Ratgeber · Energie & Sanierung
Eine energetische Sanierung senkt Heizkosten, erhöht den Wohnkomfort und erfüllt gesetzliche Pflichten. Dieser Ratgeber erklärt, welche Maßnahmen sich lohnen, was das Gebäudeenergiegesetz verlangt und welche Förderung Sie erhalten.
Unter energetischer Sanierung versteht man bauliche und anlagentechnische Maßnahmen, die den Energiebedarf eines bestehenden Gebäudes für Heizung und Warmwasser dauerhaft senken. Ziel ist es, Wärmeverluste über die Gebäudehülle zu verringern und die verbleibende Wärme möglichst effizient und mit erneuerbaren Energien bereitzustellen.
Typische Maßnahmen lassen sich in zwei Gruppen einteilen:
Welche Maßnahmen für ein konkretes Gebäude sinnvoll und in welcher Reihenfolge sie wirtschaftlich sind, hängt stark vom Baujahr, vom bisherigen Energieträger und vom baulichen Zustand ab. Eine fundierte Einordnung liefert der individuelle Sanierungsfahrplan (siehe unten).
Als Eigentümer können Sie sich im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung zunächst die Strukturdaten zu Ihrem Objekt ansehen – etwa Mikrolage und Umfeld. Diese Angaben helfen, eine spätere Energieberatung gezielter vorzubereiten; sie ersetzen die Beratung jedoch nicht.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bündelt seit 2020 die früheren Regelungen der Energieeinsparverordnung und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes. Es enthält für Bestandsgebäude einige Nachrüst- und Austauschpflichten. Wichtig: Für funktionsfähige Bestandsheizungen gibt es keine generelle sofortige Austauschpflicht; fossile Heizungen dürfen unter den gesetzlichen Bedingungen grundsätzlich noch bis Ende 2044 betrieben werden (ab 2045 ist der Einsatz fossiler Brennstoffe im Gebäudebereich nicht mehr zulässig).
Die wichtigsten Pflichten im Überblick:
| Pflicht | Rechtsgrundlage | Kern der Regelung |
|---|---|---|
| Außerbetriebnahme alter Heizkessel | § 72 GEG | Konstanttemperatur-/Standardkessel für Öl und Gas dürfen nach 30 Jahren nicht weiter betrieben werden. Ausgenommen sind u. a. Brennwert- und Niedertemperaturkessel. |
| Dämmung der obersten Geschossdecke | § 47 GEG | Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen (oder alternativ das Dach) muss gedämmt sein, wenn der Mindestwärmeschutz nicht erreicht wird. |
| Dämmung von Rohrleitungen | GEG (Abschnitt gebäudetechnische Anlagen) | Zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sind zu dämmen. |
| 65-Prozent-Pflicht bei neuer Heizung | § 71 GEG | Neu eingebaute Heizungen müssen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden (Fristen siehe nächster Abschnitt). |
Beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses, das der Voreigentümer selbst bewohnt hat, treffen die Nachrüstpflichten den neuen Eigentümer. Für die Umsetzung gilt in der Regel eine Frist von zwei Jahren ab Eigentumsübergang. Den maßgeblichen Wortlaut finden Sie im amtlichen GEG-Volltext.
Nach § 71 GEG muss jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Diese Anforderung erfüllen beispielsweise Wärmepumpen, der Anschluss an ein Wärmenetz, Stromdirektheizungen oder bestimmte Biomasse- und Hybridlösungen.
Für Bestandsgebäude ist die Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt (§ 71 Abs. 8 GEG in Verbindung mit dem Wärmeplanungsgesetz). Sie wird verbindlich, sobald die Gemeinde eine Wärmeplanung vorgelegt und entsprechende Gebiete ausgewiesen hat – spätestens jedoch nach Ablauf der gesetzlichen Fristen:
Liegt zu diesen Zeitpunkten noch kein Wärmeplan vor, gilt die Pflicht trotzdem. Wer vorher eine neue Heizung einbaut, kann unter bestimmten Voraussetzungen Übergangsregelungen nutzen. Eine fossile Heizung, die vor Eintritt der Pflicht eingebaut wurde, darf weiter betrieben werden – die 65-Prozent-Anforderung wirkt erst beim nächsten Austausch.
Ob in Ihrer Kommune bereits eine Wärmeplanung vorliegt und welche Gebiete (etwa Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzgebiet) ausgewiesen sind, erfahren Sie bei Ihrer Stadt oder Gemeinde. Diese Information ist für die Wahl des künftigen Heizsystems entscheidend.
Eine energetische Sanierung wirkt am besten, wenn die Maßnahmen aufeinander abgestimmt sind. Als grobe Faustregel gilt: zuerst die Hülle, dann die Technik. Eine gut gedämmte Gebäudehülle senkt den Wärmebedarf, sodass die neue Heizung kleiner dimensioniert und günstiger betrieben werden kann – besonders relevant bei Wärmepumpen, die mit niedrigen Vorlauftemperaturen am effizientesten arbeiten.
