Ratgeber · Energie & Sanierung
Eine energetische Sanierung kann Energiebedarf und Heizkosten senken und den Wohnkomfort verbessern. Dieser Ratgeber erklärt die aktuellen Pflichten des Gebäudemodernisierungsgesetzes sowie die Förderwege über KfW, BAFA und Steuerrecht.
Unter energetischer Sanierung versteht man bauliche und anlagentechnische Maßnahmen, die den Energiebedarf eines bestehenden Gebäudes für Heizung und Warmwasser dauerhaft senken. Ziel ist es, Wärmeverluste über die Gebäudehülle zu verringern und die verbleibende Wärme möglichst effizient und mit erneuerbaren Energien bereitzustellen.
Typische Maßnahmen lassen sich in zwei Gruppen einteilen:
Welche Maßnahmen für ein konkretes Gebäude sinnvoll und in welcher Reihenfolge sie wirtschaftlich sind, hängt stark vom Baujahr, vom bisherigen Energieträger und vom baulichen Zustand ab. Eine fundierte Einordnung liefert der individuelle Sanierungsfahrplan (siehe unten).
Als Eigentümer können Sie sich im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung zunächst die Strukturdaten zu Ihrem Objekt ansehen – etwa Mikrolage und Umfeld. Diese Angaben helfen, eine spätere Energieberatung gezielter vorzubereiten; sie ersetzen die Beratung jedoch nicht.
Seit 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es hat wesentliche Regeln des früheren Gebäudeenergiegesetzes geändert: Die allgemeine 30-Jahre-Austauschpflicht für bestimmte Heizkessel und die 65-Prozent-Regel beim Heizungseinbau sind entfallen.
Für Bestandsgebäude bleiben insbesondere diese Anforderungen relevant:
| Maßnahme | Rechtsgrundlage | Kern der Regelung |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke oder Dach | § 35 GModG | Fehlt der Mindestwärmeschutz, gilt grundsätzlich ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K). Ein entsprechend gedämmtes Dach erfüllt die Anforderung ebenfalls. |
| Änderung von Außenbauteilen | § 36 GModG | Wer bestehende Bauteile erneuert oder verändert, muss für die betroffene Fläche die Wärmeschutzanforderungen einhalten; Änderungen bis 10 Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe sind ausgenommen. |
| Heizungs- und Warmwasserleitungen | § 69 GModG | Bisher ungedämmte, zugängliche Leitungen außerhalb beheizter Räume sind nach Anlage 8 zu dämmen. |
| Neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung | § 43 GModG | Ab 2029 gelten stufenweise steigende Vorgaben für klimaneutrale Brennstoffanteile. |
Bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern, deren damaliger Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnte, greifen die Pflichten aus §§ 35 und 69 erst nach einem späteren Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit.
§ 42 GModG lässt beim Einbau einer neuen Heizung mehrere Lösungen zu, darunter Wärmepumpe, Wärmenetz, Solarthermie, Biomasse, Hybrid- und Stromdirektheizungen sowie Gas- oder Ölheizungen. Eine bestimmte Technik ist nicht allgemein vorgeschrieben.
Für nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen verlangt § 43 GModG klimaneutrale Brennstoffanteile: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Vor einer Entscheidung sollten Eigentümer Verfügbarkeit, Preisrisiken, Wärmebedarf und kommunale Wärmeplanung gemeinsam betrachten.
Eine vorhandene Heizung muss nicht allein wegen ihres Alters ausgetauscht werden. Unabhängig davon können Sicherheits-, Emissions-, Prüf- oder landesrechtliche Vorgaben gelten.
Eine energetische Sanierung wirkt am besten, wenn Gebäudehülle, Heizflächen und Anlagentechnik gemeinsam geplant werden. Eine universelle Reihenfolge gibt es nicht: Schäden, gesetzliche Fristen, ohnehin anstehende Bauteilarbeiten und die geplante Heizung verändern die Prioritäten.
