Ratgeber · Steuer
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, zahlt unter Umständen Spekulationssteuer. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Spekulationsgewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz ab – dieser Ratgeber zeigt die Berechnung Schritt für Schritt.
Der Begriff Spekulationssteuer ist eine umgangssprachliche Bezeichnung. Eine eigene Steuerart dieses Namens gibt es nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG).
Für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte – also Häuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke – gilt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG eine Zehn-Jahres-Frist. Steuerpflichtig ist ein Verkauf nur dann, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wer länger als zehn Jahre Eigentümer war, verkauft den Gewinn vollständig steuerfrei.
Maßgeblich für den Fristbeginn und das Fristende ist nicht die Schlüsselübergabe oder der Grundbucheintrag, sondern das Datum des notariellen Kaufvertrags. Die Frist beginnt mit dem Tag des Anschaffungsvertrags und endet mit dem Tag des Veräußerungsvertrags.
Beispiel: Notarieller Kauf am 15. Mai 2016, notarieller Verkauf am 20. Mai 2026 – die zehn Jahre sind überschritten, der Gewinn ist steuerfrei. Ein Verkauf am 1. Mai 2026 läge dagegen noch innerhalb der Frist.
Auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist bleibt ein Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nennt dafür zwei Varianten:
Bei Variante 2 zählt der Bundesfinanzhof (BFH) Kalenderjahre, keine vollen 36 Monate. Nach dem Urteil vom 3. September 2019 (Az. IX R 10/19) genügt ein zusammenhängender Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen: durchgehende Eigennutzung im mittleren Kalenderjahr, im Jahr davor und im Verkaufsjahr reicht jeweils ein Tag der Selbstnutzung.
Auch ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung steht der Steuerbefreiung nicht entgegen. Der BFH hat mit Urteil vom 1. März 2021 (Az. IX R 27/19) entschieden, dass die Wohnung insgesamt als zu eigenen Wohnzwecken genutzt gilt; der auf das Arbeitszimmer entfallende Gewinn wird nicht anteilig besteuert.
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt zunächst vom Spekulationsgewinn ab. Dieser ergibt sich nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG aus dem Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Veräußerungskosten:
| Position | Beschreibung |
|---|---|
| Veräußerungspreis | Verkaufspreis laut Notarvertrag |
| – Anschaffungskosten | Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler) |
| – Veräußerungskosten | Maklerprovision, Notar- und Beratungskosten des Verkaufs |
| = Spekulationsgewinn | Bemessungsgrundlage für die Steuer |
Eine Besonderheit gilt bei vermieteten Immobilien: Wurde während der Vermietung die Absetzung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten geltend gemacht, mindert diese nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die Anschaffungskosten. Wirtschaftlich wird die bereits abgezogene AfA dem Gewinn also wieder hinzugerechnet – der zu versteuernde Spekulationsgewinn fällt dadurch höher aus.
Anschaffungskosten 300.000 €, bereits abgezogene AfA 30.000 €, Veräußerungspreis 400.000 €, Veräußerungskosten 10.000 €. Die fortgeschriebenen Anschaffungskosten betragen 270.000 €. Spekulationsgewinn: 400.000 − 270.000 − 10.000 = 120.000 €. (Beispielwerte zur Veranschaulichung, keine reale Bewertung.)
Anders als bei Kapitalerträgen gibt es keine pauschale Abgeltungsteuer. Der Spekulationsgewinn erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen und unterliegt Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser ist progressiv und kann bis zum Spitzensteuersatz von 42 Prozent reichen; ab sehr hohen Einkommen kommt die sogenannte Reichensteuer von 45 Prozent hinzu.
Zur Einkommensteuer treten gegebenenfalls:
Die genaue Höhe hängt also von Ihren übrigen Einkünften im selben Jahr ab. Je niedriger Ihr sonstiges Einkommen, desto geringer der Steuersatz auf den Gewinn. Eine verbindliche Berechnung nimmt Ihr Finanzamt oder Ihre Steuerberatung vor.
Kleine Gewinne bleiben verschont. Nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres steuerfrei, wenn er weniger als 1.000 Euro beträgt. Dieser Betrag gilt seit der Anhebung durch das Wachstumschancengesetz für Veräußerungen ab 2024 (zuvor 600 Euro).
Wichtig: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Wird die Grenze von 1.000 Euro erreicht oder überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig – nicht nur der Teil oberhalb der Grenze. Bei typischen Immobilienverkäufen wird diese Schwelle praktisch immer überschritten.
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, schafft sie steuerlich nicht selbst neu an. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG tritt der Erwerber bei der Berechnung der Zehn-Jahres-Frist an die Stelle des Rechtsvorgängers. Diese sogenannte Fußstapfentheorie rechnet die Besitzzeit des Erblassers oder Schenkers an.
Beispiel: Der Erblasser hat die Immobilie 2010 gekauft und 2022 verstorben. Verkauft der Erbe 2026, liegen zwischen ursprünglicher Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre – der Gewinn ist steuerfrei, obwohl der Erbe selbst nur kurz Eigentümer war.
Für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer gelten eigene Regeln und Freibeträge; sie ist von der Spekulationssteuer zu unterscheiden. Wer den Bodenrichtwert und die Lagedaten seiner geerbten Immobilie kennen möchte, findet diese im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung bezogen auf das eigene Objekt.
Ob und in welcher Höhe Spekulationssteuer anfällt, lässt sich erst beurteilen, wenn der voraussichtliche Verkaufspreis bekannt ist. Hier ist eine saubere Trennung wichtig:
Verwechseln Sie die Spekulationssteuer nicht mit der laufenden Grundsteuer oder der Grunderwerbsteuer des Käufers – das sind eigenständige Abgaben mit eigener Rechtsgrundlage.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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