Eine typische Reihenfolge nach Wirtschaftlichkeit:
Welche Schritte sich für Ihr Gebäude rechnen, hängt vom Einzelfall ab. Wer plant, sein Haus später zu verkaufen oder zu vermieten, sollte den Effekt energetischer Maßnahmen auf den Marktwert kennen. Eine Orientierung dazu, wie der Wert einer Immobilie zustande kommt, bietet unser Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie; den Bodenanteil können Sie über den Bodenrichtwert einordnen.
Bei Verkauf oder Neuvermietung ist ein gültiger Energieausweis vorzulegen (§ 80 GEG). Er dokumentiert die energetische Qualität und macht den Effekt einer Sanierung sichtbar.
Energetische Sanierungen werden über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowie über das Steuerrecht gefördert. Die wichtigsten Wege:
Den Austausch der Heizung gegen ein System mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien fördert die KfW über den Zuschuss 458. Für selbstnutzende Eigentümer setzt sich die Förderung zusammen aus:
Die Boni sind so gedeckelt, dass der Gesamtzuschuss höchstens 70 Prozent beträgt. Die förderfähigen Kosten sind für die erste Wohneinheit im selbstgenutzten Haus auf 30.000 Euro begrenzt – der maximale Zuschuss liegt damit bei 21.000 Euro.
Maßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Türen) sowie an der Anlagentechnik fördert das BAFA als Einzelmaßnahmen. Der Grundfördersatz beträgt 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben. Wird die Maßnahme im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans umgesetzt, kommt ein iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten hinzu – insgesamt also bis zu 20 Prozent.
Wer nicht über die BEG fördert, kann für das selbstgenutzte, mindestens zehn Jahre alte Wohngebäude eine Steuerermäßigung nach § 35c EStG in Anspruch nehmen: insgesamt 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 40.000 Euro je Objekt, verteilt auf drei Jahre (7 Prozent, 7 Prozent, 6 Prozent). Voraussetzung ist eine Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens. Eine Doppelförderung mit BEG-Zuschüssen ist ausgeschlossen.
Die genauen Fördersätze, Boni und Höchstbeträge ändern sich regelmäßig. Prüfen Sie vor jeder Maßnahme die aktuellen Merkblätter von KfW und BAFA und stellen Sie Förderanträge stets vor Auftragsvergabe.
Bevor Sie investieren, lohnt sich eine fachliche Bestandsaufnahme. Die Energieberatung für Wohngebäude (EBW) durch einen zugelassenen Energieberater wird vom BAFA gefördert. Das Ergebnis ist häufig ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), der die sinnvollen Maßnahmen, ihre Reihenfolge und das Einsparpotenzial Schritt für Schritt darstellt.
Eckdaten der Förderung:
Der iSFP bringt einen doppelten Vorteil: Er liefert eine belastbare Entscheidungsgrundlage und sichert bei späterer Umsetzung von Hüllmaßnahmen den iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten in der BAFA-Förderung. Energieberater finden Sie über die Liste der Energieeffizienz-Experten des Bundes.
Eine Energieberatung bewertet den energetischen Zustand, nicht den Marktwert Ihrer Immobilie. Geht es um Kauf, Verkauf oder Beleihung, ist davon die Immobilienbewertung zu unterscheiden. Wie eine kostenfreie Ersteinschätzung im Verkaufsfall abläuft, lesen Sie unter Immobilienbewertung kostenlos; ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten erstellen unabhängige Sachverständige kostenpflichtig.
Die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Sanierung ergibt sich aus drei Faktoren: eingesparte Energiekosten, Fördermittel und Wertentwicklung der Immobilie. Pauschale Kostenangaben sind wenig hilfreich, weil Gebäudegröße, Ausgangszustand und Materialwahl stark streuen. Belastbare Zahlen liefert erst eine Vor-Ort-Begutachtung mit Mengenermittlung.
Wichtige Punkte für die Planung:
Energetische Maßnahmen können auch die Grundsteuer nicht unmittelbar senken, da diese auf den Grundsteuerwert abstellt; wie sich dieser zusammensetzt, erläutert unser Beitrag zu Grundlagen und Höhe der Grundsteuer. Für die Wertentwicklung Ihrer Immobilie sind eine moderne Anlagentechnik und ein guter Energieausweis dagegen ein spürbarer Pluspunkt.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
Melden Sie sich kostenlos im Objektkompass an und sehen Sie Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld (Naturschutz, Bahntrassen) und Digitalisierungsgrad zu Ihrer Immobilie. Unverbindlich.
Kostenlos registrieren
