Ratgeber · Energie & Sanierung
Beim Verkauf oder bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses verlangt das Gebäudeenergiegesetz einen gültigen Energieausweis für das gesamte Gebäude. Dieser Ratgeber erklärt, welche Variante Sie brauchen, welche Fristen gelten und worauf Eigentümer und Eigentümergemeinschaften achten müssen.
Der Energieausweis dokumentiert den energetischen Zustand eines Gebäudes. Für Mehrfamilienhäuser gilt: Sobald Sie das Gebäude oder eine einzelne Wohnung darin verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen, muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Das schreibt § 80 Absatz 3 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vor: Ein Energieausweis ist auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt.
Wichtig ist die Systematik: Der Ausweis bezieht sich grundsätzlich auf das gesamte Wohngebäude und nicht auf die einzelne Wohnung. Wer also eine von zwölf Wohnungen vermietet, legt den Energieausweis des Hauses vor, nicht einen eigenen Ausweis für die Wohnung. Für die Beurteilung von Heizung, Dämmung und Gebäudehülle ist die getrennte Betrachtung einzelner Wohnungen technisch ohnehin nicht sinnvoll.
Keinen Energieausweis benötigen Sie, solange Sie selbst im Haus wohnen oder es unverändert behalten. Erst der Eigentümer- oder Mieterwechsel löst die Pflicht aus. Auch kleine Baudenkmäler sind nach § 79 Absatz 4 GEG von der Ausweispflicht ausgenommen.
Bevor Sie über einen Verkauf oder eine Vermietung nachdenken, hilft ein klarer Blick auf die Eckdaten Ihres Gebäudes. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung die zu Ihrer Immobilie hinterlegten Objekt- und Umfelddaten als Grundlage für die weitere Planung.
Das Gesetz kennt zwei Varianten, die sich in Methode und Aussagekraft unterscheiden:
Für Mehrfamilienhäuser ist die Wahl klar geregelt. Nach § 80 Absatz 3 Satz 2 GEG ist ein Bedarfsausweis nur dann zwingend, wenn das Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Diese Pflicht entfällt zudem, wenn das Gebäude bei Fertigstellung oder durch spätere Sanierung mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat (§ 80 Absatz 3 Satz 3 GEG).
Ein Mehrfamilienhaus mit fünf oder mehr Wohnungen hat immer die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Die Pflicht zum Bedarfsausweis betrifft nur kleine, unsanierte Altbauten mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977.
Bei Neubauten ist der Bedarfsausweis ohnehin vorgeschrieben, weil bei Fertigstellung noch keine Verbrauchsdaten vorliegen.
Der Energieausweis ist bundeseinheitlich gestaltet. Für ein Mehrfamilienhaus finden Sie darin unter anderem:
Die Energieeffizienzklassen sind in § 86 GEG in Verbindung mit Anlage 10 festgelegt. Sie reichen über eine Farbskala von Grün (sehr effizient) bis Rot. Zur Orientierung:
| Klasse | Endenergie kWh/(m²·a) | Einordnung |
|---|---|---|
| A+ / A | bis 50 | sehr effizient, oft Neubau- oder KfW-Niveau |
| B / C | über 50 bis 100 | gut bis durchschnittlich, häufig saniert |
| D / E | über 100 bis 160 | typischer unsanierter Bestand |
| F bis H | über 160 | energetisch nachholbedürftig |
Die Modernisierungsempfehlungen nach § 84 GEG sind rechtlich unverbindlich. Sie zeigen Eigentümern jedoch, mit welchen Maßnahmen sich die energetische Qualität kostengünstig verbessern ließe – etwa Dämmung der obersten Geschossdecke oder ein Heizungstausch.
