Ratgeber · Steuer
Auch ein Grundstück ohne Gebäude unterliegt der Grundsteuer. Dieser Ratgeber erklärt mit den maßgeblichen Paragrafen, wann ein Grundstück steuerlich als unbebaut gilt, wie sein Wert allein aus Fläche und Bodenrichtwert ermittelt wird und was es mit der neuen Grundsteuer C für baureifes Bauland auf sich hat.
Ob ein Grundstück unbebaut ist, entscheidet nicht das Auge, sondern das Bewertungsgesetz (BewG). Nach § 246 Abs. 1 BewG ist ein Grundstück unbebaut, wenn sich auf ihm keine benutzbaren Gebäude befinden. Maßgeblich ist die Benutzbarkeit, und die beginnt mit der Bezugsfertigkeit: Ein Gebäude ist bezugsfertig, sobald den künftigen Nutzern die bestimmungsgemäße Nutzung zugemutet werden kann. Auf die formale Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es dabei ausdrücklich nicht an.
Daraus folgt: Ein Grundstück, auf dem ein Rohbau steht oder auf dem gerade gebaut wird, gilt bis zur Bezugsfertigkeit weiterhin als unbebaut. Erst mit der Bezugsfertigkeit wechselt es in die Kategorie der bebauten Grundstücke (§§ 248 ff. BewG).
§ 246 Abs. 2 BewG stellt zudem zwei besondere Fälle einem unbebauten Grundstück gleich:
Praktisch heißt das: Ein leeres Baugrundstück, eine Wiese im Baugebiet oder ein Grundstück mit verfallenem, unbewohnbarem Altbestand werden für die Grundsteuer nach denselben Regeln behandelt – allein über Fläche und Bodenwert, ohne Gebäudewert.
Bevor ein unbebautes Grundstück bewertet wird, ist zu klären, welcher Grundsteuerart es zugeordnet wird. Denn nicht jede unbebaute Fläche fällt unter dieselben Regeln:
Entscheidend ist also nicht allein, dass kein Gebäude vorhanden ist, sondern die vermögensrechtliche Zuordnung der Fläche. Eine Wiese, die tatsächlich landwirtschaftlich genutzt wird, bleibt regelmäßig in der Grundsteuer A. Erst wenn eine Fläche dem Grundvermögen zuzurechnen ist (etwa als Bauland), greift die Grundsteuer B mit der Bewertung nach Bodenrichtwert.
Dieser Ratgeber behandelt im Folgenden vor allem die für die meisten Eigentümer relevante Grundsteuer B für unbebaute Grundstücke des Grundvermögens.
Für unbebaute Grundstücke des Grundvermögens gilt im Bundesmodell eine bemerkenswert einfache Formel. Nach § 247 Abs. 1 BewG ergibt sich der Grundsteuerwert regelmäßig durch:
Grundstücksfläche (m²) × Bodenrichtwert (€/m²) = Grundsteuerwert
Anders als bei bebauten Grundstücken fließt also kein Gebäudewert, keine statistische Miete und kein Baujahr ein. Bewertet wird ausschließlich der Grund und Boden. Die Außenanlagen (etwa Einfriedungen oder Wege) sind mit diesem Ansatz abgegolten und werden nicht gesondert bewertet.
Der anzusetzende Bodenrichtwert ist derjenige, den der zuständige Gutachterausschuss zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 ermittelt hat (§ 247 Abs. 2 BewG). Individuelle Besonderheiten des einzelnen Grundstücks – etwa ein ungünstiger Zuschnitt – bleiben dabei grundsätzlich unberücksichtigt; berücksichtigt werden nur abweichende Entwicklungszustände und, bei überlagernden Zonen, abweichende Nutzungsarten.
| Beispielgrößen | Wert |
|---|---|
| Grundstücksfläche | 500 m² |
| Bodenrichtwert (Beispiel) | 300 €/m² |
| Grundsteuerwert (500 × 300) | 150.000 € |
Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung der Formel; der für Ihr Grundstück maßgebliche Bodenrichtwert kann erheblich abweichen.
Liegt für eine Fläche kein eigener Bodenrichtwert vor, ist der Wert aus den Bodenrichtwerten vergleichbarer Flächen abzuleiten (§ 247 Abs. 3 BewG). Für Bauerwartungs- und Rohbauland setzt die Finanzverwaltung typisierte Anteile des Baulandwerts an.
