Eigentumswohnung verkaufen: Schritt für Schritt zum guten Preis

Die Ausgangslage: Was beim Verkauf einer Eigentumswohnung anders ist

Eine Eigentumswohnung verkaufen Sie nicht wie ein freistehendes Haus. Sie veräußern Sondereigentum an Ihrer Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Hauses. Welche Räume und Flächen Ihnen allein gehören und was der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gemeinsam gehört, ergibt sich aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Für Sie als verkaufende Eigentümerin oder verkaufenden Eigentümer bedeutet das: Ein Käufer übernimmt nicht nur die Wohnung, sondern auch Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft — etwa laufendes Hausgeld, beschlossene Sonderumlagen und den Stand der Erhaltungsrücklage. Diese Informationen will ein seriöser Interessent vor dem Kauf sehen.

Schritt 1: Die richtigen Unterlagen zusammenstellen

Vollständige Unterlagen sind beim Wohnungsverkauf der halbe Erfolg. Sie schaffen Vertrauen, beschleunigen die Finanzierung des Käufers und vermeiden spätere Streitpunkte. Für eine Eigentumswohnung brauchen Sie typischerweise:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan (WEG) — definiert Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Stimmrechte.
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (in der Regel drei Jahre) — sie zeigen beschlossene und anstehende Maßnahmen.
• Aktueller Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen — laufende Kosten und Hausgeld.
• Höhe der Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) und etwaige beschlossene Sonderumlagen.
• Aktueller Grundbuchauszug sowie ein gültiger Energieausweis (dazu Schritt 2).

Ist die Wohnung vermietet, kommen der Mietvertrag und Nachweise zu Nebenkosten und Kautionen hinzu. Eine grobe Orientierung, welche amtlichen Daten zu Ihrem Objekt vorliegen, finden Sie auch über öffentliche Quellen wie den Bodenrichtwert.

Schritt 2: Energieausweis — Pflicht beim Verkauf

Beim Verkauf einer Wohnung ist ein Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben (Gebäudeenergiegesetz, GEG). Sie müssen ihn dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen; findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen. Spätestens bei Vertragsabschluss erhält der Käufer den Ausweis im Original oder in Kopie (§ 80 GEG). Ein Energieausweis ist in der Regel zehn Jahre gültig.

Schon in der Immobilienanzeige sind Pflichtangaben zu machen, sobald ein Energieausweis vorliegt (§ 87 GEG). Bei Wohngebäuden gehören dazu:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs,
• die wesentlichen Energieträger der Heizung,
• das im Ausweis genannte Baujahr,
• die Energieeffizienzklasse (Skala A+ bis H).

Schritt 3: Den Wert realistisch einordnen

Der häufigste Fehler beim Wohnungsverkauf ist ein zu hoher Startpreis: Eine überteuerte Wohnung bleibt liegen, und nach Wochen ohne Resonanz erzielen Verkäufer am Ende oft weniger als bei realistischer Ansetzung. Wichtig ist, drei Dinge sauber auseinanderzuhalten:

• Objektdaten — Lage, Mikrolage, Umfeld und Rahmendaten zu Ihrer Wohnung. Das ist noch keine Preisbewertung, aber die Grundlage jeder Einschätzung. Im Objektkompass sehen Sie diese Daten zu Ihrem eigenen Objekt nach kostenloser Anmeldung.
• Immobilienbewertung — eine konkrete Werteinschätzung im Verkaufsfall. Im Objektkompass erhalten Sie diese als kostenlose Makler-Ersteinschätzung direkt in der App, wenn Sie einen Verkauf erwägen.
• Verkehrswertgutachten — ein unabhängiges, kostenpflichtiges Gutachten eines Sachverständigen, etwa bei Erbauseinandersetzung, Scheidung oder Streit. Mehr dazu unter Verkehrswert einer Immobilie.

Für den normalen Verkauf reichen Objektdaten plus eine fachliche Ersteinschätzung meist aus. Ein förmliches Gutachten ist nur dann nötig, wenn ein rechtssicherer Wert nachzuweisen ist.

Schritt 4: Makler, Provision und die hälftige Teilung

Ob mit oder ohne Makler — beim Verkauf einer Wohnung an einen Verbraucher gelten seit Dezember 2020 klare Regeln zur Verteilung der Maklercourtage (§§ 656c, 656d BGB):

• Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er von Käufer und Verkäufer nur eine gleich hohe Provision verlangen (§ 656c BGB).
• Übernimmt zunächst eine Seite den Maklerauftrag, darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen. Der Verkäufer muss also mindestens die andere Hälfte zahlen (§ 656d Abs. 1 BGB).
• Der Käufer wird zudem erst zur Zahlung verpflichtet, wenn der Makler nachweist, dass der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat (§ 656d Abs. 2 BGB).

Diese Regeln gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser im Verbrauchergeschäft. Sie sorgen dafür, dass die Maklerkosten fair zwischen beiden Seiten aufgeteilt werden. Eine fachkundige Begleitung lohnt sich vor allem bei der Aufbereitung der Unterlagen, der Ansprache geeigneter Interessenten und der Verhandlung.

Schritt 5: Steuern und Mietervorkaufsrecht im Blick behalten

Zwei steuerliche und rechtliche Punkte sollten Sie früh prüfen:

Spekulationssteuer (§ 23 EStG)

Verkaufen Sie eine privat gehaltene Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann dies als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme für die Selbstnutzung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG): Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren. Den konkreten Fall sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Grunderwerbsteuer (§ 11 GrEStG)

Die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Der Satz wird von den Ländern festgelegt und liegt bundesweit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Beispiele: Bayern und Sachsen 3,5 %, Hamburg 5,5 %, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg 6,5 %. Maßgeblich ist immer das Land, in dem die Wohnung liegt.

Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Wurde eine vermietete Wohnung erst in Wohnungseigentum umgewandelt und verkaufen Sie sie an einen Dritten, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Nach Mitteilung des Vertragsinhalts (in Textform, § 577 Abs. 1 BGB i. V. m. § 469 BGB) hat der Mieter zwei Monate Zeit, in den Kaufvertrag einzutreten.

Schritt 6: Notartermin und Eigentumsübergang

Ist ein Käufer gefunden und der Preis verhandelt, folgt der formale Abschluss. Ein Kaufvertrag über eine Wohnung muss zwingend notariell beurkundet werden; ohne diese Form ist er unwirksam (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Ablauf in der Praxis:

1. Vertragsentwurf: Der Notar erstellt den Entwurf; beide Seiten erhalten ihn in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin zur Prüfung.
2. Beurkundung: Im Notartermin wird der Vertrag verlesen und unterzeichnet. Hier wird auch die Auflassung erklärt — die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB).
3. Abwicklung: Der Notar veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, holt nötige Genehmigungen ein und überwacht die Kaufpreiszahlung.
4. Eigentumsübergang: Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB i. V. m. § 925 BGB) — nicht schon mit der Unterschrift.