Grundsteuer auf Mieter umlegen: So funktioniert die Umlage

Wer schuldet die Grundsteuer – und wer trägt sie am Ende?

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf den Grundbesitz. Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde ist nach § 10 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) der Eigentümer des Grundstücks. Der Steuerbescheid geht also stets an Sie als Eigentümer, nicht an Ihre Mieter. Die Höhe ergibt sich aus dem Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz.

Wirtschaftlich tragen muss die Grundsteuer der Eigentümer aber nicht zwingend selbst: Im Mietrecht zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie kann – bei entsprechender Vereinbarung – über die jährliche Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden. Rechtlich getrennt bleiben damit zwei Ebenen: die Steuerschuldnerschaft (immer der Eigentümer) und die Kostentragung (vertraglich auf den Mieter übertragbar).

Rechtsgrundlage: Grundsteuer als Betriebskosten nach der BetrKV

Maßgeblich ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Nach § 1 Abs. 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. § 2 Nr. 1 BetrKV nennt die Grundsteuer dabei ausdrücklich:

Die Brücke ins Mietrecht schlägt § 556 Abs. 1 BGB: Danach können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt; den Katalog der umlagefähigen Kostenarten bestimmt die BetrKV. Da die Grundsteuer dort namentlich aufgeführt ist, gehört sie zum Kreis der grundsätzlich umlagefähigen Positionen.

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Voraussetzung: Wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag

Die Umlage der Grundsteuer setzt eine ausdrückliche, inhaltlich eindeutige Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gleichermaßen für preisfreien Wohnraum und für Gewerberaum. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie unklar, trägt der Vermieter die Grundsteuer selbst.

Erforderlich ist nicht, dass das Wort „Grundsteuer“ einzeln genannt wird. Es genügt in der Regel eine Bezugnahme auf die Betriebskosten im Sinne der BetrKV, etwa: „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV.“ Da die Grundsteuer in § 2 Nr. 1 BetrKV genannt ist, wird sie von einer solchen Generalverweisung erfasst.

Der richtige Umlageschlüssel: Wohnfläche als gesetzlicher Maßstab

Vermieten Sie an mehrere Parteien, muss die Gesamtgrundsteuer aus dem Bescheid auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Welcher Verteilerschlüssel gilt, regelt vorrangig der Mietvertrag. Haben die Parteien nichts vereinbart, greift bei Wohnraum der gesetzliche Auffangmaßstab des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB:

Für die Grundsteuer ist der Wohnflächenschlüssel der Regelfall: Der Anteil einer Wohnung an der Gesamtgrundsteuer entspricht dem Verhältnis ihrer Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes.

Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnen und Gewerbe) ist die Grundsteuer zunächst sachgerecht auf den Wohn- und den Gewerbeteil aufzuteilen, bevor sie innerhalb der jeweiligen Gruppe verteilt wird – im Wohnteil nach § 556a BGB regelmäßig nach Wohnfläche, im Gewerbeteil nach dem vertraglich vereinbarten Schlüssel. So wird vermieden, dass Gewerbeflächen mit häufig höherer Steuerlast den Wohnungsmietern zugerechnet werden.

Grundsteuerreform 2025: Was sich für die Umlage ändert

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Basis neuer Grundsteuerwerte und Messbeträge erhoben. Je nach Lage, Gebäudeart und kommunalem Hebesatz kann die Steuer dadurch steigen oder sinken. An der grundsätzlichen Systematik der Umlage ändert die Reform jedoch nichts.

• Umlagefähigkeit bleibt: Grundlage ist weiterhin § 2 Nr. 1 BetrKV in Verbindung mit § 556 BGB. Eine bestehende Betriebskostenklausel erfasst auch die neu berechnete Grundsteuer.
• Erhöhungen sind umlagefähig: Steigt die Grundsteuer durch die Reform, darf der erhöhte Betrag bei vereinbarter Umlage über die laufende Betriebskostenabrechnung weitergegeben werden. Eine gesetzliche Kappung der umlagefähigen Grundsteuer gibt es nicht.
• Keine Vertragsänderung nötig: Weil sich nicht die vertragliche Pflicht, sondern nur die Höhe der öffentlichen Abgabe ändert, ist für die Weitergabe in laufenden Verträgen keine Anpassung des Mietvertrags erforderlich – vergleichbar mit gestiegenen Müll- oder Wassergebühren.

Welche Daten zu Lage, Mikrolage und Umfeld Ihres Grundstücks vorliegen, können Sie als Eigentümer nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass zu Ihrem eigenen Objekt einsehen – das ist eine Einordnung der Objektdaten, keine Preisbewertung.

Betriebskostenabrechnung: Fristen, Form und Leerstand

Die Grundsteuer wird als eigener Posten in die jährliche Betriebskostenabrechnung aufgenommen. Dabei gelten die Vorgaben des § 556 Abs. 3 BGB:

• Abrechnungsfrist: Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
• Ausschlussfrist: Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen – es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (etwa bei einem verspäteten Grundsteuerbescheid).
• Wirtschaftlichkeitsgebot: § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verlangt die Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit. Bei der Grundsteuer hat der Vermieter auf die Höhe praktisch keinen Einfluss, sodass dieser Grundsatz hier nur eine untergeordnete Rolle spielt.

Eine ordnungsgemäße Abrechnung weist den Abrechnungszeitraum, die Gesamtgrundsteuer laut Bescheid, den angewandten Umlageschlüssel, den daraus berechneten Einzelanteil und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen aus. Auf Verlangen ist der Grundsteuerbescheid als Beleg vorzulegen.

Leerstand: Steht eine Wohnung leer, kann der darauf entfallende Grundsteueranteil nicht auf die übrigen Mieter abgewälzt werden. Den auf Leerstand entfallenden Anteil trägt regelmäßig der Vermieter selbst.

Sonderfall Grundsteuer C und gewerbliche Mietverhältnisse

Mit der Reform können Gemeinden seit 2025 nach § 25 Abs. 5 GrStG einen gesonderten, höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke festlegen – die sogenannte Grundsteuer C. Sie soll Bauland mobilisieren und Spekulation eindämmen.

Für die mietrechtliche Umlage ist die Unterscheidung der Grundsteuerarten (A, B, C) ohne Belang: § 2 Nr. 1 BetrKV spricht allgemein von der „Grundsteuer“. Praktisch relevant wird die Grundsteuer C jedoch nur, wenn ein unbebautes Grundstück vermietet ist – etwa als Lager-, Stellplatz- oder Abstellfläche. Bei klassischen Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen in bebauten Gebäuden bleibt die Grundsteuer B maßgeblich.

Im Gewerbemietrecht gilt § 556 BGB nicht; hier herrscht weitgehend Vertragsfreiheit. Auch dort empfiehlt sich aus Klarheitsgründen eine eindeutige Betriebskostenklausel, da unklare Formulierungen zulasten des Verwenders ausgelegt werden.