Muss ich meine alte Öl- oder Gasheizung wegen des GEG sofort austauschen?

Nein. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und im Defektfall repariert werden. Die 65-Prozent-Regel nach § 71 GEG greift erst, wenn Sie eine Heizung vollständig austauschen oder neu einbauen. Eine eigenständige Austauschpflicht besteht nur für Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind (§ 47 GEG) – moderne Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind davon ausgenommen.

Ab wann gilt die 65-Prozent-Regel für mein Bestandsgebäude?

Für Bestandsgebäude ist die Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt (§ 71 Abs. 8 GEG). Sie wird verbindlich, sobald Ihre Kommune die Wärmeplanung vorgelegt hat – spätestens zum 30.06.2026 in Städten über 100.000 Einwohner und zum 30.06.2028 in kleineren Kommunen. Bis dahin sind unter Beratungsauflagen auch noch andere Heizungen zulässig.

Brauche ich als Selbstnutzer überhaupt einen Energieausweis?

Nicht, solange Sie Ihr Haus selbst bewohnen und weder verkaufen noch vermieten. Ein gültiger Energieausweis ist nach § 80 GEG erst Pflicht, wenn ein Verkauf, eine Vermietung, Verpachtung oder ein Leasing ansteht. Dann muss er spätestens bei der Besichtigung zugänglich und bei Vertragsabschluss übergeben werden.

Wann ist ein Bedarfsausweis statt eines Verbrauchsausweises vorgeschrieben?

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist nach § 80 Abs. 3 GEG zwingend ein Bedarfsausweis nötig. Ausnahme: Das Gebäude erfüllt mindestens das energetische Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 – etwa durch eine spätere Sanierung. In allen übrigen Fällen besteht meist Wahlfreiheit.

Welche Pflichten treffen mich, wenn ich ein älteres Haus kaufe?

Beim Erwerb eines Ein- oder Zweifamilienhauses müssen Sie die Nachrüstpflichten aus § 47 GEG – Austausch alter Konstanttemperaturkessel und Dämmung der obersten Geschossdecke – innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang erfüllen (§ 73 GEG). Die Befreiung, die langjährigen Selbstnutzern zusteht, geht beim Eigentümerwechsel nicht auf den Käufer über.

Welche Förderung gibt es 2026 für eine neue klimafreundliche Heizung?

Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), abgewickelt durch die KfW, gibt es eine Grundförderung von 30 Prozent, einen Einkommensbonus von 30 Prozent (Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro) und einen Klimageschwindigkeitsbonus von bis zu 20 Prozent. Kombiniert sind maximal 70 Prozent möglich, bezogen auf förderfähige Kosten von bis zu 30.000 Euro für die erste Wohneinheit. Maßgeblich ist der jeweils aktuelle Stand bei KfW und BMWSB.

GEG, Sanierungspflicht & Heizungsgesetz

Was das GEG ist – und für wen es gilt

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) fasst seit 2020 die früheren Regelwerke (Energieeinsparverordnung, Energieeinsparungsgesetz und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz) in einem Gesetz zusammen. In der Öffentlichkeit ist vor allem die Novelle 2024 als „Heizungsgesetz“ bekannt geworden. Tatsächlich regelt das GEG aber sehr viel mehr als nur die Heizung: den Energieausweis, energetische Mindeststandards, Austausch- und Nachrüstpflichten sowie Dämmvorgaben.

Für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer eines Wohnhauses sind im Wesentlichen vier Themenblöcke wichtig:

der Energieausweis bei Verkauf und Vermietung (§§ 80–88 GEG),
die 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen (§ 71 GEG),
die Austauschpflicht für alte Heizkessel und die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke (§ 47 GEG),
die Ausnahmen für langjährige Selbstnutzer und die Zwei-Jahres-Frist nach einem Eigentümerwechsel (§ 73 GEG).

Entscheidend ist fast immer der konkrete Einzelfall: Baujahr des Hauses, Art und Alter der Heizung, ob Sie selbst dort wohnen und ob Ihre Kommune bereits eine kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Dieser Beitrag ordnet die Regeln ein, ersetzt aber keine fachliche Beratung im Einzelfall.

