Ratgeber · Erben & Schenken
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, sich die Nutzung aber sichern will, steht vor der Wahl zwischen Vorbehaltsnießbrauch und Zuwendungsnießbrauch. Welche Variante steuerlich günstiger ist, hängt entscheidend vom Wert des Objekts ab.
Der Nießbrauch ist das umfassende Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen — gesetzlich geregelt in § 1030 BGB. Bei einer Immobilie bedeutet das: Der Nießbraucher darf das Objekt selbst bewohnen oder vermieten und die Mieterträge vereinnahmen, obwohl er nicht (mehr) Eigentümer ist.
Für Grundstücke gelten ergänzend die §§ 1068 ff. BGB. Der Nießbrauch ist nach § 1059 BGB unveräußerlich und nicht übertragbar; mit dem Tod des Berechtigten erlischt er nach § 1061 BGB. Eingetragen wird er als Belastung im Grundbuch (§ 873 BGB).
Innerhalb dieses Rahmens unterscheidet das Steuerrecht zwei grundlegend verschiedene Gestaltungen, die zu völlig unterschiedlichen Steuerfolgen führen:
Der Unterschied klingt klein, ist aber steuerlich gewichtig: Beim Vorbehaltsnießbrauch wechselt das Eigentum, beim Zuwendungsnießbrauch nur das Nutzungsrecht. Daraus folgen unterschiedliche Bemessungsgrundlagen und unterschiedliche Abschreibungsrechte.
Der Vorbehaltsnießbrauch ist die klassische Gestaltung der vorweggenommenen Erbfolge. Die Eltern übertragen das Haus auf die Kinder, sichern sich aber lebenslang die Mieten oder das Wohnrecht. Wirtschaftlich ändert sich für die Übergeber zunächst wenig — rechtlich ist die Immobilie aber bereits aus ihrem Vermögen ausgeschieden.
Schenkungsteuerlich ist das Nießbrauchsrecht keine Gegenleistung, sondern ein bereicherungsmindernder Faktor. Sein nach §§ 13 bis 16 BewG ermittelter Kapitalwert wird vom Steuerwert der Immobilie abgezogen (§ 10 Abs. 1 ErbStG). Der Beschenkte versteuert also nur den um den Nießbrauch verminderten Wert.
Das war nicht immer so: Bis Ende 2008 verhinderte § 25 ErbStG a. F. den vollen Abzug; die auf die Nießbrauchslast entfallende Steuer wurde lediglich gestundet. Diese Vorschrift ist zum 1. Januar 2009 weggefallen — seither mindert der volle Kapitalwert des Vorbehaltsnießbrauchs unmittelbar die Bemessungsgrundlage. Das macht die Gestaltung schenkungsteuerlich besonders attraktiv.
Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt die Immobilie im Eigentum des Bestellers. Übertragen wird allein das Recht, die Erträge zu ziehen. Geschieht das unentgeltlich, liegt eine freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG vor — schenkungsteuerpflichtig ist dann der Kapitalwert des Nießbrauchs selbst.
Typische Anwendungsfälle sind die befristete Versorgung Angehöriger, etwa wenn Eltern einem studierenden Kind für einige Jahre die Mieterträge eines Objekts zuwenden, ohne das Eigentum aus der Hand zu geben.
Wird der Nießbrauch entgeltlich bestellt — der Berechtigte leistet also eine Gegenleistung —, ist er nach den Einkommensteuer-Hinweisen wie ein angeschafftes Recht zu behandeln. Das eröffnet dem Nießbraucher unter Umständen eine eigene Abschreibung (dazu unten).
Vorbehaltsnießbrauch = Eigentum wandert, Nutzung bleibt beim Übergeber. Zuwendungsnießbrauch = Eigentum bleibt, Nutzung wandert zum Begünstigten. Bemessungsgrundlage und Abschreibungsrecht folgen jeweils der Nutzung, nicht zwingend dem Eigentum.
Der Wert eines Nießbrauchs ist nicht der Immobilienwert, sondern der Kapitalwert des Nutzungsrechts. Er wird in zwei Schritten ermittelt:
Wichtig ist die Deckelung des Jahreswerts nach § 16 BewG: Der Jahreswert darf höchstens den Betrag erreichen, der sich ergibt, wenn der Steuerwert der Immobilie durch 18,6 geteilt wird. Diese Kappung greift unabhängig davon, ob die tatsächliche Miete höher liegt.
Die Vervielfältiger gibt das Bundesfinanzministerium jährlich neu bekannt. Für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 auf Grundlage der Sterbetafel 2022/2024; für Stichtage ab 1. Januar 2025 das BMF-Schreiben vom 9. Dezember 2024. Maßgeblich ist stets die am Stichtag (§ 9, § 12 ErbStG) geltende Tabelle.
