Warum gibt es die Grundsteuerreform überhaupt?

Das Bundesverfassungsgericht erklärte mit Urteil vom 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14 u. a.) die bisherige Bewertung nach jahrzehntealten Einheitswerten für verfassungswidrig, weil sie gleichartige Grundstücke ungleich behandelte und gegen Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz verstieß. Der Gesetzgeber musste die Grundsteuer deshalb auf eine aktuellere Bewertungsgrundlage stellen. Seit dem 1. Januar 2025 gilt das neue Recht.

Was ist das Bundesmodell?

Das Bundesmodell ist das bundeseinheitliche, wertabhängige Berechnungsverfahren der reformierten Grundsteuer. Es ermittelt den Grundsteuerwert nach den §§ 218 ff. Bewertungsgesetz unter anderem aus Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und einer statistischen Miete. Viele, aber nicht alle Bundesländer wenden es an; einige nutzen über die Öffnungsklausel eigene Modelle wie Bayern (Flächenmodell) oder Baden-Württemberg (Bodenwertmodell).

Welche Werte meiner Immobilie fließen in die neue Grundsteuer ein?

Im Bundesmodell sind das vor allem der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Wohn- bzw. Bruttogrundfläche, die Gebäudeart, das Baujahr sowie die Mietniveaustufe mit einer statistischen Nettokaltmiete. Aus diesen objektbezogenen Angaben werden im Ertragswertverfahren Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und der abgezinste Bodenwert typisiert abgeleitet.

Wird die Grundsteuer durch die Reform teurer?

Das hängt vom Einzelfall ab. Ziel der Reform war Aufkommensneutralität, also dass das Gesamtaufkommen einer Gemeinde etwa gleich bleibt. Das ist jedoch nur ein politisches Ziel, keine gesetzliche Pflicht, und der Hebesatz wird von jeder Gemeinde selbst festgelegt (§ 25 GrStG). Für einzelne Eigentümer kann die Grundsteuer daher je nach Lage, Größe und Gebäudeart steigen oder sinken.

Entspricht der neue Grundsteuerwert dem Marktwert meiner Immobilie?

Nein. Der Grundsteuerwert ist eine pauschalierte, rein steuerliche Rechengröße und entspricht nicht dem Markt- oder Verkehrswert. Für eine marktnahe Einordnung im Verkaufs- oder Vermietfall ist eine Immobilienbewertung sinnvoll, für rechtsverbindliche Zwecke wie Erbschaft oder Gericht ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten.

Grundsteuerreform 2025: Das ändert sich

Q: Was ist die Grundsteuer C?

Die Grundsteuer C ist eine mit der Reform neu geschaffene Möglichkeit nach § 25 Abs. 5 GrStG. Gemeinden können damit für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festlegen, um Spekulation mit Bauland einzudämmen. Ob eine Gemeinde davon Gebrauch macht, entscheidet sie selbst.

Warum die Grundsteuer reformiert werden musste

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf Grundbesitz, deren Aufkommen den Gemeinden zusteht (§ 1 Grundsteuergesetz, GrStG). Bis Ende 2024 beruhte ihre Berechnung auf sogenannten Einheitswerten – Bewertungen, die in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen Ländern sogar aus dem Jahr 1935 stammten.

Diese veralteten Werte bildeten die tatsächliche Wertentwicklung von Grundstücken seit Jahrzehnten nicht mehr ab. Gleichartige Grundstücke wurden dadurch steuerlich höchst unterschiedlich behandelt. Das Bundesverfassungsgericht erklärte die Einheitsbewertung mit Urteil vom 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14 u. a.) deshalb für verfassungswidrig, weil sie gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz verstößt.

Das Gericht verpflichtete den Gesetzgeber, bis Ende 2019 eine Neuregelung zu schaffen, und ordnete an, dass die Grundsteuer spätestens ab dem 1. Januar 2025 auf neuer Grundlage erhoben werden muss. Umgesetzt wurde dies mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019. Es fasste das GrStG neu und fügte die neuen Bewertungsregeln in das Bewertungsgesetz (§§ 218 ff. BewG) ein.

Wichtig: Die Reform ändert nur, wie die Grundsteuer berechnet wird – nicht, ob sie anfällt. Die Steuer selbst bleibt bestehen; lediglich die jahrzehntealte Bewertungsgrundlage wurde durch eine aktuellere ersetzt.

Bundesmodell und Ländermodelle: ein Land, viele Berechnungswege

Der Bund hat mit der Reform ein bundeseinheitliches Berechnungsverfahren geschaffen, das sogenannte Bundesmodell. Gleichzeitig erhielten die Bundesländer über eine Öffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 i. V. m. Art. 105 Abs. 2 Grundgesetz) das Recht, eigene, abweichende Modelle einzuführen. Deshalb gibt es heute nicht ein einziges Verfahren, sondern mehrere – je nachdem, in welchem Bundesland Ihre Immobilie liegt.

