Ratgeber · Verkaufen
Ein Haus zu verkaufen ist für die meisten Eigentümer eine einmalige Entscheidung mit weitreichenden rechtlichen und finanziellen Folgen. Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch den Ablauf und zeigt, welche gesetzlichen Pflichten Sie kennen sollten.
Ein Hausverkauf folgt in Deutschland einem geordneten Ablauf, der sich grob in fünf Phasen gliedern lässt. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet Leerlauf und teure Fehler.
Bevor Sie über einen Verkauf nachdenken, lohnt sich ein klarer Blick auf die Eckdaten Ihres Hauses. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Registrierung sachliche Daten zu ihrem eigenen Objekt – etwa zur Mikrolage und zum Umfeld. Das ersetzt keine Preisbewertung, hilft aber, die eigene Immobilie einzuordnen.
Der Verkauf eines Hauses ist in Deutschland streng formgebunden. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine mündliche oder privatschriftliche Vereinbarung ist nichtig (§ 125 BGB) und entfaltet keine Bindungswirkung.
Der Eigentumsübergang selbst vollzieht sich in zwei Schritten: Erforderlich sind die Auflassung – die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang, vor dem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten zu erklären (§ 925 BGB) – und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Erst mit der Grundbucheintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer; allein die Kaufpreiszahlung genügt dafür nicht.
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine Partei. Er entwirft den Vertrag, klärt über die Rechtsfolgen auf, holt erforderliche Genehmigungen ein und veranlasst die Eintragungen. Wer den Notar auswählt und beauftragt, regelt der Kaufvertrag; in der Praxis übernimmt der Käufer üblicherweise die Notar- und Grundbuchkosten.
Beim Hausverkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Der Verkäufer oder ein beauftragter Makler muss den Ausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn dem Käufer unverzüglich nach Vertragsabschluss aushändigen (§ 80 GEG – Gebäudeenergiegesetz).
Bereits in der Immobilienanzeige in kommerziellen Medien sind – sofern ein Energieausweis vorliegt – bestimmte Pflichtangaben zu machen (§ 87 GEG). Bei Wohngebäuden gehören dazu insbesondere:
Wer den Energieausweis nicht rechtzeitig vorlegt oder Pflichtangaben in Anzeigen unterlässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Verstöße gegen die Pflichten aus § 80 und § 87 GEG können nach § 108 GEG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Einen Energieausweis stellen qualifizierte Aussteller aus, etwa Energieberater oder bestimmte Handwerks- und Ingenieurbetriebe. Er ist nach Ausstellung zehn Jahre gültig.
Gewinne aus dem privaten Verkauf eines Hauses können als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein. Liegt zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, sogenannte „Spekulationssteuer“). Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge.
Von dieser Regel gibt es eine wichtige Ausnahme bei Eigennutzung (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Verkauf bleibt steuerfrei, wenn das Haus
Die zweite Variante verlangt keine drei vollen Kalenderjahre: Es genügt ein zusammenhängender Eigennutzungszeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Die Grunderwerbsteuer trägt vertraglich fast immer der Käufer; gesetzlich sind beide Parteien Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG). Die Steuersätze setzen die Länder fest und liegen aktuell je nach Bundesland zwischen 3,5 % (z. B. Bayern, Sachsen) und 6,5 % (z. B. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein).
Steuerliche Fragen hängen stark vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich vor dem Verkauf von einem Steuerberater einordnen, ob und in welcher Höhe ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht.
Drei Punkte überraschen Verkäufer besonders häufig.
Laufende Finanzierung ablösen. Wird das Haus verkauft, bevor das Immobiliendarlehen getilgt ist, muss der Restbetrag abgelöst werden. Kündigt der Darlehensnehmer wegen des Verkaufs vorzeitig (§ 490 Abs. 2 BGB), kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen; deren Höhe ist bei Verbraucherdarlehen begrenzt (§ 502 BGB). Läuft der Vertrag bereits länger als zehn Jahre nach Vollauszahlung, besteht ein Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist – ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Maklerkosten. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt seit Ende 2020 eine geteilte Provision: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens den gleichen Anteil zahlen wie der Verkäufer (§ 656c BGB). Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB).
Vorkaufsrechte. In bestimmten Gebieten – etwa Sanierungsgebieten oder Gebieten mit Erhaltungssatzung – steht der Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 24 BauGB). Wurde eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und wird verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
In Kaufverträgen über gebrauchte Häuser wird die Sachmängelhaftung regelmäßig ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“). Dieser Ausschluss ist wirksam – aber nicht grenzenlos.
Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat (§ 444 BGB). Wer also von einem feuchten Keller, einem maroden Dachstuhl oder einer unzulässigen Bauausführung weiß und dies bewusst verheimlicht, haftet trotz Ausschluss. Mängel, die der Käufer bei Vertragsschluss kennt, sind dagegen von vornherein von seinen Rechten ausgenommen (§ 442 BGB).
Dokumentieren Sie bekannte Mängel und händigen Sie dem Käufer alle Unterlagen aus. Eine ehrliche, schriftlich festgehaltene Aufklärung schützt Sie wirksamer vor späteren Forderungen als ein bloßer Haftungsausschluss im Vertrag.
Vereinbarungen rund um Übergabetermin, Inventar, Kaufpreisfälligkeit und Lastenfreistellung gehören vollständig in den notariellen Vertrag. Mündliche Nebenabreden sind formunwirksam.
Beim Thema „Was ist mein Haus wert?“ werden drei Dinge oft vermengt, die rechtlich und praktisch verschieden sind:
| Stufe | Was Sie erhalten | Kosten |
|---|---|---|
| Objektdaten (Objektkompass) | Sachliche Daten zu Ihrem Objekt: Mikrolage, Umfeld, Bodenrichtwert-Bezug – keine Preisbewertung | kostenlos nach Registrierung |
| Immobilienbewertung (Maklerei) | Marktorientierte Ersteinschätzung des voraussichtlichen Verkaufspreises – im Verkaufs- oder Vermietfall | kostenlos, in der App |
| Verkehrswertgutachten | Unabhängiges, gerichtsfestes Wertgutachten nach anerkanntem Verfahren | kostenpflichtig |
Welche Stufe sinnvoll ist, hängt vom Anlass ab. Für einen ersten Überblick reichen Objektdaten und eine marktorientierte Ersteinschätzung; bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder gegenüber Behörden ist häufig ein förmliches Verkehrswertgutachten erforderlich. Hintergründe zu den Eingangsgrößen finden Sie auch in unseren Beiträgen zum Bodenrichtwert und zur kostenlosen Immobilienbewertung.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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