Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete, also der Grundmiete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Bei 800 € Nettokaltmiete sind das maximal 2.400 €. Die Warmmiete ist nicht maßgeblich. Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam, der überzahlte Teil kann zurückgefordert werden.

Darf der Vermieter die volle Kaution vor Einzug verlangen?

Nein. Der Mieter hat nach § 551 Abs. 2 BGB das Recht, eine Geldkaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Eine Klausel, die die volle Summe vor Einzug fordert, ist unwirksam. Der Mieter darf aber freiwillig in einer Summe zahlen.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Getrennt vom eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 BGB). Üblich ist ein gesondertes Mietkautionskonto oder Kautionssparbuch. Die Trennung sichert die Kaution insolvenzfest ab. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit; eine andere Anlageform können beide Seiten vereinbaren.

Darf der Vermieter während des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen?

Bei streitigen Forderungen nicht. Der BGH hat entschieden, dass eine Barkaution im laufenden Wohnraummietverhältnis nicht zur Befriedigung bestrittener Forderungen verwertet werden darf (BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13). Die Kaution ist eine Sicherheit für das Ende des Mietverhältnisses, kein Konto für laufende Streitfälle.

Wann muss die Kaution nach dem Auszug zurückgezahlt werden?

Das Gesetz nennt keine feste Frist. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu; in der Praxis werden oft drei bis sechs Monate genannt. Einbehalten darf er nur, soweit konkrete Forderungen bestehen oder ernsthaft zu erwarten sind, etwa eine Nachzahlung aus der noch offenen Betriebskostenabrechnung. Der nicht benötigte Rest ist zügig auszuzahlen.

Gilt die Höchstgrenze von drei Monatsmieten auch bei Gewerberäumen?

Nein. § 551 BGB gilt nur für Wohnraum. Bei der Gewerberaummiete besteht weitgehend Vertragsfreiheit, sodass dort höhere Kautionen und abweichende Regelungen grundsätzlich zulässig sind, soweit keine anderen gesetzlichen Grenzen wie das AGB-Recht eingreifen.

Mietkaution: Höhe, Raten und Anlage

Wozu die Mietkaution dient und welche Norm gilt

Die Mietkaution – im Gesetz „Sicherheitsleistung“ genannt – ist eine Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten stellt. Sie deckt typische Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab: Mietrückstände, eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung sowie Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Eine Pflicht des Mieters, überhaupt eine Kaution zu leisten, besteht nur, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Maßgeblich für Wohnraum ist § 551 BGB. Die Vorschrift ist weitgehend zwingend: Nach § 551 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Eigentümer können die Spielregeln also nicht frei gestalten – Höhe, Ratenzahlung und Anlageform stehen im Gesetz fest.

§ 551 BGB gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Bei der Gewerberaummiete besteht weitgehend Vertragsfreiheit: Dort sind höhere Kautionen und abweichende Regelungen grundsätzlich zulässig, soweit keine anderen Grenzen (etwa AGB-Recht) eingreifen.

Wie hoch die Kaution sein darf: das Dreifache der Nettokaltmiete

Die Höchstgrenze ergibt sich aus § 551 Abs. 1 BGB. Danach darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Maßstab ist also die Nettokaltmiete – die reine Grundmiete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung.

Das hat zwei praktische Folgen für Eigentümer:

Sie rechnen die zulässige Kaution stets aus der Nettokaltmiete, nicht aus der Warmmiete. Eine Berechnung aus der Bruttomiete würde die Grenze überschreiten.
Bei einer Staffel- oder Indexmiete ist die Nettokaltmiete zu Mietbeginn maßgeblich. Spätere Mieterhöhungen führen nicht automatisch zu einem Anspruch auf Aufstockung der Kaution.

Nettokaltmiete (monatlich)	Zulässige Höchstkaution (3 Monatsmieten)
600 €	1.800 €
800 €	2.400 €
1.000 €	3.000 €
1.250 €	3.750 €

Die Beträge in der Tabelle dienen nur der Veranschaulichung der Rechenregel. Die Drei-Monats-Grenze gilt unabhängig von der gewählten Kautionsform – auch bei einer Bürgschaft oder Kautionsversicherung darf die gesicherte Summe drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.

