Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht verschenken

Warum sich das Verschenken zu Lebzeiten lohnen kann

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer möchten ihr Haus oder ihre Wohnung schon zu Lebzeiten an die nächste Generation übergeben – wollen aber selbst weiter darin wohnen oder die Mieteinnahmen behalten. Genau das ermöglicht eine Schenkung unter Vorbehalt eines Nießbrauchs (§ 1030 BGB) oder eines Wohnungsrechts (§ 1093 BGB).

Steuerlich ist der entscheidende Hebel: Das vorbehaltene Nutzungsrecht ist eine Last, die den Wert des verschenkten Eigentums mindert. Die Schenkungsteuer (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG) wird deshalb nicht auf den vollen Grundbesitzwert berechnet, sondern auf den um den Kapitalwert des Nutzungsrechts reduzierten Betrag. In Kombination mit den persönlichen Freibeträgen lässt sich so erhebliches Vermögen steuerfrei oder steuergünstig übertragen.

Zwei häufige Beweggründe kommen hinzu: Die 10-Jahres-Frist des § 14 ErbStG erlaubt es, Freibeträge alle zehn Jahre erneut zu nutzen. Und eine frühe Übergabe kann den späteren Erbfall entlasten. Die folgenden Abschnitte erklären, wie das rechtlich und rechnerisch funktioniert.

Nießbrauch oder Wohnrecht: Der Unterschied

Beide Rechte sichern dem Schenker die weitere Nutzung der Immobilie. Sie unterscheiden sich aber im Umfang – und damit auch in der steuerlichen Wirkung.

Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB)

Der Nießbrauch ist das umfassendere Recht. Der Berechtigte darf die Sache nutzen und die Früchte ziehen – also selbst darin wohnen oder die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten (§ 1030 BGB). Der Nießbrauch ist höchstpersönlich, nicht übertragbar (§ 1059 BGB) und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB).

Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)

Das Wohnungsrecht ist eine Sonderform der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Es berechtigt nur dazu, das Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Eine Vermietung an Dritte ist – anders als beim Nießbrauch – grundsätzlich nicht umfasst, sofern dies nicht ausdrücklich vereinbart wird.

Weil der Nießbrauch den Mietertrag einschließt, ist sein Kapitalwert in der Regel höher als der eines bloßen Wohnrechts – und mindert die Schenkungsteuer entsprechend stärker.

So mindert das Nutzungsrecht die Schenkungsteuer

Die Berechnung folgt einem festen Schema. Vom Steuerwert der Immobilie wird der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts abgezogen; auf das Ergebnis werden die Freibeträge angewendet.

1. Steuerwert der Immobilie ermitteln: der nach Bewertungsgesetz festgestellte Grundbesitzwert (§ 12 Abs. 1 ErbStG i. V. m. §§ 157 ff. BewG). Auf Wunsch kann ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden (§ 198 BewG).
2. Jahreswert des Nutzungsrechts bestimmen (§ 15 BewG): beim Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie der Reinertrag, bei Eigennutzung bzw. Wohnrecht die ortsübliche Miete der genutzten Räume.
3. Begrenzung nach § 16 BewG: Der Jahreswert darf höchstens den 18,6-ten Teil des Steuerwerts betragen (Steuerwert geteilt durch 18,6). Liegt der tatsächliche Jahreswert darüber, wird gekappt.
4. Kapitalwert berechnen (§ 14 BewG): Jahreswert multipliziert mit dem altersabhängigen Vervielfältiger.
5. Abzug des Kapitalwerts vom Steuerwert ergibt den steuerpflichtigen Erwerb vor Freibetrag.

Maßgeblich für die Kapitalisierung ist ein gesetzlich festgelegter Rechnungszins von 5,5 Prozent (§ 14 Abs. 1 BewG). Die Vervielfältiger gibt das Bundesfinanzministerium jährlich per Schreiben bekannt – auf Grundlage der aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamts. Sie hängen vom Alter und Geschlecht des Berechtigten ab: Je jünger die Person, desto höher der Vervielfältiger und damit der steuermindernde Kapitalwert.

Rechenbeispiel: Eltern übertragen das Mietshaus

Das folgende Beispiel ist eine vereinfachte Modellrechnung mit gerundeten Werten – es dient nur der Veranschaulichung und ist keine verbindliche Berechnung.

