vermietete Zimmer betreffen (eigene Renovierung, Möblierung), sind voll abziehbar.

3. Belastbare Werte statt Schätzungen: Die genaue Wohnfläche, die örtliche Lage und das Umfeld Ihres Objekts sind die Grundlage jeder Mietkalkulation. Nach kostenloser Anmeldung sehen Sie im Objektkompass Sachdaten zu Ihrer eigenen Immobilie — etwa zu Mikrolage und Bodenrichtwert. Das sind Anhaltspunkte, keine Preisbewertung; die saubere Abgrenzung erläutert der nächste Abschnitt.

Verbilligte Vermietung an Angehörige (§ 21 Abs. 2 EStG)

Wer ein Zimmer oder eine Einliegerwohnung an nahe Angehörige günstig überlässt, muss die Grenzen des § 21 Abs. 2 EStG beachten, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten. Maßgeblich ist das Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete (Vergleichsmiete einschließlich umlagefähiger Nebenkosten):

Die 66-Prozent-Grenze ist die amtliche Schwelle für die volle Anerkennung als entgeltliche Vermietung; sie gilt für auf Dauer angelegte Vermietungen. Die Anforderungen an die Totalüberschussprognose im Bereich zwischen 50 und 66 Prozent ergeben sich aus den Einkommensteuer-Hinweisen und der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Bei Vermietung an Angehörige prüft das Finanzamt zusätzlich, ob der Vertrag wie unter fremden Dritten tatsächlich durchgeführt wird (Fremdvergleich).

Wert und Miethöhe sauber einordnen: Objektdaten, Bewertung, Gutachten

Bei jeder Mietkalkulation tauchen Wertfragen auf — und es lohnt sich, drei Ebenen klar zu trennen:

1. Kostenlose Objektdaten: Nach kostenloser Registrierung sehen Sie im Objektkompass Sachinformationen zu Ihrer Immobilie — Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld und Digitalisierungsgrad. Das sind Daten, die Ihnen helfen, Lage und Flächen einzuordnen, keine Preisbewertung.
2. Kostenlose Immobilienbewertung: Wenn Sie konkret vermieten oder verkaufen möchten, erstellt die angebundene Maklerei eine kostenlose Ersteinschätzung direkt in der App — etwa zur Marktüblichkeit einer Miete.
3. Verkehrswertgutachten: Ein rechtssicheres, gerichtsfestes Verkehrswertgutachten erstellt ein unabhängiger Sachverständiger. Das ist kostenpflichtig und von den ersten beiden Ebenen zu unterscheiden.

Für die reine Mietkalkulation eines einzelnen Zimmers reichen in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete und die Flächendaten Ihres Objekts. Anhaltspunkte zum Grundstückswert liefert daneben der Bodenrichtwert; objektbezogene Abgaben wie die Grundsteuer betreffen den Eigentümer und sind von der Frage der Miethöhe unabhängig — können aber, soweit umlagefähig, anteilig in die Betriebskosten einfließen.