Modell	Bundesländer	Prinzip
Bundesmodell (wertabhängig)	Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Saarland, Sachsen	Bodenwert, Fläche, Gebäudeart, Baujahr und statistische Miete
Flächenmodell	Bayern	Nur Grundstücks- und Gebäudeflächen, unabhängig vom Wert
Modifiziertes Bodenwertmodell	Baden-Württemberg	Maßgeblich Grundstücksfläche und Bodenrichtwert
Flächen-Lage- bzw. Flächen-Faktor-Modell	Hamburg, Hessen, Niedersachsen	Flächen kombiniert mit einem Lagefaktor

* Saarland und Sachsen wenden im Kern das Bundesmodell an, weichen aber bei den Steuermesszahlen ab.

Der Unterschied ist erheblich: Das Bundesmodell ist wertabhängig – teurere Lagen führen tendenziell zu einer höheren Grundsteuer. Das bayerische Flächenmodell dagegen ist wertunabhängig; hier zählen nur die Quadratmeter von Grundstück und Gebäude, nicht der Wert der Lage. Welches Modell für Sie gilt, bestimmt also schon das Bundesland.

So rechnet das Bundesmodell: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Im Bundesmodell wird die Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren ermittelt. Die Grundformel lautet:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Grundsteuerwert: Das Finanzamt stellt den Wert des Grundstücks nach den §§ 218 ff. BewG fest. Diese Größe ersetzt den alten Einheitswert.
Steuermessbetrag: Auf den Grundsteuerwert wird die gesetzliche Steuermesszahl (§ 15 GrStG) angewendet.
Grundsteuer: Die Gemeinde multipliziert den Steuermessbetrag mit ihrem Hebesatz (§ 25 GrStG). Erst dieser dritte Schritt ergibt den tatsächlich zu zahlenden Jahresbetrag.

Die Bewertung selbst erfolgt nach zwei Verfahren. Für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) gilt das Ertragswertverfahren (§§ 250 ff. BewG). Für Nichtwohngrundstücke wie Geschäftsgrundstücke gilt das Sachwertverfahren (§§ 258 ff. BewG).

Die Steuermesszahlen wurden im Zuge der Reform stark abgesenkt, um die durch die neue, höhere Bewertung gestiegenen Grundsteuerwerte rechnerisch auszugleichen:

Grundstücksart	Steuermesszahl	Rechtsgrundlage
Wohngrundstücke	0,31 ‰ (0,031 %)	§ 15 Abs. 1 Nr. 2 a GrStG
Unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke	0,34 ‰ (0,034 %)	§ 15 Abs. 1 Nr. 1 / Nr. 2 b GrStG

Für sozial geförderten Wohnraum wird die Steuermesszahl um 25 % ermäßigt (§ 15 Abs. 2 bis 4 GrStG), für Baudenkmäler um 10 % (§ 15 Abs. 5 GrStG). Eine ausführliche Darstellung der Berechnungsschritte finden Sie im Ratgeber Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.

Welche objektbezogenen Werte jetzt in die Bewertung einfließen

Der entscheidende Unterschied zum alten Recht liegt darin, dass die neue Grundsteuer im Bundesmodell auf aktuellen, objektbezogenen Werten beruht. Statt eines pauschalen historischen Einheitswerts fließen heute mehrere konkrete Merkmale Ihres Grundstücks in die Berechnung ein. Die wichtigsten sind:

Bodenrichtwert: der von den amtlichen Gutachterausschüssen ermittelte durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter Boden. Er ist die zentrale Lagegröße im Bundesmodell.
Grundstücksfläche: die Fläche, die mit dem Bodenrichtwert multipliziert den Bodenwert ergibt.
Wohnfläche bzw. Bruttogrundfläche: bei Wohngrundstücken die Wohnfläche, bei Nichtwohngebäuden die Bruttogrundfläche.
Gebäudeart und Nutzung: ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder gemischte Nutzung – dies beeinflusst die anzusetzende Miete.
Baujahr: über die Restnutzungsdauer wirkt sich das Alter des Gebäudes als Abschlag aus.
Mietniveaustufe und statistische Nettokaltmiete: eine pauschal nach Lage und Gebäudetyp festgelegte Durchschnittsmiete, die in das Ertragswertverfahren eingeht (§ 254 BewG).

Im Ertragswertverfahren werden aus diesen Angaben ein typisierter Rohertrag, pauschale Bewirtschaftungskosten, ein Liegenschaftszinssatz und der abgezinste Bodenwert errechnet und zum Grundsteuerwert zusammengeführt.

