Ratgeber · Steuer
Ob beim Verkauf Ihres Hauses Steuern anfallen, hängt vor allem davon ab, wie lange Ihnen die Immobilie gehört hat und ob Sie selbst darin gewohnt haben. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln des § 23 EStG Schritt für Schritt.
Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist in Deutschland nicht automatisch steuerfrei. Maßgeblich ist § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) über die sogenannten privaten Veräußerungsgeschäfte. Erfasst werden danach Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, also Häuser, Eigentumswohnungen und auch unbebaute Grundstücke (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Ein steuerpflichtiges Geschäft liegt vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Diese Zehnjahresfrist wird umgangssprachlich oft „Spekulationsfrist“ genannt. Ist sie abgelaufen, bleibt der Gewinn steuerfrei — unabhängig von der Höhe und ohne dass Sie ihn überhaupt in der Steuererklärung angeben müssen.
Ein steuerpflichtiger Gewinn zählt rechtlich zu den sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 2 EStG. Er wird also Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet — dazu weiter unten mehr.
Wichtig: Ob die Spekulationsfrist greift, hängt von tatsächlichen Daten Ihrer Immobilie ab (Kaufdatum, Verkaufsdatum, Eigennutzung). Eine solide Beurteilung beginnt deshalb immer mit den konkreten Eckdaten Ihres Objekts.
Für den Beginn und das Ende der Frist kommt es nicht auf den Eintrag im Grundbuch oder die Schlüsselübergabe an, sondern auf den jeweiligen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Das ist seit langem ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu § 23 EStG.
Liegen zwischen diesen beiden Daten mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Ein Beispiel: Wurde der Kaufvertrag am 15. Mai 2014 beurkundet, ist ein Verkauf ab dem 16. Mai 2024 außerhalb der Frist und damit steuerfrei.
Die Zehnjahresfrist wird taggenau gerechnet. Wer kurz vor Ablauf verkauft, sollte den Notartermin sorgfältig terminieren — wenige Tage können über die Steuerpflicht entscheiden.
Die wichtigste Ausnahme betrifft das selbst bewohnte Eigenheim. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sind Wirtschaftsgüter ausgenommen, „die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“.
Daraus ergeben sich zwei Wege in die Steuerfreiheit — auch innerhalb der zehn Jahre:
Bei der Drei-Kalenderjahre-Regel reicht ein zusammenhängender Zeitraum von etwas mehr als einem Jahr, wenn er sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Beispiel: Einzug im Dezember 2024, durchgehende Eigennutzung 2025, Auszug und Verkauf im Januar 2026 — das berührt die Kalenderjahre 2024, 2025 und 2026 und erfüllt die Voraussetzung.
Als eigene Wohnzwecke gilt auch die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhalten. Eine zwischenzeitliche Vermietung kann dagegen die Steuerfreiheit gefährden — gerade bei teils vermieteten Häusern (etwa mit Einliegerwohnung) lohnt eine genaue Prüfung.
Greift weder die Zehnjahresfrist noch die Eigennutzung, ist der Gewinn zu ermitteln. Die Grundformel steht in § 23 Abs. 3 EStG:
| Position | Wirkung |
|---|---|
| Veräußerungspreis (Verkaufspreis laut Vertrag) | Ausgangsbetrag |
| – Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Kaufpreis, Notar, Grunderwerbsteuer, Makler beim Kauf, Baukosten) | mindernd |
| – Veräußerungskosten (z. B. Maklerprovision und Notarkosten beim Verkauf, Inserate) | mindernd |
| + in Anspruch genommene Abschreibung (AfA) aus einer Vermietungsphase | erhöhend |
| = steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn | Ergebnis |
Die AfA-Hinzurechnung nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG betrifft nur Immobilien, die zwischenzeitlich vermietet waren: Abschreibungen, die Sie damals steuerlich geltend gemacht haben, mindern die anzusetzenden Anschaffungskosten und erhöhen so den Gewinn. Bei rein selbst genutzten Häusern spielt das in der Regel keine Rolle.