Wer eine Wohnung oder das ganze Haus inseriert, muss schon in der Immobilienanzeige bestimmte Kennwerte aus dem Energieausweis nennen. Das verlangt § 87 GEG, sofern bereits ein Energieausweis vorliegt. Anzugeben sind:
Im weiteren Verlauf greift die Vorlage- und Übergabepflicht des § 80 GEG:
Die Angabe von Energiekennwerten in einer Anzeige ist eine reine Pflichtinformation und keine Preisbewertung. Sie sagt nichts über den Marktwert Ihrer Immobilie aus. Wie sich Wert und Preis ermitteln lassen, erklärt der Beitrag zur Verkehrswertermittlung.
Ein Energieausweis ist nach § 79 Absatz 4 GEG grundsätzlich zehn Jahre gültig, gerechnet ab dem Ausstellungsdatum. Wird das Gebäude in dieser Zeit wesentlich verändert – etwa durch eine umfangreiche Dämmung der Fassade oder einen Anbau –, kann ein neuer Ausweis erforderlich werden, weil sich die energetischen Eigenschaften ändern.
Ausstellen dürfen den Ausweis nur qualifizierte Fachpersonen nach § 88 GEG, zum Beispiel Energieberaterinnen und Energieberater, Architektinnen und Architekten, Bauingenieurinnen und Bauingenieure oder Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzqualifikation. Lassen Sie sich die Ausstellungsberechtigung vor der Beauftragung bestätigen.
Die Kosten hängen von Variante und Gebäudegröße ab. Als grobe Orientierung gelten folgende Spannen (keine festen Preise, abhängig von Anbieter und Aufwand):
| Variante | Übliche Spanne Mehrfamilienhaus |
|---|---|
| Verbrauchsausweis | etwa 100 bis 250 Euro |
| Bedarfsausweis (kleineres MFH) | etwa 400 bis 600 Euro |
| Bedarfsausweis (größeres Objekt) | ab etwa 600 Euro, je nach Wohneinheiten |
Für die Erstellung benötigt der Aussteller je nach Variante Unterlagen wie Baupläne, Wohnflächen, Angaben zu Dämmung und Fenstern, Baujahr von Gebäude und Heizung sowie – beim Verbrauchsausweis – die Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre. Die Verbraucherzentrale rät von reinen Online-Billigangeboten ab, die mit sehr wenigen Daten arbeiten, weil sie weniger belastbare Ergebnisse liefern.
Gehört das Mehrfamilienhaus einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ist der Energieausweis eine Gemeinschaftsangelegenheit. Er bewertet die gemeinschaftliche Gebäudehülle und die zentrale Heizungsanlage und lässt sich daher nicht sinnvoll je Wohnung erstellen.
In der Praxis beauftragt die Hausverwaltung im Auftrag der Gemeinschaft einen einzigen Gebäude-Energieausweis. Die Kosten werden nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel – in der Regel nach Miteigentumsanteilen – auf alle Eigentümer umgelegt. Möchte ein einzelner Eigentümer seine Wohnung verkaufen oder vermieten, nutzt er denselben Ausweis des Gebäudes und legt ihn den Interessenten vor.
Fragen Sie vor einem geplanten Verkauf bei Ihrer Verwaltung nach, ob bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. So vermeiden Sie eine kurzfristige Doppelbeauftragung und können den vorhandenen Ausweis direkt verwenden.
Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG. Je nach Tatbestand drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro (etwa fehlende Pflichtangaben in Anzeigen oder unterlassene Vorlage) bis hin zu 50.000 Euro bei schwerwiegenden Verstößen gegen die Anforderungen des Gesetzes. Die häufigsten Fehler bei Mehrfamilienhäusern sind:
Ein Energieausweis ist ausdrücklich keine Bewertung des Immobilienpreises. Er beschreibt allein den energetischen Zustand. Wenn Sie wissen möchten, welcher Preis im Verkaufs- oder Vermietfall realistisch ist, erhalten Sie im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung eine kostenlose Ersteinschätzung über die angeschlossene Maklerei. Eine rechtssichere, unabhängige Wertermittlung leistet dagegen nur ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten. Hintergründe zur Wertermittlung finden Sie unter Immobilienbewertung und Bodenrichtwert.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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