Vereinfachtes Schema (die konkreten Faktoren sind der amtlichen BMF-Tabelle zu entnehmen):
| Schritt | Rechengröße | Grundlage |
|---|---|---|
| 1 | Jahreswert (Nettomiete bzw. ersparte Miete) | § 15 BewG |
| 2 | Deckelung: höchstens Steuerwert ÷ 18,6 | § 16 BewG |
| 3 | Jahreswert × Vervielfältiger nach Alter | § 14 BewG, BMF-Tabelle |
| = | Kapitalwert des Nießbrauchs | § 13 BewG |
Faustregel: Je jünger der Nießbraucher und je höher die erzielbare Miete, desto höher der Kapitalwert — und desto größer der schenkungsteuerliche Abzug beim Vorbehaltsnießbrauch.
Der Hebel liegt im Zusammenspiel von Kapitalwert und den persönlichen Freibeträgen nach § 16 ErbStG:
Diese Freibeträge gelten je Schenker und Beschenktem und stehen nach § 14 ErbStG alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Beim Vorbehaltsnießbrauch sinkt der steuerpflichtige Erwerb um den Kapitalwert des Nießbrauchs — der Freibetrag wird also weniger "verbraucht". Bei hochwertigen Objekten kann das den Unterschied ausmachen, ob überhaupt Schenkungsteuer anfällt.
Ein vorbehaltener Nießbrauch erhöht zudem den Spielraum für gestaffelte Übertragungen: Verzichtet der Übergeber später unentgeltlich auf den Nießbrauch, ist das eine eigene Zuwendung (§ 7 Abs. 1 ErbStG), die nach § 14 ErbStG mit der Erstübertragung zusammengerechnet wird, sofern sie innerhalb der Zehnjahresfrist liegt.
Maßgeblich für den Steuerwert der Immobilie selbst ist das Bewertungsgesetz. Wie dieser Wert zustande kommt und wie er sich vom Marktpreis unterscheidet, erläutern wir im Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie. Welcher Bodenwert Ihrem Grundstück amtlich zugrunde liegt, zeigt der Bodenrichtwert. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung den Bodenrichtwert und weitere Standortdaten zu Ihrer eigenen Immobilie — als sachliche Grundlage, bevor Sie mit Steuerberater oder Notar ins Detail gehen.
Bei vermieteten Objekten entscheidet die Nießbrauchsvariante darüber, wer die Mieteinkünfte versteuert (§ 21 EStG) und wer die Abschreibung (AfA) nutzen kann.
Vorbehaltsnießbrauch: Die Einkünfte aus Vermietung verbleiben beim Nießbraucher (dem Übergeber). Er darf die Gebäude-AfA wie zuvor als Eigentümer als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG geltend machen und trägt auch die laufenden Aufwendungen. Der neue Eigentümer (Beschenkte) erzielt keine eigenen Einkünfte und kann daher zunächst keine AfA absetzen.
Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch: Der Nießbraucher versteuert die Mieten, kann mangels eigener Anschaffungskosten aber keine AfA auf das Gebäude ansetzen. Laufende, selbst getragene Werbungskosten (etwa Reparaturen oder Schuldzinsen) bleiben abziehbar. Der Eigentümer erzielt keine Einkünfte und verliert damit faktisch sein bisheriges AfA-Volumen.
Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch: Hat der Berechtigte für das Recht gezahlt, kann er auf den Kapitalwert des Nießbrauchs eine AfA verteilt über die Nießbrauchsdauer vornehmen.
Der drohende AfA-Verlust beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch wird oft übersehen. Bei vermieteten Renditeobjekten ist der Vorbehaltsnießbrauch ertragsteuerlich meist die saubere Lösung, weil die Abschreibung dort ungebrochen weiterläuft.
Der Kapitalwert eines lebenslänglichen Nießbrauchs wird nach statistischer Lebenserwartung berechnet. Stirbt der Berechtigte deutlich früher, war der abgezogene Wert rückblickend zu hoch. § 14 Abs. 2 BewG sieht für solche Fälle eine Berichtigung der Steuerfestsetzung vor: Fällt die bereicherungsmindernde Last vorzeitig weg, kann die Schenkungsteuer nach den tatsächlichen Verhältnissen angepasst werden.
Aufschiebend oder auflösend bedingte Nießbrauchsrechte — etwa ein Nachfolge-Nießbrauch zugunsten des Ehepartners — werden nach § 6 BewG gesondert behandelt: aufschiebend bedingte Lasten erst bei Bedingungseintritt, auflösend bedingte zunächst voll mit späterer Korrektur.
Über die Schenkungsteuer hinaus ist die Grunderwerbsteuer zu beachten. Die unentgeltliche Übertragung in gerader Linie — also von Eltern auf Kinder — ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Laufend bleibt es bei der Grundsteuer, die der Eigentümer schuldet; wer sie wirtschaftlich trägt, regelt der Nießbrauchsvertrag.
Diese Übersicht ersetzt keine Beratung. Nießbrauchsgestaltungen wirken zivilrechtlich, schenkung- und ertragsteuerlich zugleich — die Abstimmung mit Notar und Steuerberater ist unverzichtbar, ebenso eine belastbare Wertermittlung für die Bemessungsgrundlage.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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