Muss ich die Grundsteuererklärung jedes Jahr abgeben?

Nein. Die Feststellungserklärung zur Hauptfeststellung 2022 war eine einmalige Pflicht. Danach müssen Sie nur noch wesentliche Änderungen anzeigen (§ 228 BewG), etwa An- oder Umbauten, Bebauung, Abriss oder Nutzungsänderungen – jeweils bis zum 31. Januar des Folgejahres. Die nächste reguläre Hauptfeststellung für alle Grundstücke folgt zum 1. Januar 2029.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Erklärung?

Den Bodenrichtwert ermitteln die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (§ 196 Baugesetzbuch). Für die Grundsteuer ist er kostenlos über die BORIS-Portale der Länder oder direkt beim örtlichen Gutachterausschuss abrufbar – maßgeblich ist der Stichtag 1. Januar 2022. Im Objektkompass sehen Sie den Bodenrichtwert zu Ihrer eigenen Immobilie nach kostenloser Anmeldung gebündelt.

Was passiert, wenn ich die Erklärung gar nicht abgegeben habe?

Gibt ein Eigentümer keine Erklärung ab, schätzt das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen (§ 162 AO) und kann einen Verspätungszuschlag festsetzen. Geschätzte Werte fallen häufig zu hoch aus. Sie sollten die Erklärung daher zügig nachreichen; auf Basis der Schätzung ergeht trotzdem ein Bescheid, gegen den Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen können.

Mein Grundsteuerwert erscheint mir zu hoch – was kann ich tun?

Prüfen Sie den Grundsteuerwertbescheid auf Fehler bei Fläche, Bodenrichtwert, Grundstücksart oder Baujahr und legen Sie innerhalb eines Monats Einspruch ein (§ 355 AO). Im Bundesmodell können Sie zudem einen niedrigeren gemeinen Wert ansetzen lassen, wenn dieser den festgestellten Grundsteuerwert um mindestens 40 Prozent unterschreitet – nachzuweisen in der Regel durch ein Sachverständigengutachten.

Bekomme ich beim Eigentümerwechsel automatisch einen neuen Grundsteuerwert?

Nein. Ein reiner Eigentümerwechsel löst keine Neubewertung aus; der Grundsteuerwert bleibt unverändert und wird lediglich neu zugerechnet (Zurechnungsfortschreibung, § 222 BewG). Eine neue Feststellung ist erst nötig, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse ändern – etwa durch Umbau, Nutzungsänderung oder Aufteilung in Wohnungseigentum.

Gilt für mein Bundesland das Bundesmodell?

Das Bundesmodell (§§ 218 ff. BewG) gilt unter anderem in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Eigene Modelle haben Baden-Württemberg (Bodenwert), Bayern (Fläche) sowie Hamburg, Hessen und Niedersachsen (Flächen-Lage); Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell mit eigenen Steuermesszahlen.

Grundsteuererklärung richtig abgeben

Warum es die Feststellungserklärung überhaupt gibt

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14 u. a.) entschieden, dass die jahrzehntelang genutzten Einheitswerte als Grundlage der Grundsteuer gegen den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz verstoßen. Die Werte beruhten in den alten Bundesländern auf Verhältnissen von 1964, in den neuen Ländern sogar von 1935, und bildeten die tatsächlichen Wertunterschiede zwischen Grundstücken längst nicht mehr ab.

Der Gesetzgeber hat daraufhin mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019 die Bewertung neu geregelt. Maßgeblich sind seither die §§ 218 ff. des Bewertungsgesetzes (BewG). Auf den Stichtag 1. Januar 2022 wurde eine Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte angeordnet (§ 221 Abs. 1 BewG). Die neue Grundsteuer wird auf dieser Grundlage seit dem 1. Januar 2025 erhoben; die alte Grundsteuer durfte längstens bis Ende 2024 fortgelten.

Damit die Finanzämter rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten neu bewerten konnten, mussten die Eigentümerinnen und Eigentümer die nötigen Angaben selbst übermitteln. Diese Steuererklärung heißt amtlich „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ – kurz Feststellungs- oder Grundsteuererklärung. Rechtsgrundlage für die gesonderte Feststellung des Grundsteuerwerts ist § 219 BewG in Verbindung mit den §§ 180, 181 der Abgabenordnung (AO).

Bundesmodell oder Landesmodell – was in Ihrem Bundesland gilt

Die Grundsteuer fällt unter die konkurrierende Gesetzgebung mit einem ausdrücklichen Abweichungsrecht der Länder (Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 Grundgesetz). Der Bund hat ein Bundesmodell geschaffen (§§ 218 ff. BewG); einige Länder haben über diese Öffnungsklausel eigene Modelle erlassen. Welches Modell gilt, entscheidet darüber, welche Angaben Ihre Erklärung verlangt.