Der Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Vermietung

Ein gültiger Energieausweis ist nach § 80 GEG immer dann erforderlich, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird. Er muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung zugänglich gemacht und spätestens bei Vertragsabschluss übergeben werden. Wer das Haus dauerhaft selbst bewohnt und weder verkaufen noch vermieten will, braucht dagegen keinen Energieausweis.

Das GEG kennt zwei Arten:

Der Verbrauchsausweis beruht auf den gemessenen Energieverbräuchen der letzten Jahre (§ 82 GEG).
Der Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Berechnung des Gebäudes (§ 81 GEG) und ist aussagekräftiger, aber aufwendiger.

Häufig besteht eine Wahlfreiheit. Sie gilt jedoch nicht für ältere kleine Wohnhäuser: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist nach § 80 Abs. 3 GEG ein Bedarfsausweis Pflicht – es sei denn, das Gebäude erfüllt mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (durch Bau oder spätere Sanierung).

Merkmal	Verbrauchsausweis	Bedarfsausweis
Grundlage	tatsächlicher Verbrauch	technische Berechnung
Pflicht bei kleinen Altbauten (< 5 WE, Bauantrag vor 11/1977)	nicht zulässig*	vorgeschrieben*
Gültigkeit	10 Jahre	10 Jahre

* Ausnahme: Das Gebäude erfüllt mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977. Ein Energieausweis ist nach Ausstellung zehn Jahre gültig (§ 80 GEG).

Pflichtangaben in Anzeigen – und Bußgelder

Schon in der Immobilienanzeige müssen nach § 87 GEG bestimmte Angaben aus dem Energieausweis erscheinen, wenn vor Verkauf oder Vermietung in kommerziellen Medien (Print, Online, Maklerportale) inseriert wird:

Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
Endenergiebedarf oder Energieverbrauchskennwert,
wesentlicher Energieträger der Heizung,
Baujahr des Wohngebäudes,
Energieeffizienzklasse, sofern im Ausweis ausgewiesen.

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG. Dazu zählen ein fehlender Ausweis trotz Pflicht, die unterlassene Vorlage bei Besichtigung oder Vertragsabschluss sowie fehlende oder falsche Pflichtangaben in der Anzeige. Der Bußgeldrahmen reicht je nach Verstoß bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG).

Hinweis zum Vorlauf

Ein Energieausweis lässt sich nicht in letzter Minute beschaffen. Wenn ein Verkauf oder eine Vermietung absehbar ist, sollten Sie den Ausweis frühzeitig erstellen lassen – insbesondere, wenn für Ihr Haus zwingend ein Bedarfsausweis nötig ist, der eine Gebäudeaufnahme voraussetzt.

Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen (§ 71 GEG)

Der bekannteste Teil des „Heizungsgesetzes“ ist die 65-Prozent-Regel nach § 71 GEG: Eine neu eingebaute Heizung muss grundsätzlich mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen. Wichtig ist die Reichweite dieser Pflicht:

Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen. Niemand muss eine funktionierende Öl- oder Gasheizung allein wegen des GEG austauschen.
Reparaturen bleiben erlaubt. Geht ein Bauteil kaputt, dürfen Sie die vorhandene Heizung instand setzen.
Die 65-Prozent-Regel greift erst beim vollständigen Austausch oder Neueinbau einer Heizung.

Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb ausgewiesener Neubaugebiete ist die Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt (§ 71 Abs. 8 GEG). Sie wird verbindlich, sobald Ihre Kommune eine solche Planung vorgelegt hat – spätestens jedoch zu den gesetzlichen Stichtagen:

Kommune	Wärmeplanung spätestens	65-%-Regel greift typischerweise
über 100.000 Einwohner	30.06.2026	ab Mitte 2026
bis 100.000 Einwohner	30.06.2028	ab Mitte 2028

In Neubaugebieten gilt die 65-Prozent-Regel bereits seit dem 1. Januar 2024. Ob Ihr Wohnort schon eine Wärmeplanung hat, lässt sich bei der Gemeinde erfragen.

