Ratgeber · Energie & Sanierung
Energieausweis für das Mehrfamilienhaus
Beim Verkauf oder bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz einen gültigen Energieausweis für das gesamte Gebäude. Dieser Ratgeber erklärt, welche Variante Sie brauchen, welche Fristen gelten und worauf Eigentümer und Eigentümergemeinschaften achten müssen.
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Wann das Gesetz einen Energieausweis verlangt
Der Energieausweis dokumentiert den energetischen Zustand eines Gebäudes. Für Mehrfamilienhäuser gilt: Sobald Sie das Gebäude oder eine einzelne Wohnung darin verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen, muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Das schreibt § 80 Absatz 3 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) vor: Ein Energieausweis ist auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt.
Wichtig ist die Systematik: Der Ausweis bezieht sich grundsätzlich auf das gesamte Wohngebäude und nicht auf die einzelne Wohnung. Wer also eine von zwölf Wohnungen vermietet, legt den Energieausweis des Hauses vor, nicht einen eigenen Ausweis für die Wohnung. Für die Beurteilung von Heizung, Dämmung und Gebäudehülle ist die getrennte Betrachtung einzelner Wohnungen technisch ohnehin nicht sinnvoll.
Keinen Energieausweis benötigen Sie, solange Sie selbst im Haus wohnen oder es unverändert behalten. Erst der Eigentümer- oder Mieterwechsel löst die Pflicht aus. Auch kleine Baudenkmäler sind nach § 79 Absatz 4 GModG von der Ausweispflicht ausgenommen.
Bevor Sie über einen Verkauf oder eine Vermietung nachdenken, hilft ein klarer Blick auf die Eckdaten Ihres Gebäudes. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung die zu Ihrer Immobilie hinterlegten Objekt- und Umfelddaten als Grundlage für die weitere Planung.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – was Sie brauchen
Das Gesetz kennt zwei Varianten, die sich in Methode und Aussagekraft unterscheiden:
- Bedarfsausweis (§ 81 GModG): Ein Sachverständiger berechnet den Energiebedarf rechnerisch aus Gebäudehülle, Dämmung, Fenstern und Anlagentechnik. Das Ergebnis ist unabhängig vom Heizverhalten der Bewohner. Seit dem 1. Januar 2024 erfolgt die Berechnung verpflichtend nach DIN 18599.
- Verbrauchsausweis (§ 82 GModG): Grundlage ist der tatsächliche Heiz- und Warmwasserverbrauch über einen zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten (drei Jahren). Dieser Ausweis ist meist günstiger, hängt aber vom Nutzerverhalten ab.
Für Mehrfamilienhäuser ist die Wahl klar geregelt. Nach § 80 Absatz 3 Satz 2 GModG ist ein Bedarfsausweis nur dann zwingend, wenn das Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Diese Pflicht entfällt zudem, wenn das Gebäude bei Fertigstellung oder durch spätere Sanierung mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat (§ 80 Absatz 3 Satz 3 GModG).
Ein Mehrfamilienhaus mit fünf oder mehr Wohnungen hat immer die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Die Pflicht zum Bedarfsausweis betrifft nur kleine, unsanierte Altbauten mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977.
Bei Neubauten ist der Bedarfsausweis ohnehin vorgeschrieben, weil bei Fertigstellung noch keine Verbrauchsdaten vorliegen.
Was im Energieausweis steht
Der Energieausweis ist bundeseinheitlich gestaltet. Für ein Mehrfamilienhaus finden Sie darin unter anderem:
- den Endenergiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, kWh/(m²·a),
- den wesentlichen Energieträger der Heizung (zum Beispiel Erdgas, Heizöl, Fernwärme oder Wärmepumpe),
- die Energieeffizienzklasse von A+ bis H,
- das Baujahr von Gebäude und Heizungsanlage,
- Modernisierungsempfehlungen nach § 84 GModG.
Die Energieeffizienzklassen sind in § 86 GModG in Verbindung mit Anlage 10 festgelegt. Sie reichen über eine Farbskala von Grün (sehr effizient) bis Rot. Zur Orientierung:
| Klasse | Endenergie kWh/(m²·a) | Einordnung |
|---|---|---|
| A+ / A | bis 50 | sehr effizient, oft Neubau- oder KfW-Niveau |
| B / C | über 50 bis 100 | gut bis durchschnittlich, häufig saniert |
| D / E | über 100 bis 160 | typischer unsanierter Bestand |
| F bis H | über 160 | energetisch nachholbedürftig |
Die Modernisierungsempfehlungen nach § 84 GModG sind rechtlich unverbindlich. Sie zeigen Eigentümern jedoch, mit welchen Maßnahmen sich die energetische Qualität kostengünstig verbessern ließe – etwa Dämmung der obersten Geschossdecke oder ein Heizungstausch.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen und bei der Besichtigung
Wer eine Wohnung oder das ganze Haus inseriert, muss schon in der Immobilienanzeige bestimmte Kennwerte aus dem Energieausweis nennen. Das verlangt § 87 GModG, sofern bereits ein Energieausweis vorliegt. Anzugeben sind:
- die Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch),
- der Endenergiekennwert,
- der wesentliche Energieträger der Heizung,
- das Baujahr des Gebäudes,
- die Energieeffizienzklasse.
