Ratgeber · Energie & Sanierung
Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet, braucht einen gültigen Energieausweis. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt genau vor, wann der Ausweis im Inserat genannt, bei der Besichtigung vorgelegt und an den Mieter übergeben werden muss. Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch die Pflichten und nennt die zugehörigen Paragrafen.
Bei einer Neuvermietung eines beheizten oder gekühlten Wohngebäudes oder einer Wohnung ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Die Grundlage steht in § 80 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG): Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung vermietet, verpachtet oder verleast, muss sicherstellen, dass ein Energieausweis vorliegt, und ihn im Vermietungsprozess verwenden.
Wichtig ist der Begriff Neuvermietung: Die Pflicht entsteht beim Mieterwechsel, also wenn Sie an einen neuen Mieter vermieten. Ein laufendes Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter müssen Sie nicht nachträglich mit einem Ausweis ausstatten. Erst der Anlass – die neue Vermietung – löst die Pflicht aus. Der Ausweis gehört damit zu den ersten Unterlagen, die Sie vor der Schaltung eines Inserats zusammenstellen sollten.
Der Energieausweis bewertet die energetische Qualität des Gebäudes auf einer Skala von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient). Er ist eine Pflichtinformation für Mietinteressenten – keine Wertangabe und keine Aussage über eine angemessene Miete.
Wer eine Vermietung vorbereitet, kann sich vorab kostenlos im Objektkompass anmelden und dort die hinterlegten Daten zum eigenen Objekt – etwa zu Lage und Umfeld – einsehen. Der Energieausweis selbst wird davon unabhängig durch eine berechtigte Fachperson erstellt.
Das GEG legt eine klare zeitliche Reihenfolge fest. Vermieterinnen und Vermieter halten sich am besten an diese vier Stationen:
Bei der Besichtigung genügt es, den Ausweis vorzulegen, also zur Einsicht zu zeigen. Erst nach Vertragsschluss muss der Mieter den Ausweis dauerhaft erhalten – eine Kopie, auch als PDF, reicht aus. Bewahren Sie das Original für die nächste Vermietung auf.
Die Vorlage- und Übergabepflicht trifft auch eine beauftragte Maklerei. Wie sich Vermietung und Maklertätigkeit verbinden, lesen Sie im Ratgeber zu den Maklerkosten bei der Vermietung.
Sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt und Sie eine kommerzielle Anzeige schalten – etwa in einem Immobilienportal oder einer Zeitung –, schreibt § 87 GEG fünf Pflichtangaben vor:
Ein bloßer Hinweis wie „Energieausweis liegt vor“ genügt nicht. Fehlen die Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Vermieten Sie privat über eine kommerzielle Anzeige, treffen die Pflichten Sie selbst; beauftragen Sie eine Maklerei, achtet diese auf die korrekten Angaben.
Die genaue Einordnung der Buchstabenskala erläutert unser Beitrag zu den Energieeffizienzklassen. Die Skala A+ bis H ist in § 86 GEG geregelt; die zugehörigen Kennwerte stehen in Anlage 10 GEG.
Das GEG kennt zwei Arten von Energieausweisen. Welche für Ihr Gebäude zulässig ist, entscheidet sich vor allem an Baujahr und Wohnungszahl.
Der Energieverbrauchsausweis (§ 82 GEG) stützt sich auf die tatsächlichen Heizenergieverbräuche der zurückliegenden Jahre, in der Regel aus drei aufeinanderfolgenden Abrechnungszeiträumen. Er ist günstiger, hängt aber stark vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner ab.
Der Energiebedarfsausweis (§ 81 GEG) wird unabhängig vom Nutzerverhalten berechnet. Eine Fachperson erfasst Dämmung, Fenster und Heizung und ermittelt daraus nach genormtem Verfahren (seit dem 1. Januar 2024 verbindlich nach DIN V 18599) den Energiebedarf. Er ist aufwendiger und teurer, dafür aussagekräftiger.
