GModG statt GEG: aktuelle Heizungs- und Sanierungspflichten

Was sich am 29. Juli 2026 geändert hat

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt. Für Eigentümer ist die wichtigste Änderung klar: Die einheitliche Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen müssen, ist entfallen. Auch die frühere allgemeine 30-Jahre-Austauschregel für bestimmte Öl- und Gaskessel steht nicht mehr im geltenden Gesetz.

Weiterhin geregelt sind vor allem:

• die freie Wahl verschiedener Heizungsoptionen und besondere Anforderungen an einzelne Techniken (§§ 42–46 GModG),
• die Dämmung bestimmter oberster Geschossdecken (§ 35 GModG),
• energetische Anforderungen, wenn Außenbauteile geändert werden (§ 36 GModG),
• der Energieausweis bei Verkauf und Vermietung (§§ 79–88 GModG).

Der Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Vermietung

Ein gültiger Energieausweis ist nach § 80 GModG insbesondere erforderlich, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, neu vermietet, verpachtet oder verleast werden soll. Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Wer das Haus ausschließlich selbst nutzt und keinen solchen Anlass hat, braucht allein deshalb keinen Ausweis.

Das Gesetz unterscheidet:

• Der Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Berechnung des Gebäudes (§ 81 GModG).
• Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den gemessenen Energieverbrauch (§ 82 GModG).

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 verlangt § 80 Absatz 3 grundsätzlich einen Bedarfsausweis. Die Ausnahme gilt, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Änderungen mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht.

Die zehnjährige Gültigkeit folgt aus § 79 Absatz 3 GModG. Ein Ausweis wird früher ungültig, wenn nach einer Änderung gemäß § 80 Absatz 2 ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird.

Pflichtangaben in Anzeigen – und Bußgelder

Liegt bei Veröffentlichung einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen nach § 87 GModG dessen Art, Endenergiekennwert und wesentlicher Heizenergieträger genannt werden; bei Wohngebäuden kommen Baujahr und Effizienzklasse hinzu. Spätestens zur Besichtigung ist unabhängig davon ein gültiger Ausweis vorzulegen.

Verstöße gegen Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigenpflichten können nach § 108 GModG mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Heizungstausch: freie Wahl, aber nicht ohne Folgeregeln

Nach § 42 GModG können Eigentümer beim Ersatz einer Heizung zwischen mehreren Optionen wählen: Gas, Heizöl oder Flüssiggas, Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, verschiedene Hybridlösungen, Kraft-Wärme-Kopplung, Stromdirektheizung, Wärmenetzanschluss oder eine andere innovative Lösung. Die frühere 65-Prozent-Pflicht und ihre Kopplung an die kommunale Wärmeplanung gelten nicht mehr.

Eine vorhandene Öl- oder Gasheizung muss nach dem GModG nicht allein wegen ihres Alters ausgetauscht werden. Die frühere 30-Jahre-Regel für bestimmte Konstanttemperaturkessel ist entfallen. Technische Sicherheit, Immissionsschutz, kommunale Anschlussregeln und landesrechtliche Anforderungen bleiben davon unberührt.

Neue Gas- und Ölheizung: diese Quoten stehen im Gesetz

Wer nach dem 29. Juli 2026 in einem bestehenden Gebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss nach § 43 GModG stufenweise klimaneutrale Brennstoffanteile sicherstellen:

Als Quellen nennt das Gesetz unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und bestimmte Wasserstoffarten. Solarthermie, Wärmerückgewinnung und passende Hybridlösungen können unter den Voraussetzungen des § 43 angerechnet werden.

Dachdämmung und Änderungen an Außenbauteilen

Die wichtigste unmittelbare Nachrüstpflicht für viele Wohnhäuser steht heute in § 35 GModG. Erfüllt die oberste Geschossdecke eines regelmäßig beheizten Gebäudes nicht den Mindestwärmeschutz, muss sie grundsätzlich so gedämmt werden, dass ihr Wärmedurchgangskoeffizient höchstens 0,24 W/(m²·K) beträgt. Die Pflicht ist auch erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnt hat, greift die Pflicht erst nach einem späteren Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit. Bei selbst bewohnten Häusern mit höchstens zwei Wohnungen gilt außerdem die Wirtschaftlichkeitsgrenze des § 35 Absatz 4.

Wer Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmals einbaut, muss nach § 36 GModG die U-Werte aus Anlage 7 einhalten. Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als zehn Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Das Gesetz verlangt damit keine pauschale Komplettsanierung des Hauses, setzt aber Mindeststandards, wenn größere Bauteilflächen ohnehin bearbeitet werden.

Förderung, Reihenfolge und Ihre eigenen Objektdaten

Die KfW hat die Heizungsförderung 458 zum 21. Juli 2026 angepasst. Aktuell gilt für ein Einfamilienhaus:

• 30 Prozent Grundförderung,
• 16 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus bis 31. Januar 2027 für begünstigte selbst genutzte Wohnungen und den Austausch bestimmter funktionstüchtiger Altanlagen,
• 10 bis 40 Prozent Einkommensbonus abhängig vom zu versteuernden Haushaltseinkommen,
• insgesamt je nach Voraussetzungen 30 bis 80 Prozent Zuschuss,
• derzeit höchstens 28.000 Euro förderfähige Kosten für die erste Wohneinheit.

Ab 1. Februar 2027 sinken Förderhöchstbetrag und Klimageschwindigkeitsbonus nach dem aktuellen KfW-Zeitplan stufenweise. Prüfen Sie daher unmittelbar vor Vertragsabschluss und Antrag den dann geltenden Produktstand.

Objektkompass ersetzt keine Energieberatung. Nach kostenloser Anmeldung sehen Eigentümer dort vorhandene Lage- und Umfelddaten zum eigenen Objekt. Für den energetischen Zustand sind dagegen Gebäudeaufnahme, Verbrauchsdaten und fachliche Berechnungen maßgeblich.