Im weiteren Verlauf greift die Vorlage- und Übergabepflicht des § 80 GModG:
- Spätestens bei der Besichtigung ist Kauf- oder Mietinteressenten der Energieausweis oder eine Kopie unaufgefordert vorzulegen.
- Spätestens bei Vertragsabschluss ist dem Käufer oder Mieter der Ausweis im Original oder in Kopie zu übergeben; auch die elektronische Form, etwa als PDF, ist zulässig.
Die Angabe von Energiekennwerten in einer Anzeige ist eine reine Pflichtinformation und keine Preisbewertung. Sie sagt nichts über den Marktwert Ihrer Immobilie aus. Wie sich Wert und Preis ermitteln lassen, erklärt der Beitrag zur Verkehrswertermittlung.
Gültigkeit, Aussteller und Kosten
Ein Energieausweis wird nach § 79 Absatz 3 GModG für zehn Jahre ausgestellt. Er verliert seine Gültigkeit früher, wenn nach § 80 Absatz 2 ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird.
Ausstellen darf ihn nur eine nach § 88 berechtigte Person. Die Vergütung ist frei vereinbar und hängt von Ausweisart, Gebäudegröße, Unterlagen und Datenerhebungsaufwand ab. Fordern Sie ein schriftliches Angebot mit klarer Leistungsbeschreibung an.
Energieausweis in der Eigentümergemeinschaft (WEG)
Der Energieausweis wird grundsätzlich für das gesamte Gebäude ausgestellt. Wohnungseigentümer sollten daher zuerst bei der Verwaltung klären, ob bereits ein gültiger Gebäudeausweis vorliegt und wie eine notwendige Beauftragung nach den Beschlüssen und dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel organisiert wird.
Fordern Sie den vorhandenen Gebäudeausweis frühzeitig an und prüfen Sie Ausstellungsdatum sowie Ausweisart.
Bußgelder und häufige Fehler vermeiden
Verstöße gegen Vorlage, Übergabe oder Anzeigenangaben können nach § 108 GModG mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Der Betrag ist ein gesetzlicher Höchstrahmen.
Der Energieausweis ist keine Marktwertbewertung. Für eine marktorientierte Einschätzung ist die Maklerei zuständig; ein unabhängiger Verkehrswert erfordert ein kostenpflichtiges Gutachten.
Was Eigentümer wissen wollen
- Braucht jede Wohnung im Mehrfamilienhaus einen eigenen Energieausweis?
- Nein. Der Energieausweis wird für das gesamte Wohngebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Wer eine Wohnung vermietet oder verkauft, legt den Ausweis des Hauses vor. Eine getrennte Bewertung einzelner Wohnungen ist nach GModG nur in seltenen Sonderfällen vorgesehen.
- Bedarfs- oder Verbrauchsausweis – welche Variante darf ich wählen?
- Mehrfamilienhäuser mit fünf oder mehr Wohnungen haben grundsätzlich die freie Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Zwingend ist ein Bedarfsausweis nur für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreichen (§ 80 Absatz 3 GModG).
- Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
- Nach § 79 Absatz 3 GModG wird ein Energieausweis für zehn Jahre ausgestellt. Er verliert seine Gültigkeit früher, wenn nach § 80 Absatz 2 ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird.
- Welche Angaben muss ich in einer Immobilienanzeige machen?
- Liegt ein Energieausweis vor, verlangt § 87 GModG in der Anzeige die Art des Ausweises, den Endenergiekennwert, den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Diese Angaben sind reine Pflichtinformationen und keine Aussage über den Marktwert.
- Wer organisiert den Energieausweis in einer Eigentümergemeinschaft?
- Da der Ausweis grundsätzlich für das gesamte Gebäude gilt, sollten Wohnungseigentümer zuerst die Verwaltung nach einem vorhandenen Ausweis fragen. Eine neue Beauftragung und Kostenverteilung richten sich nach den Beschlüssen und dem geltenden Verteilungsschlüssel.
- Was bestimmt Kosten und Bußgeldrisiko?
- Die Vergütung ist frei vereinbar und hängt von Ausweisart, Gebäudegröße, Unterlagen und Datenerhebung ab. Pflichtverstöße bei Vorlage, Übergabe oder Anzeigenangaben können nach § 108 GModG mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Stand: 8. August 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Fachberatung.
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) § 80 – Pflichten beim Verkauf sowie bei Vermietung, Verpachtung oder Leasing (Quelle)
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) § 79 – Grundsätze des Energieausweises (Quelle)
- Verbraucherzentrale: So kommen Sie an einen Energieausweis für Ihre Immobilie (Quelle)
- dena – Gebäudeforum klimaneutral: Grundsätze zum Energieausweis (Quelle)
- Haufe: Energieausweis – Pflichten und Fristen nach dem GModG (Quelle)
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