Wichtige BGB-Paragrafen für Vermieter: § 535, § 543, § 573 und § 575

§ 535 BGB – Die Grundpflichten von Vermieter und Mieter

§ 535 BGB ist die Grundnorm des gesamten Mietrechts. Er beschreibt, wozu sich beide Seiten mit dem Mietvertrag verpflichten – und ist damit der Ausgangspunkt für alle weiteren Regelungen.

Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter zwei Hauptpflichten:

• Gebrauchsüberlassung: Er muss dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen.
• Gebrauchserhaltung: Er muss diesen Zustand während der gesamten Mietzeit erhalten, also Mängel beseitigen und die Wohnung instand halten.

Zudem trägt der Vermieter grundsätzlich die auf der Mietsache ruhenden Lasten – etwa die Grundsteuer. Diese kann jedoch im Rahmen der Betriebskosten wirksam auf den Mieter umgelegt werden. Wie die Grundsteuer berechnet wird und welche Faktoren hineinspielen, erläutern wir gesondert im Beitrag zu den Grundlagen und der Höhe der Grundsteuer.

Die Hauptpflicht des Mieters ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB: Er muss die vereinbarte Miete entrichten. Für Wohnraum ist die Miete nach § 556b Abs. 1 BGB im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats, fällig.

§ 573 BGB – Ordentliche Kündigung nur mit berechtigtem Interesse

Anders als der Mieter kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nicht ohne Weiteres kündigen. § 573 Abs. 1 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung. Eine Kündigung ohne einen solchen Grund ist unwirksam.

§ 573 Abs. 2 BGB nennt drei anerkannte Regelbeispiele:

• Nr. 1 – Pflichtverletzung: Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, etwa durch nachhaltige Störung des Hausfriedens.
• Nr. 2 – Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.
• Nr. 3 – wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter wäre an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und erlitte dadurch erhebliche Nachteile.

Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen die Gründe für das berechtigte Interesse bereits im Kündigungsschreiben angegeben werden. Bei Eigenbedarf bedeutet das: die Bedarfsperson benennen und die Nutzungsabsicht nachvollziehbar darlegen. Die Kündigung selbst bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform – eine Kündigung per E-Mail, Fax oder mündlich ist unwirksam.

§ 573c BGB – Welche Kündigungsfristen gelten?

Die Fristen für die ordentliche Kündigung regelt § 573c BGB. Für den Vermieter verlängert sich die Frist mit der Dauer des Mietverhältnisses; maßgeblich ist die Zeit zwischen Überlassung der Wohnung und Zugang der Kündigung.

Der Mieter kann dagegen stets mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig von der Wohndauer (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB).

Damit die Frist gewahrt ist, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken. Geht eine Vermieterkündigung etwa am dritten Werktag im April zu, endet das Mietverhältnis bei dreimonatiger Frist zum 31. Juli.

§ 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Neben der ordentlichen Kündigung erlaubt § 543 BGB die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Nach § 543 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Abwägung aller Umstände die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ende nicht zugemutet werden kann.

Für Vermieter sind vor allem die Beispiele aus § 543 Abs. 2 BGB wichtig:

• Nr. 2: Der Mieter gefährdet die Mietsache durch erhebliche Vernachlässigung oder überlässt sie unbefugt einem Dritten.
• Nr. 3 – Zahlungsverzug: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug, oder der Rückstand erreicht über einen längeren Zeitraum mindestens zwei Monatsmieten.

Für Wohnraum konkretisiert § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB den Zahlungsverzug: Der Rückstand bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen muss eine Monatsmiete übersteigen. Bei den übrigen Gründen ist nach § 543 Abs. 3 BGB in der Regel zuvor eine Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe erforderlich.

§ 575 BGB – Der qualifizierte Zeitmietvertrag

Wer Wohnraum nur für eine bestimmte Zeit vermieten möchte, muss § 575 BGB beachten. Eine Befristung ist seit der Mietrechtsreform nur als qualifizierter Zeitmietvertrag wirksam – der Vermieter braucht also einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund.

Nach § 575 Abs. 1 S. 1 BGB sind nur drei Gründe zulässig, die der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen muss:

1. Eigenbedarf: Die Räume sollen nach Ablauf für den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörige genutzt werden.
2. Abriss, Umbau oder Instandsetzung: Die Räume sollen beseitigt oder so wesentlich verändert werden, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses die Maßnahmen erheblich erschweren würde.
3. Dienst- oder Werkswohnung: Die Räume sollen an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person vermietet werden.

Fehlt die schriftliche Mitteilung des Grundes oder liegt gar kein zulässiger Grund vor, gilt das Mietverhältnis nach § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen – die Befristung ist dann unwirksam. Eine nachträgliche Befristung ist ebenfalls nicht möglich.

Der Mieter kann nach § 575 Abs. 2 BGB frühestens vier Monate vor Ablauf Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Reagiert der Vermieter nicht oder ist der Grund entfallen, kann der Mieter eine Verlängerung verlangen.

Besondere Schutzfristen: § 577a BGB bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, schützt § 577a BGB den Mieter durch eine Kündigungssperrfrist. Der Erwerber kann sich erst nach Ablauf dieser Frist auf Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung berufen.

• § 577a Abs. 1 BGB: Die bundesweite Mindestsperrfrist beträgt drei Jahre ab Eintragung des Erwerbers im Grundbuch.
• § 577a Abs. 2 BGB: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder die Sperrfrist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Ob im Einzelfall drei oder bis zu zehn Jahre gelten, hängt von der jeweiligen Landesverordnung und der konkreten Lage des Objekts ab. Diese Vorschrift ist besonders für Eigentümer relevant, die eine vermietete Wohnung erwerben oder veräußern möchten.

Mietrecht und Immobilienwert: drei Dinge sauber trennen

Mietrechtliche Pflichten und der Wert einer Immobilie sind zwei verschiedene Themen. Damit Sie als Eigentümer den Überblick behalten, lohnt eine klare Trennung:

• Objektdaten: Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Registrierung sachliche Daten zu Ihrer Immobilie und ihrem Umfeld – das ist keine Preisbewertung.
• Immobilienbewertung: Eine kostenlose Ersteinschätzung des möglichen Miet- oder Verkaufswertes erhalten Sie nur im konkreten Verkaufs- oder Vermietfall über die Maklerei. Mehr dazu im Beitrag kostenlose Immobilienbewertung.
• Verkehrswertgutachten: Ein rechtssicheres, unabhängiges Gutachten – etwa für Gericht, Erbschaft oder Finanzamt – erstellt ein zertifizierter Sachverständiger; dieses ist kostenpflichtig. Wie sich der Verkehrswert bestimmt, lesen Sie im verlinkten Ratgeber.

Für die Vermietung selbst gilt: Die hier genannten Paragrafen sind der rechtliche Rahmen. Bei einer konkreten Kündigung oder einem Streitfall sollten Sie eine fachkundige Beratung – etwa durch einen Fachanwalt für Mietrecht – in Anspruch nehmen, da es stets auf den Einzelfall ankommt.