Für eine belastbare Planung:
Welche Schritte sich für Ihr Gebäude rechnen, klärt eine Energieberatung mit konkreten Mengen und Angeboten. Eine Orientierung zur Immobilienbewertung bietet unser Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie; den Bodenanteil können Sie über den Bodenrichtwert einordnen.
Bei Verkauf oder Neuvermietung gelten die Vorlagepflichten des § 80 GModG. Nach bestimmten Änderungen mit einer Gesamtgebäudeberechnung kann außerdem ein neuer Bedarfsausweis erforderlich werden.
Energetische Sanierungen werden über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowie über das Steuerrecht gefördert. Förderstand: 8. August 2026.
Seit 21. Juli 2026 gelten 30 Prozent Grundförderung, für begünstigte Selbstnutzer ein Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent bis 31. Januar 2027 und ein Einkommensbonus von 10, 30 oder 40 Prozent. Insgesamt sind je nach Voraussetzungen 30 bis 80 Prozent möglich. Für die erste Wohneinheit werden derzeit höchstens 28.000 Euro förderfähige Kosten berücksichtigt.
Für förderfähige Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik beträgt der Grundfördersatz 15 Prozent. Bei Umsetzung einer Maßnahme aus einem geförderten individuellen Sanierungsfahrplan können 5 Prozentpunkte iSFP-Bonus hinzukommen. Die Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben beträgt nach den aktuellen BEG-Bedingungen 30.000 Euro je Wohneinheit, mit iSFP 60.000 Euro.
Für eine Sanierung zum geförderten Effizienzhaus stellt die KfW seit 21. Juli 2026 einen Kredit von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit bereit. Geförderte Effizienzhaus-Stufen und Tilgungszuschüsse richten sich nach den aktuellen Programmbedingungen.
Alternativ kann für ein selbstgenutztes, mindestens zehn Jahre altes Wohngebäude eine Steuerermäßigung nach § 35c EStG in Betracht kommen: 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 40.000 Euro je Objekt, verteilt auf drei Jahre. Eine Förderung derselben Aufwendungen über BEG und § 35c EStG ist ausgeschlossen.
Förderbedingungen ändern sich. Prüfen Sie die Merkblätter am Tag der Antragstellung. Bei KfW 458 ist vor dem Antrag ein Vertrag mit Förderbedingung vorgesehen; beginnen dürfen die Arbeiten erst nach Antragstellung. Für BAFA- und andere KfW-Programme gelten deren jeweilige Regeln zum Vorhabenbeginn.
Die BAFA-Förderung für Energieberatung in Wohngebäuden beträgt aktuell 50 Prozent des förderfähigen Beratungshonorars, höchstens 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser und 850 Euro für Wohngebäude ab drei Wohneinheiten. Das Ergebnis kann ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) sein.
Der iSFP strukturiert Maßnahmen und kann bei späteren förderfähigen Effizienzmaßnahmen den iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten ermöglichen. Zugelassene Berater finden Eigentümer in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes.
Eine Energieberatung bewertet den energetischen Zustand, nicht den Marktwert Ihrer Immobilie. Eine kostenfreie Ersteinschätzung im Verkaufsfall erläutert der Ratgeber Immobilienbewertung kostenlos; ein Verkehrswertgutachten erstellen unabhängige Sachverständige kostenpflichtig.
Pauschale Kosten- oder Amortisationsversprechen sind bei einer energetischen Sanierung nicht belastbar. Gebäudegröße, Schäden, Flächen, Ausführungsstandard, regionale Angebote, Energiepreise und Finanzierung verändern das Ergebnis.
Trennen Sie in der Kalkulation:
Der KfW-Sanierungsrechner kann eine erste objektbezogene Schätzung liefern; belastbar werden die Zahlen erst durch Fachplanung und vergleichbare Angebote. Energetische Maßnahmen senken die Grundsteuer nicht automatisch. Wie sich diese zusammensetzt, erläutert unser Beitrag zu Grundlagen und Höhe der Grundsteuer.
Rechts- und Förderstand: 8. August 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Maßgeblich sind die Bedingungen am Tag der Antragstellung.
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