Kann ich Handwerkerkosten für mein selbst bewohntes Haus absetzen?

Ja. Nach § 35a Abs. 3 EStG können Sie 20 Prozent der Arbeitskosten für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten direkt von der Steuerschuld abziehen, höchstens 1.200 Euro pro Jahr. Material zählt nicht mit. Voraussetzung sind eine Rechnung mit getrennt ausgewiesenen Arbeitskosten und eine unbare Zahlung.

Was ist der Unterschied zwischen § 35a und § 35c EStG?

§ 35a fördert allgemeine Handwerkerleistungen mit 20 Prozent, maximal 1.200 Euro pro Jahr, und nur die Arbeitskosten. § 35c gilt speziell für energetische Maßnahmen am selbst genutzten, über zehn Jahre alten Haus: 20 Prozent der gesamten Kosten inklusive Material, höchstens 40.000 Euro je Objekt, verteilt über drei Jahre. Für dieselbe Maßnahme ist nur einer der beiden Wege zulässig.

Wie viel Steuer spare ich bei einer energetischen Sanierung?

Über § 35c EStG mindern Sie 20 Prozent der Aufwendungen Ihre Einkommensteuer, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Die Verteilung erfolgt über drei Jahre mit 7, 7 und 6 Prozent. Voraussetzung ist ein selbst genutztes, mindestens zehn Jahre altes Gebäude sowie eine Fachunternehmerbescheinigung. Eine gleichzeitige KfW- oder BAFA-Förderung derselben Kosten schließt die Steuerermäßigung aus.

Wie setze ich Modernisierungen bei einer vermieteten Wohnung ab?

Bei Vermietung sind die Kosten Werbungskosten (§ 9, § 21 EStG). Erhaltungsaufwand wie Reparaturen oder gleichwertige Austauschmaßnahmen können Sie sofort abziehen oder nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Herstellungsaufwand, etwa ein Anbau oder eine wesentliche Standardanhebung, ist dagegen nur über die Abschreibung (AfA) absetzbar.

Warum darf ich Handwerkerrechnungen nicht bar bezahlen?

Das Gesetz verlangt nach § 35a Abs. 5 EStG eine unbare Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers, in der Regel per Überweisung. Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an – auch nicht gegen Quittung. Diese Vorgabe wurde zum 1. Januar 2025 ausdrücklich verschärft. Heben Sie die Rechnung und den Zahlungsnachweis auf.

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Modernisieren Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf und übersteigen die Netto-Kosten 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern werden über die AfA verteilt. Wer das vermeiden will, sollte den Umfang der Arbeiten in den ersten drei Jahren im Auge behalten.

Modernisierung steuerlich absetzen

Selbst genutzt oder vermietet? Diese Unterscheidung entscheidet alles

Ob und wie Sie eine Modernisierung steuerlich absetzen können, hängt zuerst davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Das deutsche Steuerrecht kennt zwei grundverschiedene Wege:

Selbst bewohnte Immobilie: Hier gibt es keinen Werbungskostenabzug, weil Sie keine Einnahmen erzielen. Stattdessen mindern Sie über die Steuerermäßigungen nach § 35a EStG (Handwerkerleistungen) oder § 35c EStG (energetische Maßnahmen) Ihre Einkommensteuer direkt.
Vermietete Immobilie: Modernisierungskosten gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und sind als Werbungskosten (§ 9 EStG) abziehbar – entweder sofort oder über die Abschreibung. Die Ermäßigung nach § 35a oder § 35c ist dann ausgeschlossen.

Bei einem gemischt genutzten Gebäude – etwa einem Zweifamilienhaus, in dem Sie eine Wohnung selbst bewohnen und eine vermieten – werden die Kosten anteilig aufgeteilt, üblicherweise nach Wohnfläche. Für den eigengenutzten Teil greifen § 35a oder § 35c, für den vermieteten Teil der Werbungskostenabzug. Eine doppelte Förderung desselben Aufwands ist ausgeschlossen.

Als Eigentümer können Sie sich im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung zunächst die Strukturdaten zu Ihrem Objekt ansehen – etwa Mikrolage, Umfeld und Bodenrichtwert. Diese Angaben ersetzen keine Steuerberatung, helfen aber, Modernisierungen und ihren Effekt auf die Immobilie einzuordnen.

Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt: § 35a EStG

Die Steuerermäßigung nach § 35a EStG ist der wichtigste Weg, um Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten in der selbst bewohnten Immobilie geltend zu machen. Sie wird direkt von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen, mindert also die Steuerschuld unmittelbar – das ist deutlich wirksamer als ein bloßer Abzug von der Bemessungsgrundlage.

Das Gesetz unterscheidet drei Fallgruppen mit eigenen Höchstbeträgen:

Fallgruppe	Rechtsgrundlage	Ermäßigung	Höchstbetrag pro Jahr
Handwerkerleistungen (Renovierung, Erhaltung, Modernisierung)	§ 35a Abs. 3 EStG	20 % der Arbeitskosten	1.200 €
Haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Reinigung, Gartenpflege, Pflege)	§ 35a Abs. 2 EStG	20 % der Aufwendungen	4.000 €
Haushaltsnahe Minijobs	§ 35a Abs. 1 EStG	20 % der Aufwendungen	510 €

Für Handwerkerleistungen bedeutet der Höchstbetrag von 1.200 Euro, dass maximal 6.000 Euro an Arbeitskosten pro Jahr berücksichtigt werden (20 Prozent davon ergeben 1.200 Euro). Typische begünstigte Arbeiten sind die Modernisierung von Bad oder Heizung, der Austausch von Fenstern, Maler- und Bodenarbeiten, Wartungen sowie Mess- und Prüfarbeiten – etwa des Schornsteinfegers.

Wichtig: nur Arbeitskosten, kein Material

Begünstigt sind nach § 35a Abs. 5 EStG ausschließlich Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten – nicht das Material. Die Rechnung muss diese Anteile getrennt ausweisen. Nicht begünstigt sind Leistungen im Zusammenhang mit einem Neubau.

Energetische Maßnahmen: die Steuerermäßigung nach § 35c EStG

Wer sein selbst bewohntes Haus energetisch saniert, kann statt § 35a die deutlich höhere Steuerermäßigung nach § 35c EStG nutzen. Sie beträgt insgesamt 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 40.000 Euro je Objekt, und wird über drei Jahre verteilt:

Jahr der Fertigstellung: 7 Prozent der Kosten, höchstens 14.000 Euro.
Folgejahr: 7 Prozent, höchstens 14.000 Euro.
Drittes Jahr: 6 Prozent, höchstens 12.000 Euro.

Anders als bei § 35a zählen hier auch die Materialkosten mit. Begünstigt sind unter anderem die Wärmedämmung von Wänden, Dach und Geschossdecken, die Erneuerung von Fenstern und Außentüren, der Einbau oder die Optimierung einer Heizungsanlage sowie Maßnahmen an der Lüftung.

Die Voraussetzungen sind allerdings strenger:

Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein.
Es muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.
Die Arbeiten müssen von einem Fachunternehmen ausgeführt werden, das eine Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellt (§ 35c Abs. 1 Satz 7 EStG).
Die technischen Mindestanforderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) müssen eingehalten sein.

Keine Doppelförderung

Die Ermäßigung nach § 35c ist ausgeschlossen, soweit Sie für dieselben Kosten bereits § 35a EStG nutzen oder eine öffentliche Förderung (etwa KfW- oder BAFA-Zuschuss) erhalten. Sie müssen sich also pro Maßnahme entscheiden. Welche Programme es gibt, lesen Sie unter energetische Sanierung des Hauses.

§ 35a oder § 35c – welcher Weg lohnt sich?

Bei energetischen Modernisierungen am eigenen Haus haben Sie häufig die Wahl zwischen § 35a und § 35c – oder einer staatlichen Förderung. Die folgende Übersicht hilft bei der ersten Einordnung. Welcher Weg im Einzelfall der günstigste ist, sollte ein Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein prüfen.

