Darf mein Mieter ohne meine Erlaubnis untervermieten?

Nein. Nach § 540 Abs. 1 BGB darf der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Für die Untervermietung eines Teils der Wohnung hat er allerdings nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht und kein Verweigerungsgrund vorliegt.

Was gilt als berechtigtes Interesse an der Untervermietung?

Es genügen vernünftige, nachvollziehbare Gründe — eine wirtschaftliche Notlage ist nicht nötig. Anerkannt sind unter anderem der Auszug eines Partners mit dem Wunsch, die Wohnkosten zu senken, oder ein beruflicher Auslandsaufenthalt. Der BGH hat im Urteil VIII ZR 349/13 entschieden, dass schon das Behalten eines Zimmers eine Teilüberlassung nach § 553 BGB ist.

Wann darf ich als Vermieter die Untervermietung verweigern?

Nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nur, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung überbelegt würde oder die Überlassung Ihnen aus sonstigen Gründen unzumutbar ist. Verweigern Sie grundlos, können Sie dem Mieter zum Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete verpflichtet sein.

Darf ich für die Untervermietung mehr Miete verlangen?

Nur unter Voraussetzungen. Nach § 553 Abs. 2 BGB können Sie die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn Ihnen durch die Untervermietung ein Nachteil oder Mehraufwand entsteht. Das Gesetz nennt keinen festen Satz; in der Praxis kursieren Orientierungswerte um 20 bis 25 Prozent. Ohne konkreten Nachteil ist kein Zuschlag zulässig.

Wie hoch darf die Kaution im Untermietvertrag sein?

Wie im Hauptmietverhältnis gilt § 551 BGB: höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete. Der Untermieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, und der Untervermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Eine höhere Kaution ist insoweit unwirksam.

Was passiert bei unerlaubter Untervermietung?

Die unbefugte Gebrauchsüberlassung ist eine Pflichtverletzung. In der Regel ist zunächst eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB erforderlich. Setzt der Mieter die unerlaubte Untervermietung fort, kommen die fristlose Kündigung nach § 543 BGB oder die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Bei Vermietung an Touristen droht zusätzlich ein Bußgeld nach kommunalem Zweckentfremdungsrecht.

Untermietvertrag erstellen

Was ein Untermietvertrag ist und wann Untervermietung vorliegt

Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon einem Dritten zum Gebrauch überlässt — in der Regel gegen Entgelt. Rechtlich gesehen entsteht dabei ein eigenständiges Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter (in seiner Rolle als Untervermieter) und dem Untermieter. Der Untermieter wird grundsätzlich nicht Vertragspartner des Eigentümers.

Für Sie als Eigentümer ist die Unterscheidung der Rollen entscheidend, denn der Begriff "Untervermietung" passt auf zwei verschiedene Konstellationen:

Ihr Mieter möchte untervermieten: Sie sind der Vermieter (Hauptvermieter), Ihr Mieter ist der Hauptmieter. Er braucht für die Weitergabe an einen Dritten Ihre Erlaubnis (siehe nächster Abschnitt). Ihr Vertragspartner bleibt Ihr Mieter — er haftet Ihnen gegenüber weiter für die volle Miete und sogar für ein Verschulden des Untermieters (§ 540 Abs. 2 BGB).
Sie als Eigentümer vermieten selbst: Dann ist es streng genommen keine Untervermietung, sondern eine normale Vermietung Ihrer eigenen Einheit. Untervermietung wird daraus erst, wenn Ihr Mieter weitergibt.

Ein wirksamer Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter ist zivilrechtlich auch dann möglich, wenn der Eigentümer seine Erlaubnis nicht erteilt hat. Die fehlende Erlaubnis schützt den Hauptmieter aber nicht vor den Folgen einer unerlaubten Gebrauchsüberlassung (siehe Abschnitt zur Kündigung).

Erlaubnis des Vermieters: § 540 BGB und der Anspruch aus § 553 BGB

Der Grundsatz steht in § 540 Abs. 1 BGB: Der Mieter darf den Gebrauch der Mietsache nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Das deutsche Recht trennt dabei klar zwischen zwei Fällen:

Fall	Maßgebliche Norm	Rechtslage
Überlassung der gesamten Wohnung	§ 540 Abs. 1 BGB	Erlaubnis erforderlich; kein gesetzlicher Anspruch des Mieters. Der Vermieter darf grundsätzlich frei entscheiden.
Überlassung eines Teils des Wohnraums	§ 553 Abs. 1 BGB	Anspruch des Mieters auf Erlaubnis, wenn ein nachträglich entstandenes berechtigtes Interesse vorliegt.