Überhöhte Kaution vereinbart?

Wird eine höhere Kaution verlangt oder gezahlt, ist die Vereinbarung nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Höhe überschreitet. Der Mieter kann den überzahlten Teil zurückfordern – der Anspruch verjährt nicht schon mit Mietbeginn. Bleiben Sie daher zwingend bei drei Nettokaltmieten.

Ratenzahlung: drei gleiche Monatsraten sind das Recht des Mieters

Auch wenn eine hohe Einmalzahlung für den Vermieter bequem wäre – der Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf Ratenzahlung. Nach § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter bei einer Geldkaution zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Wichtig für die Vertragsgestaltung:

Eine Klausel, die die volle Kaution vor Einzug oder schon bei Vertragsschluss verlangt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unzulässig benachteiligt.
Der Mieter kann die Kaution freiwillig in einer Summe zahlen – verlangen darf der Vermieter das aber nicht.
Die Raten knüpfen an die Mietzahlungstermine an, nicht an drei beliebige Monate.

Zahlt der Mieter trotz Fälligkeit keine oder nur einen Teil der Kaution, kann das einen Kündigungsgrund darstellen: Erreicht der Rückstand bei der Sicherheitsleistung den Betrag, der zwei Monatsmieten entspricht, ist nach § 569 Abs. 2a BGB eine fristlose Kündigung möglich. Die Kaution ist insoweit der Miete gleichgestellt.

Anlagepflicht: getrennt vom Vermögen und insolvenzfest

Eine als Geld überlassene Kaution darf der Vermieter nicht einfach mit dem eigenen Konto vermischen. § 551 Abs. 3 BGB verlangt: Der Vermieter hat die Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, und die Erträge stehen dem Mieter zu; sie erhöhen die Sicherheit.

Daraus folgen drei zwingende Pflichten:

Getrennte Anlage – etwa auf einem gesondert geführten Mietkautionskonto oder Kautionssparbuch, erkennbar als Treuhand- bzw. Mietkautionskonto.
Insolvenzschutz – gerade die Trennung bewirkt, dass die Kaution bei einer Insolvenz des Vermieters nicht in dessen Vermögensmasse fällt und dem Mieter erhalten bleibt. Wer die Kaution nicht getrennt verwahrt, verletzt diese Pflicht und setzt den Mieter im Insolvenzfall einem erheblichen Ausfallrisiko aus.
Zinsen für den Mieter – die anfallenden Erträge gehören wirtschaftlich dem Mieter und erhöhen die Sicherheit. Sie sind dem Mieter zuzurechnen und von ihm steuerlich als Kapitalerträge zu berücksichtigen, soweit Freibeträge nicht greifen.

Nachweis der Anlage

Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter die getrennte, insolvenzfeste Anlage nachweist. Solange dieser Nachweis fehlt, steht dem Mieter nach der Rechtsprechung ein Zurückbehaltungsrecht zu – er darf die Zahlung der Kaution bis zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage verweigern. Richten Sie das Kautionskonto daher frühzeitig ein und dokumentieren Sie es.

Welche Kautionsformen es gibt – Vor- und Nachteile für Eigentümer

§ 551 BGB regelt vor allem die Geldkaution, lässt aber – im Rahmen der Höchstgrenze und ohne unangemessene Benachteiligung des Mieters – auch andere Sicherheiten zu. In der Praxis sind diese Formen gebräuchlich:

Form	Funktionsweise	Aus Vermietersicht
Barkaution / Kautionskonto	Mieter zahlt Geld; Vermieter legt es getrennt und insolvenzfest an	Einfach, im Streitfall nach Mietende gut verwertbar; Anlage- und Trennungspflicht beachten
Verpfändetes Sparbuch	Mieter legt ein Sparbuch an und verpfändet es an den Vermieter	Kapital bleibt beim Mieter, Zinsen ihm zugeordnet; Verpfändung muss korrekt angezeigt sein
Bankbürgschaft	Die Bank bürgt für die Forderungen aus dem Mietverhältnis	Sicherheit hängt von der Bonität des Bürgen ab; meist gebührenpflichtig für den Mieter
Kautionsversicherung	Ein Versicherer übernimmt die Bürgschaft gegen laufenden Beitrag	Kein Kapital hinterlegt; im Schadensfall reguliert der Versicherer, Bonität entscheidend

Die Barkaution ist für Eigentümer im Streitfall am unkompliziertesten zu verwerten, verlangt aber die korrekte getrennte Anlage. Bürgschaften und Kautionsversicherungen sind nur so werthaltig wie die Leistungsfähigkeit des Sicherungsgebers. Welche Form gewählt wird, ist Verhandlungssache – die Wahl darf den Mieter aber nicht zwingen, mehr als drei Nettokaltmieten als Sicherheit zu stellen.

Während des Mietverhältnisses: kein Zugriff bei Streit

Viele Eigentümer gehen davon aus, sie könnten bei einem Mietrückstand einfach „aus der Kaution nehmen“. Das ist im laufenden Wohnraummietverhältnis nicht ohne Weiteres zulässig. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter eine Barkaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht zur Befriedigung streitiger Forderungen verwerten darf (BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13). Eine Klausel, die das erlauben würde, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Das bedeutet:

Bei unstreitigen, rechtskräftig festgestellten Forderungen kann ein Zugriff in Betracht kommen.
Bei bestrittenen Ansprüchen – etwa einer vom Mieter abgelehnten Schadensersatzforderung – muss der Vermieter erst das Mietende abwarten oder seinen Anspruch durchsetzen.
Die Kaution ist eine Sicherheit, kein vorgezogenes Selbstbedienungskonto.

Bevor Sie eine Kaution festlegen, hilft ein nüchterner Blick auf Ihr Objekt und sein Umfeld. Nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass sehen Eigentümer objektbezogene Daten zu ihrer Immobilie, etwa zur Mikrolage. Die marktübliche Nettokaltmiete – die Rechengrundlage für die Kaution – entnehmen Sie dem örtlichen Mietspiegel; eine konkrete Mieteinschätzung Ihres Objekts ist im Vermietfall über die Maklerei möglich.

Rückzahlung nach Mietende: Frist, Einbehalt und Abrechnung

Nach dem Auszug hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution samt Zinsen, soweit der Vermieter keine berechtigten Gegenansprüche hat. § 551 BGB nennt keine feste Frist. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH steht dem Vermieter aber eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist zu, um mögliche Ansprüche zu prüfen. In der Praxis werden häufig drei bis sechs Monate genannt; die angemessene Dauer hängt vom Einzelfall ab.

Einbehalten darf der Vermieter die Kaution nur, soweit ihm noch konkrete, fällige Forderungen zustehen oder ernsthaft zu erwarten sind:

Mietrückstände aus der Mietzeit,
Schadensersatz für Schäden über die normale Abnutzung hinaus,
eine voraussichtliche Nachzahlung aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung.

Für den letzten Punkt darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag zurückbehalten, bis die laufende Betriebskostenabrechnung vorliegt – nicht aber die gesamte Kaution ohne Bezug zur erwarteten Nachzahlung. Steht fest, dass nur ein Teil benötigt wird, muss der Rest unverzüglich ausgezahlt werden. Ein Einbehalt für bloße normale Abnutzung oder für pauschale, nicht nachvollziehbar dargelegte Forderungen ist unzulässig.

Saubere Abrechnung schützt beide Seiten

Rechnen Sie die Kaution nach Mietende schriftlich und nachvollziehbar ab: aufgeführte Forderungen mit Beträgen, der einbehaltene Teil und der ausgezahlte Rest. Eine konkrete, begründete Abrechnung verhindert Streit und Verzugsfolgen.

Mietkaution: Höhe, Raten und Anlage richtig handhaben