Modell	Bundesländer	Bewertungslogik
Bundesmodell (§§ 218 ff. BewG)	Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen	wertabhängig: Bodenrichtwert, Fläche, Baujahr, typisierte Nettokaltmiete
Bodenwertmodell	Baden-Württemberg	Grundstücksfläche × Bodenrichtwert; Gebäude bleiben außer Betracht
Flächenmodell	Bayern	reine Flächen von Grund und Gebäude mit festen Äquivalenzzahlen, wertunabhängig
Flächen-Lage-Modell	Hamburg, Hessen, Niedersachsen	Flächen kombiniert mit einem Lagefaktor
Eigene Modelle	Saarland, Sachsen (abweichende Steuermesszahlen auf Basis des Bundesmodells)	im Kern Bundesmodell mit landeseigenen Messzahlen

Prüfen Sie zuerst, in welchem Bundesland Ihr Grundstück liegt. Die folgenden Abschnitte zu benötigten Daten und Berechnung beziehen sich auf das Bundesmodell; in den Landesmodellen entfallen einzelne Angaben (etwa Baujahr oder Wohnfläche im Flächen- oder Bodenwertmodell).

Diese Objektdaten brauchen Sie für die Erklärung

Im Bundesmodell stützt sich die Bewertung auf das vereinfachte Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Bevor Sie die Erklärung ausfüllen, sollten folgende Angaben vollständig vorliegen:

Aktenzeichen der wirtschaftlichen Einheit (häufig auf dem letzten Einheitswert- oder Grundsteuerbescheid des Finanzamts vermerkt).
Lage des Grundstücks: Straße, Hausnummer, Postleitzahl, Ort.
Gemarkung, Flur und Flurstück sowie der Miteigentumsanteil – diese Angaben stehen im Grundbuchauszug und im Liegenschaftskataster.
Grundstücksfläche in Quadratmetern.
Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 (siehe nächster Absatz).
Grundstücks- und Gebäudeart (zum Beispiel Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum, Geschäftsgrundstück).
Baujahr beziehungsweise das Jahr der Bezugsfertigkeit; bei späteren Kernsanierungen kann ein angepasstes Jahr maßgeblich sein.
Wohnfläche (bei Wohnnutzung) oder Nutzfläche (bei gewerblicher Nutzung).
Anzahl der Garagen und Tiefgaragenstellplätze.

Den Bodenrichtwert ermitteln die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (§ 196 Baugesetzbuch). Er ist für die Grundsteuer kostenlos über die BORIS-Portale der Länder oder beim örtlichen Gutachterausschuss abrufbar – jeweils zum maßgeblichen Stichtag 1. Januar 2022. Mehr dazu lesen Sie auf unserer Seite Bodenrichtwert verstehen.

Daten zu Ihrem Objekt an einer Stelle

Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung Kennzahlen zu Ihrer eigenen Immobilie – darunter Bodenrichtwert und Angaben zur Mikrolage. Das erspart Ihnen die Suche in mehreren Behördenportalen, wenn Sie eine Erklärung vorbereiten oder einen Bescheid nachvollziehen möchten. Eine Wertfeststellung oder Steuerberechnung ersetzt das nicht.

Schritt für Schritt über ELSTER abgeben

Die Feststellungserklärung ist grundsätzlich elektronisch einzureichen (§ 228 BewG in Verbindung mit § 150 Abs. 8 AO). Der vorgesehene Weg ist ELSTER, das kostenlose Online-Finanzamt unter www.elster.de. So gehen Sie vor:

Benutzerkonto anlegen. Die Registrierung mit Zertifikatsdatei dauert wegen des Postversands des Aktivierungscodes einige Tage. Wer kein eigenes Konto einrichten möchte, kann über das Konto eines Angehörigen abgeben oder eine steuerberatende Person beauftragen.
Formular wählen. Suchen Sie nach „Grundsteuer“ und wählen Sie die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für Ihr Bundesland.
Daten eintragen. Übertragen Sie die oben genannten Angaben in die Anlagen (im Bundesmodell unter anderem „Grundstück“ und „Gebäude“).
Plausibilität prüfen und absenden. ELSTER prüft die Eingaben auf Vollständigkeit und übermittelt die Erklärung verschlüsselt an Ihr zuständiges Finanzamt.

Nach der Bearbeitung erhalten Sie in der Regel drei Bescheide: den Grundsteuerwertbescheid, den Grundsteuermessbescheid und – von der Gemeinde – den Grundsteuerbescheid. Prüfen Sie diese sorgfältig; spätere Einwände sind nur fristgerecht möglich (siehe letzter Abschnitt).

Fristen und Anzeigepflicht bei Änderungen

Die ursprüngliche Frist für die Hauptfeststellung 2022 lief am 31. Oktober 2022 ab; sie wurde bundeseinheitlich bis zum 31. Januar 2023 verlängert, in Bayern bis zum 30. April 2023. Diese Frist betrifft die einmalige Ersterklärung – sie ist abgelaufen. Wer noch nicht abgegeben hat, sollte dies umgehend nachholen, da das Finanzamt sonst schätzt (§ 162 AO) und Verspätungszuschläge erheben kann.