Angenommen, ein Vater (70 Jahre) überträgt seinem Sohn ein vermietetes Haus. Der Steuerwert beträgt 800.000 €, der jährliche Reinertrag (Jahreswert des Nießbrauchs) 30.000 €.

Der vorbehaltene Nießbrauch senkt die Bemessungsgrundlage hier um rund 234.000 €. Ohne Nießbrauch läge der steuerpflichtige Erwerb bei 400.000 €, mit Nießbrauch nur bei rund 166.000 €. Der konkrete Vervielfältiger richtet sich nach dem im jeweiligen Jahr geltenden BMF-Schreiben und dem genauen Alter – die genannten 7,8 sind ein gerundeter Beispielwert.

Freibeträge und die 10-Jahres-Frist

Wie viel von der Schenkung tatsächlich steuerfrei bleibt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab. § 16 ErbStG gewährt jedem Beschenkten einen persönlichen Freibetrag gegenüber jedem Schenker:

Diese Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. § 14 ErbStG bestimmt, dass mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden. Wer frühzeitig und in Etappen überträgt, kann die Freibeträge mehrfach ausschöpfen.

Ein zusätzlicher Vorteil: Da der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Wert mindert, lässt sich ein größerer Immobilienwert unter dem Freibetrag halten als bei einer Schenkung ohne Nutzungsvorbehalt. Bei beiden Eltern als Schenkern verdoppeln sich die nutzbaren Freibeträge zudem.

Familienheim, Grunderwerbsteuer und weitere Punkte

Über die Nießbrauchsbewertung hinaus gibt es weitere Regelungen, die eine Immobilienschenkung begünstigen:

• Keine Grunderwerbsteuer: Schenkungen unter Lebenden sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit, weil sie der Schenkungsteuer unterliegen. Übertragungen zwischen Ehegatten und in gerader Linie (Eltern–Kinder, Großeltern–Enkel) sind zusätzlich nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit.
• Familienheim: Die Übertragung des selbstgenutzten Familienheims an den Ehegatten kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG vollständig steuerfrei sein. Ist der Erwerb bereits steuerfrei, läuft ein zusätzlicher Abzug des Nießbrauchs allerdings ins Leere.
• Pflichten des Nutzungsberechtigten: Beim Nießbrauch trägt der Berechtigte regelmäßig die gewöhnlichen Lasten und Erhaltungskosten (§§ 1041, 1047 BGB). Wer die Kosten trägt, sollte im Übergabevertrag klar geregelt werden.
• Einkommensteuer: Bei vermieteten Objekten bleibt der Nießbraucher Träger der Mieteinkünfte und kann die Abschreibung (AfA) fortführen, sofern er die Anschaffungskosten getragen hat – ein Punkt, der gesondert zu prüfen ist.

Welche Grunddaten Ihre Immobilie hat – etwa der amtliche Bodenrichtwert, die Mikrolage oder das Umfeld – können Sie sich nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass zu Ihrem eigenen Objekt anzeigen lassen. Für die schenkungsteuerliche Bewertung selbst ist jedoch der Grundbesitzwert nach BewG maßgeblich; vertiefend dazu unser Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie.

Welcher Wert zählt – und wer ihn ermittelt

Bei einer Schenkung mit Nießbrauch begegnen Ihnen mehrere Wertbegriffe. Es lohnt sich, sie sauber zu trennen:

• Grundbesitzwert (Steuerwert): Diesen stellt das Finanzamt nach den typisierten Methoden des Bewertungsgesetzes fest (§§ 157 ff. BewG). Er ist die Grundlage für die Schenkungsteuer.
• Verkehrswert / Verkehrswertgutachten: Halten Sie den vom Finanzamt angesetzten Wert für zu hoch, können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – in der Regel durch ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen.
• Kostenlose Objektdaten im Objektkompass: Nach Registrierung sehen Sie zu Ihrem Objekt amtliche Umfeld- und Lagedaten. Das ist eine erste Orientierung, aber keine Preisbewertung.
• Kostenlose Markteinschätzung: Wenn ein Verkauf oder eine Vermietung im Raum steht, ist über die Maklerei eine kostenlose Ersteinschätzung in der App möglich.

Für die Schenkungsteuer kommt es allein auf den Grundbesitzwert bzw. den nachgewiesenen Verkehrswert an. Allgemeine Hinweise zur Wertermittlung finden Sie in unserem Beitrag zur Immobilienbewertung; Grundlagen zum amtlichen Wert auch unter Grundsteuer.