Welcher Ausweis für ein bestehendes Wohngebäude zulässig ist, fasst die folgende Übersicht zusammen (§ 80 Abs. 3 GEG):
| Ihr Wohngebäude | Zulässiger Ausweis |
|---|---|
| Bis 4 Wohnungen, Bauantrag vor dem 1.11.1977, nicht auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert | nur Bedarfsausweis |
| Bis 4 Wohnungen, aber Bauantrag ab 1.11.1977 oder auf WSchV-1977-Niveau saniert | Bedarf oder Verbrauch (frei wählbar) |
| Mehr als 4 Wohnungen (unabhängig vom Baujahr) | Bedarf oder Verbrauch (frei wählbar) |
Den Unterschied vertieft unser Beitrag Bedarfs- gegen Verbrauchsausweis. Wo Sie den Ausweis erhalten, lesen Sie im Ratgeber Energieausweis beantragen.
Bei Wohngebäuden weist der Energieausweis eine Energieeffizienzklasse aus. Sie ergibt sich aus dem Endenergiekennwert in kWh pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr. Die genauen Grenzwerte legt Anlage 10 GEG fest:
| Klasse | Endenergie in kWh/(m²·a) |
|---|---|
| A+ | bis 30 |
| A | über 30 bis 50 |
| B | über 50 bis 75 |
| C | über 75 bis 100 |
| D | über 100 bis 130 |
| E | über 130 bis 160 |
| F | über 160 bis 200 |
| G | über 200 bis 250 |
| H | über 250 |
Die Klasse ist eine energetische Kennzahl, keine Mietangabe. Sie schreibt keine bestimmte Miete vor und begrenzt sie auch nicht. Allerdings interessiert die Effizienzklasse Mietinteressenten zunehmend, weil sie auf die zu erwartenden Heizkosten hinweist. Für ältere, energetisch schwache Gebäude (Klassen F bis H) kann eine geplante Sanierung deshalb auch die Vermietbarkeit verbessern – wie stark, hängt von Region, Objekt und Marktlage ab.
Ausnahmen von der Pflicht. Nach § 79 Abs. 4 GEG brauchen Sie bei der Vermietung in bestimmten Fällen keinen Energieausweis:
Gültigkeit. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Haben Sie aus einem früheren Verkaufsversuch oder einer früheren Vermietung noch einen gültigen Ausweis, können Sie diesen für die nächste Vermietung weiterverwenden, solange die Frist nicht abgelaufen ist und keine wesentlichen energetischen Änderungen am Gebäude vorgenommen wurden.
Bußgelder. Verstöße gegen die Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigenpflichten sind nach § 108 GEG Ordnungswidrigkeiten. Sie können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 Abs. 2 GEG). In der Praxis schöpfen die Behörden den Rahmen meist nur bei schweren oder wiederholten Verstößen aus; bei erstmaligen Versäumnissen folgt häufig zunächst eine Aufforderung zur Nachbesserung.
Die Denkmal-Ausnahme befreit von der Vorlagepflicht, nicht von jeder energetischen Frage. Lassen Sie sich bei einer geschützten Immobilie vor der Vermietung gezielt beraten.
Die Kosten sind gesetzlich nicht geregelt und hängen von Ausweisart und Aufwand ab. Als grobe Orientierung gelten:
Ausstellen darf einen Energieausweis nur, wer nach § 88 GEG dazu berechtigt ist – etwa Architektinnen und Architekten, Bauingenieure oder qualifizierte Energieberater und Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzqualifikation. Achten Sie auf eine seriöse Erstellung; ein Bedarfsausweis setzt eine sorgfältige Erfassung des Gebäudes voraus.
Für eine reibungslose Vermietung gehen Sie der Reihe nach vor: erst klären, welcher Ausweis für Ihr Objekt zulässig ist, dann eine berechtigte Fachperson vor dem Inserat beauftragen, die Pflichtangaben in die Anzeige übernehmen und den Ausweis bei der Besichtigung vorlegen sowie nach Vertragsschluss übergeben.
Der Energieausweis trifft keine Aussage über den Wert Ihrer Immobilie. Für Wertfragen lohnt sich eine saubere Trennung: Nach kostenloser Anmeldung sehen Eigentümer im Objektkompass Daten zum eigenen Objekt (Lage, Umfeld), aber keine Preisbewertung. Eine erste kostenlose Werteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietfall erhalten Sie über die Maklerei in der App. Ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten erstellen unabhängige Sachverständige kostenpflichtig. Mehr dazu in den Ratgebern zur kostenlosen Immobilienbewertung und zum Bodenrichtwert.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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