Darüber hinaus besteht eine dauerhafte Anzeigepflicht nach § 228 BewG. Ändern sich tatsächliche Verhältnisse, die für den Grundsteuerwert erheblich sind, müssen Sie das dem Finanzamt anzeigen – und zwar bis zum 31. Januar des Folgejahres. Anzeigepflichtig sind insbesondere:

Bebauung oder Abriss, also der Wechsel zwischen unbebaut und bebaut;
An- und Umbauten, die die Wohn- oder Nutzfläche verändern;
Nutzungsänderungen, die zu einer anderen Grundstücksart führen (etwa von Wohn- zu Geschäftsnutzung);
die Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum.

Solche Änderungen führen zu einer Fortschreibung (§ 222 BewG: Wert-, Art- oder Zurechnungsfortschreibung) oder einer Nachfeststellung (§ 223 BewG). Ein reiner Eigentümerwechsel löst keinen neuen Grundsteuerwert aus; er wird über das Grundbuch und die Gemeinde verarbeitet. Die nächste reguläre Hauptfeststellung für alle Grundstücke folgt nach dem Sieben-Jahres-Rhythmus zum 1. Januar 2029 (§ 221 Abs. 1 BewG).

So entsteht aus den Daten Ihre Grundsteuer

Die Berechnung erfolgt in drei Stufen. Aus Ihren Angaben ermittelt das Finanzamt zunächst den Grundsteuerwert (§ 219 BewG). Dieser wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert, woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt. Im letzten Schritt wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an.

Schritt	Formel	Rechtsgrundlage
1. Grundsteuerwert	Bewertung nach Fläche, Bodenrichtwert, Baujahr u. a.	§§ 218 ff. BewG
2. Messbetrag	Grundsteuerwert × Steuermesszahl	§ 15 GrStG
3. Grundsteuer	Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde	§ 25 GrStG

Die Steuermesszahlen im Bundesmodell (§ 15 Abs. 1 GrStG) sind gegenüber dem alten Recht stark abgesenkt und betragen:

0,31 Promille für bebaute Grundstücke mit überwiegender Wohnnutzung – Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG);
0,34 Promille für unbebaute Grundstücke sowie für Nichtwohngrundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 BewG).

Für geförderten Wohnraum und gemeinnützige Wohnungsunternehmen ermäßigt sich die Messzahl um 25 Prozent (§ 15 Abs. 2 bis 4 GrStG), für Baudenkmale um 10 Prozent (§ 15 Abs. 5 GrStG). Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest. Die Reform ist zwar auf Aufkommensneutralität angelegt, doch eine Garantie für die einzelne Gemeinde gibt es nicht – viele Kommunen haben ihre Hebesätze zum 1. Januar 2025 angepasst. Ein vertiefter Überblick steht auf unserer Seite Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.

Bescheid prüfen und zu hohe Werte korrigieren

Prüfen Sie den Grundsteuerwertbescheid auf typische Fehlerquellen: falsche Wohn- oder Grundstücksfläche, ein unzutreffender Bodenrichtwert, eine falsche Grundstücksart oder ein falsches Baujahr. Gegen den Bescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen (§ 355 AO). Wichtig: Der Grundsteuerwertbescheid ist der Grundlagenbescheid – Einwände gegen die Bewertung müssen Sie gegen ihn richten, nicht erst gegen den späteren Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Der Bundesfinanzhof hat mit zwei Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (Az. II B 78/23 und II B 79/23, jeweils zur Aussetzung der Vollziehung) entschieden, dass die Bewertungsregeln des Bundesmodells verfassungskonform so auszulegen sind, dass im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts möglich sein muss. Der Gesetzgeber hat dies inzwischen kodifiziert: Liegt der nachgewiesene gemeine Wert um mindestens 40 Prozent unter dem festgestellten Grundsteuerwert, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Den Nachweis führt man regelmäßig über ein qualifiziertes Sachverständigengutachten. In seinen Hauptsacheurteilen vom 12. November 2025 (Az. II R 31/24 und II R 3/25) hat der Bundesfinanzhof das Bundesmodell im Übrigen für materiell verfassungsgemäß erklärt.

Trennen Sie drei Dinge sauber: Die Grundsteuer beruht auf dem Grundsteuerwert des Finanzamts – das ist kein Marktwert. Eine marktnahe Immobilienbewertung ist davon unabhängig; eine kostenlose Ersteinschätzung erhalten Sie im Objektkompass nur, wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten, über die in der App eingebundene Maklerei. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten – etwa für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts – erstellt eine unabhängige Sachverständige und ist kostenpflichtig. Hintergründe dazu finden Sie unter Verkehrswert einer Immobilie und Immobilienbewertung kostenlos.

Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung) richtig abgeben