Einheitswert und Einheitswertbescheid bei Immobilien

Was der Einheitswert ist und worauf er beruht

Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert, den das Finanzamt für eine wirtschaftliche Einheit – also etwa Ihr Grundstück mit Gebäude oder Ihren land- und forstwirtschaftlichen Betrieb – festgestellt hat. Rechtsgrundlage ist das Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere die §§ 19 ff. BewG für das Verfahren und die §§ 33 bis 94 BewG für die Bewertung von Grundvermögen und land- und forstwirtschaftlichem Vermögen.

Wichtig ist der Stichtag: Der Einheitswert beruht auf den Wertverhältnissen längst vergangener Hauptfeststellungszeitpunkte. In den alten Bundesländern gelten die Verhältnisse vom 1. Januar 1964, in den neuen Bundesländern sogar die vom 1. Januar 1935. Eine eigentlich vorgesehene turnusmäßige Neufeststellung (§ 21 BewG) fand über Jahrzehnte nicht statt.

Wie der Einheitswert ermittelt wurde

Für die Berechnung sah das Bewertungsgesetz zwei Verfahren vor:

• Ertragswertverfahren (§§ 78 bis 82 BewG) – vor allem für Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Objekte. Ausgangspunkt war die typisierte Jahresrohmiete, multipliziert mit einem festen Vervielfältiger.
• Sachwertverfahren (§ 76 Abs. 2 BewG) – etwa für Ein- und Zweifamilienhäuser oder besondere Grundstücke ohne übliche Mietdaten. Hier wurden Bodenwert und Gebäudewert über pauschale Baukosten und eine Alterswertminderung zusammengeführt.

Unbebaute Grundstücke wurden im Regelfall über die Fläche und die historischen Bodenwertverhältnisse bewertet. Alle Verfahren arbeiten mit stark vereinfachten, typisierten Ansätzen. Lage, Modernisierung oder energetischer Zustand fließen nur grob ein – ein Grund, warum Einheitswerte heute oft realitätsfern wirken.

Was im Einheitswertbescheid steht und wer ihn erlässt

Den Einheitswert teilt Ihnen das Finanzamt im Einheitswertbescheid mit. Zuständig ist das Lagefinanzamt, also das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Der Bescheid weist keine Steuer aus, sondern allein den festgestellten Wert und seine Grundlagen.

Typischerweise enthält er:

• Angaben zur wirtschaftlichen Einheit (Lage, Grundstücksart nach §§ 33 ff. BewG, Flächen),
• die Art der Feststellung (Hauptfeststellung, Fortschreibung oder Nachfeststellung) und den Stichtag,
• gegebenenfalls eine Zurechnungsfortschreibung bei Eigentümerwechsel,
• den festgestellten Einheitswert in Euro,
• die Rechtsbehelfsbelehrung.

Rechtlich ist der Einheitswertbescheid ein Grundlagenbescheid im Sinne der Abgabenordnung (§ 182 AO). Das heißt: Die hier getroffene Feststellung bindet die darauf aufbauenden Folgebescheide. § 171 Abs. 10 AO regelt dazu die Fristen.

Vom Einheitswert zur Grundsteuer – und warum sich das geändert hat

Bis Ende 2024 war der Einheitswert der Ausgangspunkt für die Grundsteuer. Die Festsetzung lief über drei aufeinander aufbauende Bescheide:

Diese dreistufige Kette gilt im Grundsatz weiter – nur die Wertgrundlage am Anfang hat gewechselt. Denn mit Urteil vom 10. April 2018 erklärte der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts (Az. 1 BvL 11/14 u. a.) die Einheitsbewertung für die Grundsteuer für verfassungswidrig: Das jahrzehntelange Festhalten an den Wertverhältnissen von 1964 bzw. 1935 führte zu groben Wertverzerrungen und damit zu einer ungleichmäßigen Besteuerung – ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG).