Verweigert der Vermieter im Fall der vollständigen Überlassung die Erlaubnis, kann der Mieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen — vorausgesetzt, in der Person des Dritten liegt kein wichtiger Grund. Einen Anspruch, die ganze Wohnung weiterzugeben, hat er aber nicht.

Anders bei der Teiluntervermietung: Hier räumt § 553 BGB dem Mieter einen echten Anspruch auf Erlaubnis ein. Was darunter zu verstehen ist und wann Sie als Vermieter ablehnen dürfen, erläutert der folgende Abschnitt.

Berechtigtes Interesse, Verweigerung und Untermietzuschlag nach § 553 BGB

Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums an einen Dritten zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Der Bundesgerichtshof legt diesen Begriff mieterfreundlich aus: Es genügen vernünftige, nachvollziehbare Gründe; eine wirtschaftliche Notlage ist nicht erforderlich.

Anerkannte Fallgruppen aus der Rechtsprechung sind etwa:

Veränderte Lebensumstände wie der Auszug eines Partners und der Wunsch, die Wohnkosten durch Mieteinnahmen zu verringern;
ein vorübergehender oder mehrjähriger Auslandsaufenthalt aus beruflichen Gründen. Der BGH hat klargestellt, dass schon das Behalten eines einzigen Zimmers — etwa zur Lagerung von Möbeln oder für gelegentliche Übernachtungen — eine Teilüberlassung im Sinne des § 553 BGB ist und keine vollständige Überlassung nach § 540 BGB (BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).

Wann Sie als Vermieter ablehnen dürfen

§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB lässt die Verweigerung nur in drei Fällen zu: wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (etwa erhebliche Störungen, Gefährdung des Hausfriedens), wenn die Wohnung übermäßig belegt würde (Überbelegung), oder wenn Ihnen die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Wer ohne solchen Grund grundlos ablehnt, riskiert Schadensersatz: Der BGH hat dem Mieter im Fall VIII ZR 349/13 den entgangenen Mietausfall zugesprochen, weil die unberechtigte Verweigerung eine Pflichtverletzung darstellt (§§ 280 ff. BGB).

Untermietzuschlag: Entstehen Ihnen durch die Untervermietung Nachteile, kann die Erlaubnis nach § 553 Abs. 2 BGB davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter einer angemessenen Mieterhöhung zustimmt. Das Gesetz nennt aber keinen festen Prozentsatz. In Literatur und Praxis kursieren Orientierungswerte von rund 20 bis 25 Prozent; das ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern nur eine grobe Spanne. Maßstab ist allein der konkrete Mehraufwand oder Nachteil — eine reine Beteiligung an den Mehreinnahmen des Mieters deckt § 553 Abs. 2 BGB nicht.

Was in den Untermietvertrag gehört

Für den Untermietvertrag schreibt das BGB keine besondere Form vor; aus Beweisgründen ist die schriftliche Fassung dringend zu empfehlen. Für längerfristige Verträge gilt zudem die Schriftformregel des § 550 BGB entsprechend. Inhaltlich sollten Sie folgende Punkte eindeutig regeln:

Vertragsparteien: vollständige Namen und Anschriften von Hauptmieter (Untervermieter) und Untermieter.
Mietobjekt: genaue Bezeichnung der überlassenen Räume (z. B. "Zimmer Nr. 2") sowie der mitbenutzten Flächen (Küche, Bad, Flur). Ein Hinweis, dass es sich um eine Untervermietung innerhalb einer angemieteten Wohnung handelt, gehört dazu.
Mietzeit: unbefristet oder befristet. Eine echte Befristung mit Endtermin ist bei Wohnraum nur unter den engen Voraussetzungen des § 575 BGB zulässig (Eigenbedarf, geplante Baumaßnahmen oder Werkswohnung), und der Grund muss bereits bei Vertragsschluss schriftlich genannt werden.
Miete und Nebenkosten: Höhe der Grundmiete, Fälligkeit, Konto. Bei Nebenkosten ist klar zu unterscheiden zwischen Inklusivmiete (Pauschale) und Vorauszahlung mit Abrechnung (§§ 556 ff. BGB).
Kaution: falls vereinbart, höchstens drei Nettokaltmieten (siehe nächster Abschnitt).
Nutzungs- und Hausregeln: Verweis auf die Hausordnung, ggf. ein Verbot der Weiter-Untervermietung durch den Untermieter.

Wichtig für den Hauptmieter: Vor Abschluss sollte die Erlaubnis des Eigentümers vorliegen — am besten schriftlich und unter konkreter Benennung der Person des Untermieters. Nur so kann der Vermieter seine gesetzliche Prüfung nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB überhaupt vornehmen. Den Aufbau eines vollständigen Wohnraumvertrags erläutert ergänzend unser Beitrag zum Mietvertrag für Wohnraum.