Der Grundsteuerwert ist erst der Ausgangspunkt. Bis zur zahlbaren Steuer sind im Bundesmodell drei Stufen zu durchlaufen:
Am Beispiel oben (Grundsteuerwert 150.000 €): Steuermessbetrag = 150.000 € × 0,034 % = 51 €. Bei einem Hebesatz von beispielsweise 500 % ergäbe sich eine Jahresgrundsteuer von 51 € × 5,00 = 255 €. Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde selbst festgelegt und unterscheidet sich von Ort zu Ort erheblich.
Wie sich die Stufen im Detail zusammensetzen, erläutert der Ratgeber Grundsteuer – Grundlagen und Höhe; die rechnerische Größe selbst beleuchtet Grundsteuerwert und Messbetrag.
Die Formel Fläche × Bodenrichtwert gilt im Bundesmodell, das u. a. in NRW, Rheinland-Pfalz, Berlin, Brandenburg und mehreren weiteren Ländern angewandt wird. Baden-Württemberg nutzt ein reines Bodenwertmodell (ebenfalls Fläche × Bodenrichtwert), Bayern dagegen ein wertunabhängiges Flächenmodell, Hessen, Hamburg und Niedersachsen ein Flächen-Lage-Modell. Welches Modell für Ihr Grundstück gilt, hängt vom Bundesland ab.
Die Reform hat den Gemeinden ein zusätzliches Instrument an die Hand gegeben, das vor allem unbebaute Grundstücke trifft: die Grundsteuer C. Nach § 25 Abs. 5 GrStG können Gemeinden aus städtebaulichen Gründen für baureife, unbebaute Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festsetzen. Diese Möglichkeit besteht seit dem Erhebungsjahr 2025.
Baureif ist ein Grundstück, das nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten sofort bebaut werden könnte – also etwa in einem Gebiet mit rechtsverbindlichem Bebauungsplan oder im Innenbereich nach § 34 BauGB liegt und erschlossen ist –, aber dennoch unbebaut bleibt. Ziel der Regelung ist es, Bauland zu mobilisieren und der Spekulation mit ungenutzten Flächen entgegenzuwirken; deshalb wird sie umgangssprachlich auch „Baulandsteuer“ genannt.
Wichtig für Eigentümer:
Mehrere größere Städte haben von der Grundsteuer C zum 1. Januar 2025 Gebrauch gemacht; entscheidend ist immer die örtliche Satzung. Wer ein baureifes, aber leeres Grundstück hält, sollte daher prüfen, ob für seine Gemeinde ein gesonderter Hebesatz gilt – dieser kann die jährliche Belastung spürbar erhöhen.
Auch Eigentümer unbebauter Grundstücke mussten im Zuge der Grundsteuerreform eine Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) abgeben, weil zum Stichtag 1. Januar 2022 sämtliche Grundstücke neu bewertet wurden. Für unbebaute Grundstücke waren dabei vor allem zwei Angaben nötig: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Ändern sich später die tatsächlichen Verhältnisse, kann eine Fortschreibung erforderlich werden (etwa wenn das Grundstück bebaut wird oder die Nutzungsart wechselt).
Der Bodenrichtwert wird nach § 196 BauGB von den unabhängigen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und in den BORIS-Portalen der Länder veröffentlicht. Gerade weil bei unbebauten Grundstücken der Bodenrichtwert die einzige wertbestimmende Größe ist, lohnt sich ein genauer Blick: Ein zu hoch angesetzter Wert oder eine fehlerhafte Flächenangabe schlägt unmittelbar auf die Steuer durch.
Im Objektkompass können Sie nach einer kostenlosen Anmeldung den Bodenrichtwert und weitere Daten zu Ihrem eigenen Grundstück einsehen – etwa zur Mikrolage und zum Umfeld. Das ist eine reine Dateneinsicht zur Einordnung, keine Preisbewertung. Wie der Bodenrichtwert zustande kommt und wie Sie ihn lesen, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert; die Aufgaben der Stellen dahinter beschreibt Gutachterausschuss.
Der für die Grundsteuer angesetzte Bodenrichtwert und der daraus errechnete Grundsteuerwert sind steuerliche Rechengrößen. Was Ihr Grundstück tatsächlich am Markt erzielen würde, sagt das nicht aus. Hier sind drei Ebenen zu trennen: kostenlose Objektdaten zur Einordnung (nach Anmeldung im Objektkompass); eine marktorientierte Immobilienbewertung durch einen Makler, wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten; und ein unabhängiges, kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten für rechtsverbindliche Zwecke wie Erbschaft oder Gericht.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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