Das Gericht setzte zwei Fristen: eine Neuregelung bis spätestens 31. Dezember 2019 und eine Weiteranwendung der alten Werte längstens bis 31. Dezember 2024. Seit dem 1. Januar 2025 tritt deshalb der neue Grundsteuerwert (§§ 218 ff. BewG) an die Stelle des Einheitswerts. Je nach Bundesland gilt das bundeseinheitliche Modell oder ein eigenes Landesmodell (etwa das Flächenmodell in Bayern). Für die Grundsteuer spielt der Einheitswert damit keine Rolle mehr. Wie der Wert Ihres Grund und Bodens zustande kommt, lesen Sie im Beitrag zum Bodenrichtwert; die Mechanik der Grundsteuer erklären wir unter Grundsteuer – Grundlagen und Höhe.

Wofür der Einheitswert heute noch zählt

Abgeschafft ist die Einheitsbewertung nicht – sie hat nur für die Grundsteuer ihre Bedeutung verloren. In einzelnen Bereichen knüpfen Spezialregelungen weiterhin an den Einheitswert an, solange sie nicht umgestellt wurden:

• Gewerbesteuer: bei der Kürzung für Betriebsgrundstücke und der Zerlegung des Messbetrags zwischen Gemeinden, soweit auf Grundbesitzwerte abgestellt wird;
• Land- und Forstwirtschaft: bei bestimmten Kammer- und Berufsgenossenschaftsbeiträgen sowie in der landwirtschaftlichen Sozialversicherung;
• einzelne kommunale Abgaben, soweit ältere Satzungen noch darauf verweisen.

Bei der Zweitwohnungsteuer ist Vorsicht geboten: Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 18. Juli 2019 (Az. 1 BvR 807/12 und 1 BvR 2917/13) Satzungen, die an den Einheitswert anknüpften, für verfassungswidrig erklärt. Gemeinden mussten auf andere Maßstäbe – etwa die ortsübliche Nettokaltmiete – umstellen. Auch für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie die Grunderwerbsteuer ist der Einheitswert nicht mehr maßgeblich; hier gilt seit der Reform 2009 die Bedarfsbewertung.

Einheitswert, Verkehrswert und Ihre Objektdaten unterscheiden

Der Einheitswert ist kein Marktwert. Während der Verkehrswert (§ 194 BauGB) den Preis abbildet, der heute am Markt zu erzielen wäre, ist der Einheitswert eine eingefrorene Steuergröße. Deshalb liegt er in der Praxis regelmäßig weit unter dem tatsächlichen Wert – oft nur bei einem Bruchteil. Aus dem Einheitswert lässt sich also kein Verkaufspreis ableiten.

Damit Sie die Begriffe sauber trennen können:

• Objektdaten: Sachliche Fakten zu Ihrer Immobilie und ihrem Umfeld – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage, Naturschutz- oder Bahn-Nähe und Digitalisierungsgrad. Im Objektkompass sehen Sie diese Daten nach kostenloser Anmeldung zu Ihrem eigenen Objekt. Das ist eine Einordnung, keine Preisbewertung.
• Immobilienbewertung: Eine Markteinschätzung Ihres Objekts – kostenlos und unverbindlich über unsere Maklerei, wenn Sie einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen. Mehr dazu unter kostenlose Immobilienbewertung.
• Verkehrswertgutachten: Ein unabhängiges, kostenpflichtiges Gutachten – etwa für Gericht, Erbauseinandersetzung oder Steuer. Details im Beitrag Verkehrswert einer Immobilie.

Wo Sie Ihren Einheitswert finden und wie Sie reagieren

Den Einheitswert finden Sie auf Ihrem Einheitswertbescheid des Lagefinanzamts. Liegt der Bescheid nicht mehr vor, können Sie beim Finanzamt eine Abschrift oder Auskunft beantragen. Oft lässt sich der Wert auch aus älteren Grundsteuermess- oder Grundsteuerbescheiden rekonstruieren, da diese ihn ausweisen.

Halten Sie einen Bescheid für fehlerhaft, können Sie Einspruch einlegen. Die Frist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 AO). Weil der Einheitswertbescheid ein Grundlagenbescheid ist, wirkt eine erfolgreiche Korrektur auch auf die Folgebescheide durch (§ 182 AO). Wird er dagegen bestandskräftig, lassen sich spätere Einwände gegen die Höhe nur noch eingeschränkt geltend machen.