Viele dieser objektbezogenen Werte zu Ihrer eigenen Immobilie – etwa den Bodenrichtwert und die Mikrolage – können Sie im Objektkompass nach einer kostenlosen Anmeldung einsehen. Das ist eine reine Dateneinsicht zur Einordnung Ihres Grundstücks, keine Preisbewertung.

Grundsteuer A, B und C – und die neue Baulandsteuer

Das reformierte Gesetz unterscheidet weiterhin drei Arten der Grundsteuer:

Grundsteuer A (agrarisch): für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§ 2 GrStG).
Grundsteuer B (baulich): für alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke – der für die meisten Eigentümer von Häusern und Wohnungen relevante Fall.
Grundsteuer C: eine mit der Reform neu geschaffene Möglichkeit nach § 25 Abs. 5 GrStG.

Die Grundsteuer C erlaubt den Gemeinden, aus städtebaulichen Gründen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festzulegen. Ziel ist es, Spekulation mit Bauland einzudämmen und Eigentümer zur Bebauung zu bewegen; deshalb wird sie auch „Baulandsteuer“ genannt.

Ob eine Gemeinde von der Grundsteuer C Gebrauch macht, entscheidet sie selbst. Sie ist also keineswegs überall in Kraft. Der höhere Hebesatz muss innerhalb der Gemeinde einheitlich sein und über dem Hebesatz der Grundsteuer B liegen.

Aufkommensneutralität: Was das Versprechen wirklich bedeutet

Politisch wurde die Reform mit dem Ziel der Aufkommensneutralität begleitet. Damit ist gemeint, dass die Summe der Grundsteuereinnahmen einer Gemeinde durch die Reform insgesamt etwa gleich bleiben soll – die Neuberechnung sollte also vor allem die Lasten zwischen den Grundstücken neu verteilen, nicht das Gesamtaufkommen erhöhen.

Wichtig zu wissen: Aufkommensneutralität ist ein politisches Ziel, keine gesetzliche Pflicht. Der Bund regelt nur Bewertung und Steuermesszahlen; den Hebesatz bestimmt jede Gemeinde eigenverantwortlich (§ 25 GrStG). Ob es bei der Neutralität bleibt, hängt also davon ab, wie die jeweilige Gemeinde ihren Hebesatz an die neuen Werte angepasst hat.

Was das für Sie heißt

Selbst wenn eine Gemeinde insgesamt aufkommensneutral bleibt, kann sich Ihre persönliche Belastung deutlich verändern – nach oben oder nach unten. Entscheidend sind Lage, Grundstücksgröße, Gebäudeart und Baujahr. Prüfen Sie Ihren neuen Grundsteuerbescheid daher sorgfältig.

Pflichten der Eigentümer und der Rechtsstand 2025

Stichtag für die neue Bewertung (Hauptfeststellung) war der 1. Januar 2022. Dafür mussten praktisch alle Eigentümer eine Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung) beim Finanzamt einreichen, in der Regel elektronisch über ELSTER. Die ursprüngliche Abgabefrist lief bis zum 31. Januar 2023; mehrere Länder verlängerten sie. Künftig wird der Grundsteuerwert regelmäßig alle sieben Jahre neu festgestellt (§ 221 Abs. 1 BewG), die nächste Hauptfeststellung also zum 1. Januar 2029.

Auf Basis Ihrer Erklärung erlässt das Finanzamt den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid; die Gemeinde versendet darauf den eigentlichen Grundsteuerbescheid mit dem ab 2025 zu zahlenden Jahresbetrag. Wichtig für die Praxis:

Änderungen melden: Wesentliche Veränderungen – etwa Neubau, Anbau, Abriss oder Nutzungsänderung – sind dem Finanzamt anzuzeigen und führen zu einer Fortschreibung oder Nachfeststellung (§§ 222, 223 BewG).
Niedrigeren Wert nachweisen: Weicht der gemeine Wert Ihres Grundstücks erheblich vom typisierten Grundsteuerwert ab, können Sie im Einzelfall einen niedrigeren Wert nachweisen – in der Praxis über ein qualifiziertes Sachverständigengutachten.

Zur Rechtslage: Mehrere Verbände wie der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund unterstützen Musterverfahren gegen das Bundesmodell. Der Bundesfinanzhof hat in Eilverfahren (Beschlüsse vom 27. Mai 2024, Az. II B 78/23 und II B 79/23) zwar die Möglichkeit eines Nachweises eines niedrigeren Werts betont, das Modell im Grundsatz aber nicht beanstandet und es in der Hauptsache als verfassungsgemäß bestätigt. Eine letztinstanzliche Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts steht noch aus; die Grundsteuer ist daher seit 2025 regulär zu zahlen.

Grundsteuerreform 2025: Was sich für Eigentümer ändert