Kriterium	§ 35a EStG (Handwerker)	§ 35c EStG (energetisch)
Förderhöhe	20 %, max. 1.200 € pro Jahr	20 %, max. 40.000 € je Objekt
Verteilung	im Jahr der Zahlung	über drei Jahre (7/7/6 %)
Material absetzbar?	nein, nur Arbeitskosten	ja, gesamte Kosten
Gebäudealter	keine Vorgabe	älter als 10 Jahre
Besondere Nachweise	Rechnung, unbare Zahlung	zusätzlich Fachunternehmerbescheinigung, ESanMV

Als grobe Orientierung: Für kleinere, nicht-energetische Arbeiten (etwa Malern, Bodenverlegen, Reparaturen) ist § 35a der einfachste Weg. Für größere energetische Sanierungen wie Dämmung, Heizungstausch oder Fenster ist § 35c wegen des hohen Höchstbetrags und der Anrechnung der Materialkosten meist günstiger – sofern Sie keine attraktivere KfW- oder BAFA-Förderung in Anspruch nehmen. Häufig lohnt ein Vergleich, ob eine staatliche Zuschussförderung unter dem Strich mehr bringt als die Steuerermäßigung.

Vermietete Immobilie: Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand?

Bei einer vermieteten Immobilie setzen Sie Modernisierungen als Werbungskosten in der Anlage V zur Steuererklärung ab (§ 9, § 21 EStG). Entscheidend ist hier eine andere Abgrenzung – nämlich, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand handelt. Davon hängt ab, ob Sie die Kosten sofort oder nur über viele Jahre absetzen dürfen.

Erhaltungsaufwand – sofort oder über 2 bis 5 Jahre

Erhaltungsaufwand sind Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des bestehenden Gebäudes, etwa der Austausch alter Fenster gegen gleichwertige, eine Badsanierung im vergleichbaren Standard oder Dachreparaturen. Diesen Aufwand können Sie:

sofort im Jahr der Zahlung in voller Höhe abziehen, oder
nach § 82b EStDV wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, um die Steuerwirkung zu glätten.

Herstellungsaufwand – nur über die Abschreibung (AfA)

Herstellungsaufwand liegt vor, wenn die Substanz erweitert (z. B. Anbau, Dachgeschossausbau) oder der Wohnstandard wesentlich angehoben wird. Solche Kosten erhöhen die Herstellungskosten des Gebäudes und werden nur über die Absetzung für Abnutzung (AfA) abgeschrieben – bei Wohngebäuden regelmäßig über die Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 EStG).

Die 15-Prozent-Falle nach dem Kauf

Modernisieren Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf und übersteigen die Netto-Kosten 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA. Planen Sie umfangreiche Arbeiten nach einem Kauf, ist diese Grenze sorgfältig im Blick zu behalten.

Welche Nachweise das Finanzamt verlangt

Für jede steuerliche Geltendmachung brauchen Sie belastbare Belege. Wer hier ungenau arbeitet, riskiert die Streichung der Ermäßigung. Diese Anforderungen sollten Sie kennen:

Rechnung: Für § 35a und § 35c ist eine ordnungsgemäße Rechnung des ausführenden Unternehmens zwingend. Bei § 35a müssen Arbeits- und Materialkosten getrennt ausgewiesen sein.
Unbare Zahlung: Die Zahlung muss auf das Konto des Leistungserbringers erfolgen, etwa per Überweisung. Barzahlungen werden bei Handwerkerleistungen nicht anerkannt – auch nicht gegen Quittung. Diese Vorgabe ist seit 2025 ausdrücklich verschärft.
Fachunternehmerbescheinigung: Bei § 35c muss das Fachunternehmen die Einhaltung der technischen Anforderungen nach amtlichem Muster bestätigen.
Aufbewahrung: Bewahren Sie Rechnungen und Zahlungsnachweise auf und legen Sie sie dem Finanzamt auf Verlangen vor.

Modernisierungen wirken sich nicht nur steuerlich, sondern auch auf den Wert Ihrer Immobilie aus. Wie dieser zustande kommt, erläutert unser Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie; den Bodenanteil ordnen Sie über den Bodenrichtwert ein. Geht es konkret um Verkauf oder Vermietung, ist davon die Immobilienbewertung zu unterscheiden – wie eine kostenfreie Ersteinschätzung im Verkaufsfall abläuft, lesen Sie unter Immobilienbewertung kostenlos. Ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten erstellen unabhängige Sachverständige kostenpflichtig.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die genauen Höchstbeträge und Voraussetzungen können sich ändern; maßgeblich sind stets der Gesetzeswortlaut und die aktuellen Schreiben des Bundesfinanzministeriums.

Modernisierung steuerlich absetzen: Was Eigentümer geltend machen können