So lässt sich die 65-Prozent-Pflicht erfüllen

Das GEG schreibt keine bestimmte Technik vor, sondern nennt in § 71 Abs. 3 GEG einen Katalog von Optionen, die als Erfüllung gelten – ohne dass Sie den 65-Prozent-Anteil rechnerisch nachweisen müssen:

Anschluss an ein Wärmenetz / Fernwärme (§ 71b GEG),
elektrische Wärmepumpe (§ 71c GEG),
Biomasseheizung, etwa Holz oder Pellets (§ 71d GEG),
solarthermische Anlage (§ 71e GEG),
Stromdirektheizung unter bestimmten Bedingungen (§ 71f GEG),
Hybridheizung aus einer dieser Anlagen und einem Spitzenlastkessel (§ 71h GEG),
Heizung mit grünen Gasen oder Wasserstoff bzw. „H2-ready“-Gasheizungen (§ 71f/§ 71k GEG).

Beratungspflicht bei fossilen Heizungen: Wer weiterhin eine überwiegend mit Gas oder Öl betriebene Heizung einbauen will, muss sich nach § 71 Abs. 11 GEG vorher fachlich beraten lassen – über mögliche Kostenrisiken steigender CO₂-Preise und über die kommunale Wärmeplanung.

Heizungshavarie: Fällt die alte Heizung irreparabel aus, dürfen Sie nach § 71i GEG übergangsweise wieder eine Heizung einbauen, die die 65-Prozent-Anforderung noch nicht erfüllt. Innerhalb einer Übergangsfrist von bis zu fünf Jahren muss die Anlage dann auf die Vorgaben umgestellt werden. Härtefälle (etwa wirtschaftliche Unzumutbarkeit oder Denkmalschutz) können auf Antrag von der Pflicht befreit werden.

Austausch- und Dämmpflichten nach § 47 GEG

Unabhängig von der 65-Prozent-Regel bestehen zwei klassische Nachrüstpflichten aus § 47 GEG:

Austausch alter Heizkessel: Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen außer Betrieb genommen werden. Ausgenommen sind moderne Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie kleine Anlagen.
Dämmung der obersten Geschossdecke: Die oberste Geschossdecke zu einem ungedämmten, nicht beheizten Dachraum muss die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen. Alternativ kann das Dach selbst entsprechend gedämmt sein.

Diese Pflichten betreffen Bestandsgebäude grundsätzlich unabhängig davon, ob gerade verkauft oder vermietet wird.

Ausnahme für langjährige Selbstnutzer (§ 73 GEG)

Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihr Haus bereits seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen, sind von den Nachrüstpflichten des § 47 GEG befreit. Bei einem Eigentümerwechsel gilt diese Befreiung jedoch nicht weiter: Der neue Eigentümer muss die Pflichten (Kesseltausch, Deckendämmung) innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen.

Förderung, Reihenfolge und Ihre eigenen Objektdaten

Wer eine alte fossile Heizung gegen eine klimafreundliche Anlage tauscht, kann Zuschüsse über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erhalten, die seit 2024 über die KfW abgewickelt wird. Die Bausteine im Überblick (Stand 2026):

Grundförderung 30 Prozent der förderfähigen Kosten,
Einkommensbonus von 30 Prozent für selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro,
Klimageschwindigkeitsbonus von bis zu 20 Prozent beim frühzeitigen Austausch funktionstüchtiger alter Heizungen.

Die Boni sind kombinierbar, aber gedeckelt: Der maximale Zuschuss beträgt 70 Prozent. Als förderfähige Kosten werden für die erste Wohneinheit bis zu 30.000 Euro angesetzt. Da sich Förderprogramme haushaltsabhängig ändern, sollten Sie vor Antragstellung stets den aktuellen Stand bei KfW und BMWSB prüfen.

Sinnvoll ist meist, zuerst die Reihenfolge zu klären: Gebäudezustand und Dämmung beeinflussen, welche Heizung wirtschaftlich passt. Eine geförderte Energieberatung (Sanierungsfahrplan) hilft, Pflichten und Maßnahmen in eine vernünftige Reihenfolge zu bringen.

Eine erste Orientierung zur Ausgangslage Ihres Hauses liefern auch grundlegende Objektdaten. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung Daten zu Ihrer eigenen Immobilie – etwa zu Mikrolage und Umfeld –, die Ihnen helfen, das Gespräch mit Energieberatung oder Handwerk fundierter zu führen. Wer ohnehin über einen Verkauf nachdenkt, findet im Beitrag Verkehrswert einer Immobilie die Einordnung der verschiedenen Bewertungswege; ergänzend erläutern wir den Bodenrichtwert und die Grundlagen der Grundsteuer.

GEG, Sanierungspflicht und Heizungsgesetz für Eigentümer