Kaution und Kündigung im Untermietverhältnis

Auch im Untermietverhältnis über Wohnraum gilt § 551 BGB: Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen (§ 551 Abs. 1 BGB), ist auf Wunsch in drei Monatsraten zahlbar (§ 551 Abs. 2 BGB) und muss getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden (§ 551 Abs. 3 BGB).

Bei der Kündigung ist zu unterscheiden, ob ein voll geschütztes Wohnraummietverhältnis vorliegt oder eine der Ausnahmen greift:

Regelfall: Der Untervermieter kann nur bei berechtigtem Interesse nach § 573 BGB ordentlich kündigen; die Fristen des § 573c BGB (drei bis neun Monate je nach Dauer) gelten entsprechend.
Erleichterte Kündigung (§ 573a BGB): Vermietet der Untervermieter ein Zimmer in einer Wohnung, die er selbst bewohnt, kann er ohne berechtigtes Interesse kündigen — allerdings verlängert sich die Frist um drei Monate.
Möbliertes Zimmer in der eigenen Wohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Wird ein möbliertes Zimmer als Teil der selbst bewohnten Wohnung überlassen, gelten zentrale Schutzvorschriften nicht. Hier ist nach § 573c Abs. 3 BGB eine verkürzte Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende möglich.

Diese Ausnahmen sind der klassische Fall des untervermieteten WG- oder Einliegerzimmers — sie greifen jedoch nur, wenn der Untervermieter tatsächlich selbst in der Wohnung lebt.

Unerlaubte Untervermietung: Abmahnung und Kündigung

Vermietet Ihr Mieter ohne die erforderliche Erlaubnis unter, liegt eine Pflichtverletzung vor. Allein die unbefugte Gebrauchsüberlassung rechtfertigt aber nicht sofort die fristlose Kündigung. In der Regel ist zunächst eine Abmahnung erforderlich (§ 543 Abs. 3 BGB).

Bleibt die unerlaubte Untervermietung nach der Abmahnung bestehen, kommen in Betracht:

die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB bei erheblicher, fortgesetzter Pflichtverletzung;
die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen einer nicht unerheblichen schuldhaften Vertragsverletzung.

Sonderfall Kurzzeitvermietung / Airbnb

Die Weitergabe an ständig wechselnde Feriengäste ist von § 553 BGB nicht gedeckt — diese Norm erfasst nur die dauerhafte Teilüberlassung an einen bestimmten Dritten. Hinzu kommt das öffentliche Recht: Viele Großstädte (etwa Berlin, München, Hamburg) untersagen die touristische Kurzzeitvermietung durch kommunale Zweckentfremdungssatzungen oder machen sie genehmigungspflichtig. Verstöße können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden (in Berlin nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz bis zu 500.000 Euro). Als Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten Sie zusätzlich Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prüfen.

Daten zu Lage, Umfeld und Bodenrichtwert Ihres eigenen Objekts — etwa als Anhaltspunkt für die Marktüblichkeit einer Miete — sehen Sie nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass. Anhaltspunkte zum Grundstückswert liefert daneben der Bodenrichtwert. Eine belastbare Preis- oder Wertaussage ist davon zu trennen (siehe nächster Abschnitt).

Wert sauber einordnen: Objektdaten, Bewertung, Gutachten

Gerade bei Vermietung und Untervermietung tauchen schnell Wertfragen auf. Drei Ebenen sind dabei sauber zu trennen:

Kostenlose Objektdaten: Nach kostenloser Registrierung sehen Sie im Objektkompass Daten zu Ihrer Immobilie — Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld und Digitalisierungsgrad. Das sind Sachinformationen, keine Preisbewertung.
Kostenlose Immobilienbewertung: Wenn Sie konkret vermieten oder verkaufen möchten, erstellt die angebundene Maklerei eine kostenlose Ersteinschätzung direkt in der App.
Verkehrswertgutachten: Ein rechtssicheres, gerichtsfestes Verkehrswertgutachten erstellt ein unabhängiger Sachverständiger — das ist kostenpflichtig und von den ersten beiden Ebenen zu unterscheiden.

Beachten Sie zudem, dass Mieteinnahmen aus Untervermietung steuerlich relevant sind und ggf. in der Einkommensteuererklärung anzugeben sind. Fragen zu objektbezogenen Abgaben wie der Grundsteuer betreffen den Eigentümer und sind von der Untervermietung unabhängig.

Untermietvertrag erstellen und Untervermietung rechtssicher regeln