Auch anschaffungsnahe Herstellungskosten sind zu beachten: Übersteigen Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Herstellungskosten und erhöhen damit die abziehbare Kostenbasis.
Selbst ein an sich steuerpflichtiger Gewinn bleibt steuerfrei, wenn er klein ist. Nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG gilt eine Freigrenze: Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter dieser Grenze, fällt keine Steuer an. Mit dem Wachstumschancengesetz wurde die Grenze ab dem Jahr 2024 von zuvor 600 Euro auf 1.000 Euro angehoben. Bei zusammenveranlagten Eheleuten steht sie jedem Partner gesondert zu.
Es handelt sich um eine Freigrenze: Wird sie auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig — nicht nur der übersteigende Teil. Bei Immobilien ist sie deshalb meist nur theoretisch relevant.
Für den steuerpflichtigen Gewinn gibt es keinen gesonderten Steuersatz. Er wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz nach dem progressiven Tarif des § 32a EStG belastet, weil er Ihrem übrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet wird. Hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag (heute nur noch bei höheren Einkommen) und Kirchensteuer. Ein hoher Veräußerungsgewinn kann den Tarif spürbar nach oben treiben.
Entstehen umgekehrt Verluste, sind diese nach § 23 Abs. 3 Sätze 7 und 8 EStG nur eingeschränkt nutzbar: Sie lassen sich ausschließlich mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit Ihrem sonstigen Einkommen.
Geerbte oder geschenkte Immobilie: Hier gilt die sogenannte Fußstapfentheorie (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Sie übernehmen die Anschaffung des Rechtsvorgängers: Für den Lauf der Zehnjahresfrist zählt also der ursprüngliche Kauf durch Erblasser oder Schenker, und es gelten dessen Anschaffungskosten. Wurde die Immobilie schon lange im Familienbesitz gehalten, ist ein späterer Verkauf häufig längst steuerfrei. Die Erbschaft- oder Schenkungsteuer richtet sich getrennt davon nach dem ErbStG.
Verkauf bei Scheidung: Wird das gemeinsame Haus innerhalb der zehn Jahre verkauft, ist § 23 EStG grundsätzlich anwendbar. Häufig greift jedoch die Eigennutzungsausnahme — sofern der verkaufende Partner bis zuletzt selbst dort gewohnt hat. Komplizierter wird es, wenn ein Partner dem anderen den Miteigentumsanteil abkauft; je nach Gestaltung kann darin ein eigenes Anschaffungs- bzw. Veräußerungsgeschäft liegen.
Gewerblicher Grundstückshandel: Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden — dann gilt nicht § 23 EStG, sondern es liegen gewerbliche Einkünfte (§ 15 EStG) vor, ggf. mit Gewerbesteuer. Als Faustregel der Rechtsprechung gilt die Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert, liegt der Verdacht eines gewerblichen Handels nahe. Die Verwaltung fasst dies im BMF-Schreiben vom 26. März 2004 zusammen.
Ob am Ende Steuer anfällt und wie hoch ein etwaiger Gewinn ausfällt, lässt sich nur mit den konkreten Daten Ihrer Immobilie beurteilen — Kaufzeitpunkt, Nutzungszeiträume, gegebenenfalls frühere Modernisierungen und das Umfeld, das den Verkaufspreis mitbestimmt.
Im Objektkompass sehen Sie nach einer kostenlosen Anmeldung sachliche Daten zu Ihrem eigenen Objekt, etwa zur Mikrolage und zum Umfeld. Das schafft eine solide Grundlage, bevor Sie über einen Verkauf entscheiden. Wichtig zur Einordnung der verschiedenen Werte:
Hintergrund zu einzelnen Werten finden Sie außerdem in unseren Ratgebern zum Bodenrichtwert und zur Grundsteuer.
Dieser Ratgeber gibt den Rechtsstand allgemein und ohne Gewähr wieder und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation — gerade bei Vermietung, Erbschaft oder Scheidung — sollten Sie eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater hinzuziehen.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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