Verbrauchsausweis: Inhalt, Voraussetzungen und Erstellung

Was ist ein Verbrauchsausweis – und wie unterscheidet er sich vom Bedarfsausweis?

Der Energieausweis ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes ausweist. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) kennt zwei Ausprägungen, die in § 79 Absatz 1 GEG gleichberechtigt nebeneinanderstehen: den Energiebedarfsausweis und den Energieverbrauchsausweis.

Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlich gemessenen Energieverbrauch der zurückliegenden Jahre – also auf die realen Heizkostenabrechnungen für Heizung und Warmwasser (§ 82 GEG). Er bildet ab, wie viel Energie im Gebäude verbraucht wurde, und ist dadurch auch vom Nutzerverhalten der Bewohner abhängig.

Der Bedarfsausweis dagegen beruht auf einer technischen Berechnung des Gebäudes: Ein Fachkundiger erfasst Bauteile, Dämmung, Fenster und Heizungsanlage und ermittelt den theoretischen Energiebedarf unabhängig vom Verhalten der Bewohner (§ 81 GEG). Er ist aufwendiger, aber objektiver und liefert konkrete Modernisierungsempfehlungen.

Wann genügt ein Verbrauchsausweis – und wann ist ein Bedarfsausweis Pflicht?

Grundsätzlich besteht für bestehende Gebäude ein Wahlrecht zwischen beiden Ausweisarten. Für einen wichtigen Sonderfall schreibt das GEG jedoch zwingend den Bedarfsausweis vor. Maßgeblich ist § 80 Absatz 3 GEG: Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis auszustellen.

Von dieser Pflicht gibt es eine Ausnahme: Sie gilt nicht, wenn das Wohngebäude bereits bei der Baufertigstellung das energetische Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 (WSchV 1977) erfüllt hat – oder durch spätere Modernisierungen mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde. In diesem Fall ist auch hier der Verbrauchsausweis zulässig.

Daraus ergibt sich folgende Übersicht für Wohngebäude:

Hinzu kommt: Ein Verbrauchsausweis setzt voraus, dass überhaupt ausreichende Verbrauchsdaten vorliegen (siehe nächster Abschnitt). Fehlen diese – etwa wegen längeren Leerstands oder eines Heizungswechsels – bleibt nur der Bedarfsausweis.

Welche Verbrauchsdaten Sie brauchen und welcher Zeitraum gilt

Der Verbrauchsausweis ist nur so belastbar wie die Daten, auf denen er beruht. § 82 GEG legt den maßgeblichen Zeitraum genau fest.

• Mindestens 36 Monate: Den verwendeten Verbrauchsdaten sind die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten zugrunde zu legen (§ 82 Absatz 4 GEG).
• Aktualität: Dieser Zeitraum muss die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, deren Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf. Veraltete Abrechnungen genügen also nicht.
• Heizung und Warmwasser: Erfasst wird der Endenergieverbrauch für die Heizung und – sofern zentral erzeugt – für das Warmwasser. Ist das Warmwasser nicht enthalten, wird dies im Ausweis vermerkt.

Zwei rechnerische Korrekturen sorgen für Vergleichbarkeit:

• Witterungsbereinigung: Der Endenergieverbrauch für die Heizung ist einer Witterungsbereinigung zu unterziehen (§ 82 Absatz 3 GEG). Ein milder oder strenger Winter verzerrt den Kennwert dadurch nicht.
• Leerstandskorrektur: Längere Leerstände sind rechnerisch angemessen zu berücksichtigen (§ 82 Absatz 4 GEG), damit der Verbrauch nicht künstlich niedrig erscheint.

Für die Witterungsbereinigung und die Leerstandskorrektur ist ein den anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Verfahren anzuwenden (§ 82 Absatz 5 GEG). In der Praxis benötigen Sie als Eigentümer dafür vor allem die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre beziehungsweise die Energierechnungen Ihres Versorgers.

Inhalt des Verbrauchsausweises und Pflichtangaben in Anzeigen

Ein Verbrauchsausweis enthält unter anderem den Energieverbrauchskennwert (in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr), die Einordnung in eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H, den wesentlichen Energieträger der Heizung sowie das Baujahr des Gebäudes und der Heizung.

Diese Angaben sind nicht nur für das Dokument selbst relevant. Wer eine Immobilie verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast und dafür eine kommerzielle Immobilienanzeige schaltet, muss nach § 87 GEG bestimmte Pflichtangaben aufnehmen – sofern ein Energieausweis vorliegt:

• die Art des Energieausweises (Bedarfsausweis nach § 81 oder Verbrauchsausweis nach § 82),
• den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch als Kennwert des Gebäudes,
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
• bei Wohngebäuden zusätzlich das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden sind die Kennwerte für Wärme und Strom getrennt anzugeben (§ 87 Absatz 2 GEG).

Wer den Verbrauchsausweis ausstellen darf und wie lange er gilt

Energieausweise dürfen nur von ausstellungsberechtigten Personen erstellt werden. Die Anforderungen regelt § 88 GEG. Berechtigt sind insbesondere Personen mit einschlägiger Ausbildung und Qualifikation, etwa Architektinnen und Architekten, Bau- und Hochbauingenieure, bestimmte Handwerksmeister sowie Personen mit passendem Hochschulabschluss und energetischer Zusatzqualifikation.

Ein selbst zusammengestellter „Ausweis" ohne berechtigte Ausstellung ist rechtlich kein gültiger Energieausweis. Für einen reinen Verbrauchsausweis genügt häufig die Übermittlung der Verbrauchsabrechnungen und Gebäudeangaben an einen Anbieter; ein Ortstermin ist meist nicht erforderlich.

Ein Energieausweis ist nach § 79 Absatz 4 GEG für zehn Jahre gültig. Danach – oder wenn das Gebäude zwischenzeitlich energetisch wesentlich verändert wurde und ein neuer Ausweis erforderlich ist – muss er erneuert werden. Solange Sie nicht verkaufen oder neu vermieten, besteht für selbst genutztes Wohneigentum übrigens kein Zwang, einen Energieausweis vorzuhalten.

Kosten, Bußgelder und die Abgrenzung zur Immobilienbewertung

Die Kosten für einen Energieausweis sind nicht gesetzlich geregelt, sondern marktüblich. Der Verbrauchsausweis ist die günstigere Variante, weil keine aufwendige Gebäudeberechnung nötig ist. Als grobe Marktspanne (Stand 2024/2025) werden für einen Wohngebäude-Verbrauchsausweis häufig etwa 50 bis 120 Euro genannt, bei umfangreicherer Beratung auch mehr; ein Bedarfsausweis liegt mit ungefähr 250 bis 500 Euro deutlich darüber. Diese Beträge sind Orientierungswerte, keine amtlichen Gebühren.

Fehlt bei Verkauf oder Vermietung ein gültiger Energieausweis, werden die Pflichtangaben in Anzeigen nicht gemacht oder wird der Ausweis nicht rechtzeitig vorgelegt, liegt eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG vor. Diese kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Auch für die Grundsteuer spielt der Energieausweis keine Rolle – diese richtet sich nach anderen Bewertungsregeln.