Ratgeber · Steuer
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben – und viele Bescheide enthalten Fehler in Fläche, Baujahr oder Bodenrichtwert. Dieser Ratgeber zeigt nüchtern und mit den maßgeblichen Paragrafen, welche drei Bescheide Sie unterscheiden müssen, was darin stimmen muss und wie Sie fristgerecht reagieren.
Hinter der jährlichen Grundsteuer stehen nicht ein, sondern in der Regel drei Bescheide, die von zwei verschiedenen Behörden stammen. Diese Unterscheidung ist nicht akademisch: Sie entscheidet darüber, wo Sie einen Fehler überhaupt wirksam angreifen können.
| Bescheid | Behörde | Inhalt | Rechtsnatur |
|---|---|---|---|
| Grundsteuerwertbescheid | Finanzamt | Stellt den Grundsteuerwert fest (§§ 218 ff. BewG) | Grundlagenbescheid |
| Grundsteuermessbescheid | Finanzamt | Wendet die Steuermesszahl an, ergibt den Messbetrag (§ 13 GrStG) | Grundlagenbescheid |
| Grundsteuerbescheid | Gemeinde | Wendet den Hebesatz an, ergibt die Jahressteuer (§ 25 GrStG) | Folgebescheid |
Die beiden ersten Bescheide kommen vom Finanzamt, häufig in einem gemeinsamen Schreiben. Der eigentliche Grundsteuerbescheid mit dem zu zahlenden Jahresbetrag kommt später von der Gemeinde (in Stadtstaaten vom Finanzamt).
Der Grundsteuerwert ist ein Grundlagenbescheid, der Grundsteuerbescheid der Gemeinde ein Folgebescheid (§ 171 Abs. 10 AO). Die Gemeinde übernimmt den vom Finanzamt festgestellten Wert bindend und darf ihn nicht selbst prüfen (§ 184 AO, § 42 FGO). Wer den Wert für falsch hält, muss deshalb beim Finanzamt ansetzen – ein Einspruch nur gegen den Gemeindebescheid läuft insoweit ins Leere.
Damit Sie wissen, an welcher Stelle ein Fehler wie stark durchschlägt, hilft ein Blick auf die Berechnungskette im sogenannten Bundesmodell:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Weil die drei Faktoren multipliziert werden, wirkt sich ein zu hoch angesetzter Wert – etwa eine um 20 Quadratmeter zu große Wohnfläche – direkt und dauerhaft auf den Jahresbetrag aus. Die Grundlagen dieser Formel erläutert ausführlich der Ratgeber Grundsteuer: Was ist das und wie hoch?.
Der Hebesatz ist nicht überall gleich, und ob Ihre Gemeinde ihn aufkommensneutral gehalten hat, lässt sich nur konkret nachrechnen. Ein hoher Jahresbetrag muss also nicht an einem Fehler liegen – er kann schlicht aus einem hohen Hebesatz folgen, gegen den der Einspruch beim Finanzamt nichts ausrichtet.
Der wichtigste Bescheid für die Prüfung ist der Grundsteuerwertbescheid, denn dort werden die wertbildenden Daten Ihres Grundstücks festgestellt. Gleichen Sie diese Angaben mit Ihrer Grundsteuererklärung, dem Grundbuch- und Katasterauszug sowie Ihren Bauunterlagen ab:
Nach einer kostenlosen Anmeldung sehen Sie im Objektkompass amtliche Daten zu Ihrem eigenen Grundstück – etwa Bodenrichtwert und Mikrolage. Das ersetzt keine steuerliche Beratung, hilft Ihnen aber, die im Bescheid angesetzte Lage und den Bodenwert einzuordnen.
Die neue Bewertung beruht in vielen Bundesländern auf typisierten Annahmen und auf den Angaben, die Eigentümer in der Grundsteuererklärung gemacht haben. Entsprechend häufig schleichen sich Fehler ein. Achten Sie besonders auf:
Ein häufiges Missverständnis: Der Grundsteuerwert ist kein Marktwert. Er ist eine pauschalierte steuerliche Rechengröße und sagt nichts darüber aus, welchen Preis Ihre Immobilie am Markt erzielen würde. Ein hoher Grundsteuerwert ist also kein Indiz für einen hohen Verkaufspreis – und umgekehrt.
Stimmen die Angaben nicht, kommt es auf die Frist an. Gegen den Grundsteuerwert- und den Grundsteuermessbescheid können Sie binnen eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen (§ 355 Abs. 1 AO). Der Einspruch ist schriftlich oder elektronisch beim Finanzamt einzulegen (§ 357 AO) und sollte den Bescheid (Aktenzeichen, Datum) sowie den konkreten Fehler benennen.
Ist die Einspruchsfrist bereits abgelaufen, bleiben je nach Fall zwei Wege:
Greifen Sie einen Fehler im Wert stets beim Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts an. Der Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist nur für deren eigene Regelungen sinnvoll – etwa einen falsch übernommenen Messbetrag oder einen Rechenfehler beim Hebesatz, nicht aber für den festgestellten Wert.
Wird der Grundsteuerwert gesenkt, wirkt sich das automatisch auf Messbetrag und Jahressteuer aus, weil die Folgebescheide angepasst werden müssen (§ 175 Abs. 1 Nr. 1 AO).
Halten Sie den festgestellten Grundsteuerwert nicht nur für fehlerhaft, sondern für insgesamt deutlich überhöht, gibt es einen besonderen Weg: den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (Verkehrswert). Der Gesetzgeber hat dafür § 220 Abs. 2 BewG eingefügt.
Maßgeblich ist die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Mit Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (Az. II B 78/23 und II B 79/23) hat der BFH klargestellt, dass ein niedrigerer Wert anzusetzen ist, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen Verkehrswert um mindestens 40 % übersteigt. Der koordinierte Ländererlass vom 24. Juni 2024 hat dies für die Finanzverwaltung übernommen.
Als Nachweis kommen insbesondere in Betracht:
Ein solches Gutachten ist kostenpflichtig und lohnt sich meist nur, wenn die Abweichung wirklich erheblich ist. Zur Einordnung sind drei Ebenen sauber zu trennen: die kostenlose Dateneinsicht zu Ihrem Objekt (etwa Bodenrichtwert und Lage); eine marktnahe Immobilienbewertung im Verkaufs- oder Vermietfall durch einen Makler; und das unabhängige, kostenpflichtige Verkehrswertgutachten, das für den Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG erforderlich sein kann.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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