Ratgeber · Energie & Sanierung
Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet, braucht einen gültigen Energieausweis. Das Gebäudemodernisierungsgesetz schreibt genau vor, wann der Ausweis im Inserat genannt, bei der Besichtigung vorgelegt und an den Mieter übergeben werden muss. Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch die Pflichten und nennt die zugehörigen Paragrafen.
Bei einer Neuvermietung eines beheizten oder gekühlten Wohngebäudes oder einer Wohnung ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Die Grundlage steht in § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG): Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung vermietet, verpachtet oder verleast, muss sicherstellen, dass ein Energieausweis vorliegt, und ihn im Vermietungsprozess verwenden.
Wichtig ist der Begriff Neuvermietung: Die Pflicht entsteht beim Mieterwechsel, also wenn Sie an einen neuen Mieter vermieten. Ein laufendes Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter müssen Sie nicht nachträglich mit einem Ausweis ausstatten. Erst der Anlass – die neue Vermietung – löst die Pflicht aus. Der Ausweis gehört damit zu den ersten Unterlagen, die Sie vor der Schaltung eines Inserats zusammenstellen sollten.
Der Energieausweis bewertet die energetische Qualität des Gebäudes auf einer Skala von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient). Er ist eine Pflichtinformation für Mietinteressenten – keine Wertangabe und keine Aussage über eine angemessene Miete.
Wer eine Vermietung vorbereitet, kann sich vorab kostenlos im Objektkompass anmelden und dort die hinterlegten Daten zum eigenen Objekt – etwa zu Lage und Umfeld – einsehen. Der Energieausweis selbst wird davon unabhängig durch eine berechtigte Fachperson erstellt.
Für die Neuvermietung gilt:
Bei der Besichtigung wird der Ausweis zur Einsicht vorgelegt. Nach Vertragsschluss erhält der Mieter den Ausweis oder eine Kopie; das Original kann beim Eigentümer verbleiben.
Sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt und Sie eine kommerzielle Anzeige schalten – etwa in einem Immobilienportal oder einer Zeitung –, schreibt § 87 GModG fünf Pflichtangaben vor:
Ein bloßer Hinweis wie „Energieausweis liegt vor“ genügt nicht. Fehlen die Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Vermieten Sie privat über eine kommerzielle Anzeige, treffen die Pflichten Sie selbst; beauftragen Sie eine Maklerei, achtet diese auf die korrekten Angaben.
Die genaue Einordnung der Buchstabenskala erläutert unser Beitrag zu den Energieeffizienzklassen. Die Skala A+ bis H ist in § 86 GModG geregelt; die zugehörigen Kennwerte stehen in Anlage 10 GModG.
Der Verbrauchsausweis nach § 82 GModG beruht auf witterungsbereinigten Verbrauchsdaten aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten. Der Bedarfsausweis nach § 81 berechnet den Bedarf anhand von Gebäudehülle und Anlagentechnik unter standardisierten Bedingungen.
Für bestehende Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und ohne das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. In anderen Bestandsfällen kann Wahlfreiheit bestehen.
Bei Wohngebäuden weist der Energieausweis eine Energieeffizienzklasse aus. Sie ergibt sich aus dem Endenergiekennwert in kWh pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr. Die genauen Grenzwerte legt Anlage 10 GModG fest:
| Klasse | Endenergie in kWh/(m²·a) |
|---|---|
| A+ | bis 30 |
| A | über 30 bis 50 |
| B | über 50 bis 75 |
| C | über 75 bis 100 |
| D | über 100 bis 130 |
| E | über 130 bis 160 |
| F | über 160 bis 200 |
| G | über 200 bis 250 |
| H | über 250 |
Die Klasse ist eine energetische Kennzahl, keine Mietangabe. Sie schreibt keine bestimmte Miete vor und begrenzt sie auch nicht. Allerdings interessiert die Effizienzklasse Mietinteressenten zunehmend, weil sie auf die zu erwartenden Heizkosten hinweist. Für ältere, energetisch schwache Gebäude (Klassen F bis H) kann eine geplante Sanierung deshalb auch die Vermietbarkeit verbessern – wie stark, hängt von Region, Objekt und Marktlage ab.
Auf kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche ist der Energieausweis-Abschnitt nicht anzuwenden. Für Baudenkmäler gelten die Absätze 3 bis 7 des § 80 nicht (§ 79 Absatz 4 GModG).
Der Ausweis wird für zehn Jahre ausgestellt und verliert seine Gültigkeit früher nur, wenn nach § 80 Absatz 2 ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird.
Verstöße gegen Vorlage, Übergabe oder Anzeigenangaben können nach § 108 GModG mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Der Betrag ist ein gesetzlicher Höchstrahmen.
Die Vergütung ist nicht gesetzlich festgelegt. Holen Sie ein schriftliches Angebot ein, das Ausweisart, Datenerhebung und Zusatzleistungen nennt.
Ausstellen darf den Energieausweis nur eine nach § 88 GModG berechtigte Person. Bei bestehenden Gebäuden verlangt § 84 eine Begehung oder geeignete Bildaufnahmen als Grundlage der Modernisierungsempfehlungen.
Für die Anzeige gilt § 87 nur, wenn bei Veröffentlichung bereits ein Ausweis vorliegt. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis jedoch vorgelegt werden.
Der Energieausweis trifft keine Aussage über den Marktwert. Eine marktorientierte Einschätzung erhalten Sie im Verkaufs- oder Vermietfall über die Maklerei; ein unabhängiger Verkehrswert erfordert ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten.
Stand: 8. August 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Fachberatung.
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