Energieausweis für die Wohnung: Das müssen Eigentümer wissen

Worum es geht und für wen dieser Ratgeber gedacht ist

Der Energieausweis zeigt, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Er ordnet das Objekt einer Energieeffizienzklasse von A+ bis H zu und nennt Kennwerte zum Energiebedarf oder Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Geregelt ist er in den §§ 79 bis 88 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG).

Für Eigentümerinnen und Eigentümer einer Wohnung ist ein Punkt besonders wichtig: Nach § 79 Abs. 2 GModG wird der Energieausweis für ein Gebäude ausgestellt — nicht für die einzelne Wohnung. Die amtliche Gesetzesfassung stellt klar: Der Ausweis gilt für das Gebäude; nur bei nach § 106 getrennt zu behandelnden Gebäudeteilen werden gesonderte Ausweise ausgestellt. Wer also eine Eigentumswohnung verkauft oder neu vermietet, nutzt den Energieausweis des gesamten Gebäudes.

Wann Sie für Ihre Wohnung einen Energieausweis brauchen

Ein Energieausweis wird nicht dauerhaft für jede Wohnung verlangt, sondern bei bestimmten Anlässen. Die maßgebliche Vorschrift ist § 80 Abs. 3 GModG. Danach muss ein gültiger Energieausweis vorliegen, wenn

• Wohnungs- oder Teileigentum verkauft wird,
• eine Wohnung neu vermietet, verpachtet oder verleast wird,
• oder ein Gebäude neu errichtet beziehungsweise umfassend geändert und übergeben wird.

Für Ihre Wohnung heißt das: Sobald Sie verkaufen oder neu vermieten, benötigen Sie den Energieausweis des Gebäudes. Nach § 80 Abs. 4 GModG ist er Kauf- oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen oder gut sichtbar auszuhängen. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen; spätestens dann, wenn der Interessent die Vorlage verlangt. Nach Abschluss des Vertrags ist dem Käufer oder neuen Mieter der Ausweis im Original oder als Kopie auszuhändigen.

Ausnahmen regelt § 79 Abs. 4 GModG: Für Baudenkmäler gelten die Pflichten bei Verkauf und Vermietung nicht, und auf sehr kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche ist der Abschnitt zum Energieausweis insgesamt nicht anzuwenden. Diese Sonderfälle sind im Zweifel mit der zuständigen Behörde oder einem fachkundigen Aussteller zu klären.

Warum der Ausweis fürs Gebäude gilt — und wer ihn beschafft

Weil der Energieausweis das gesamte Gebäude betrifft und dieses in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zum Gemeinschaftseigentum gehört, liegt die Beschaffung nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern bei der Gemeinschaft. Organisatorisch wickelt das in der Regel die Hausverwaltung ab. Die Wohnungseigentümer können im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beschließen, einen Energieausweis erstellen zu lassen.

Daraus folgt für Sie als einzelnen Eigentümer:

• Prüfen Sie mit der Hausverwaltung, ob bereits ein gültiger Gebäudeausweis vorliegt, und lassen Sie sich eine Kopie bereitstellen.
• Die Gemeinschaft beauftragt den Gebäudeausweis; wie die Kosten verteilt werden, richtet sich nach den geltenden Vereinbarungen und Beschlüssen.
• Bei Ihrem eigenen Verkauf oder Ihrer Neuvermietung sind Sie dafür verantwortlich, den Gebäudeausweis korrekt zu verwenden, vorzulegen und auszuhändigen.

Anders liegt der Fall nur bei gemischt genutzten Gebäuden, in denen Wohn- und Nichtwohnflächen nach § 106 GModG getrennt zu behandeln sind. Dann gibt es getrennte Ausweise für den Wohn- und den Nichtwohnteil. Das betrifft aber Nutzungsarten, nicht einzelne Wohnungen.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis — welcher gilt für Ihr Gebäude?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, deren Zulässigkeit sich aus § 80 Abs. 3 GModG ergibt:

• Verbrauchsausweis: Er beruht auf dem tatsächlich gemessenen Energieverbrauch der letzten drei Jahre, also auf den Heiz- und Brennstoffabrechnungen, witterungsbereinigt. Er ist meist günstiger, spiegelt aber auch das Heizverhalten der bisherigen Bewohner.
• Bedarfsausweis: Er beruht auf einer berechneten energetischen Bewertung von Gebäudehülle und Anlagentechnik unter Normbedingungen. Er ist unabhängig vom Nutzerverhalten, aber aufwendiger und teurer in der Erstellung.

Welche Variante zulässig ist, hängt von Größe und Baujahr des Gebäudes ab:

Da WEG-Gebäude häufig fünf oder mehr Wohnungen umfassen, ist hier in der Regel ein Verbrauchsausweis zulässig, sofern die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen. Nur bei kleinen, alten und energetisch nicht modernisierten Gebäuden ist der Bedarfsausweis zwingend. Mehr zu dieser Variante im Ratgeber Bedarfsausweis.

Inhalt, Gültigkeit und Pflichtangaben in Anzeigen

Ein Energieausweis nach aktuellem Muster enthält unter anderem den Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, die Energieeffizienzklasse (A+ bis H) als farbigen Bandtacho, den wesentlichen Energieträger der Heizung sowie Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung nach § 84 GModG. Diese Empfehlungen sind rechtlich unverbindlich, geben aber eine erste Orientierung für eine spätere Sanierungs- oder Förderplanung.

Zur Einordnung der Klassen — die Schwellenwerte für Wohngebäude in kWh/(m²·a):

Nach § 79 Abs. 3 GModG ist ein Energieausweis zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Innerhalb dieser Frist dürfen Sie denselben Ausweis für Verkauf oder Vermietung weiterverwenden. Seine Gültigkeit kann vorzeitig enden, wenn das Gebäude so erheblich energetisch verändert wird, dass die ausgewiesenen Kennwerte nicht mehr zutreffen.

Schalten Sie eine kommerzielle Immobilienanzeige für Verkauf oder Vermietung Ihrer Wohnung, schreibt § 87 GModG bestimmte Pflichtangaben vor, sofern ein Energieausweis vorliegt:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
• wesentlicher Energieträger der Heizung,
• Baujahr des Gebäudes,
• Energieeffizienzklasse, wenn der Ausweis nach dem aktuellen Muster ausgestellt wurde.

Wer den Ausweis ausstellt, welche Daten nötig sind — und was er kostet

Wer einen Energieausweis ausstellen darf, regelt § 88 GModG. Ausstellungsberechtigt sind insbesondere bauvorlageberechtigte Architektinnen und Ingenieure, Personen mit einschlägigem Hochschulabschluss sowie qualifizierte Handwerksmeister und Energieberater mit entsprechender Zusatzqualifikation. Jeder ordnungsgemäße Energieausweis trägt eine Registriernummer; sie belegt, dass der Ausweis korrekt registriert wurde, und lässt sich vom Aussteller bestätigen.

Für die Berechnung werden — vor allem beim Bedarfsausweis — Gebäudedaten benötigt, unter anderem:

• Baujahr des Gebäudes und der Heizungsanlage, Anzahl der Wohnungen und beheizte Wohnfläche,
• Aufbau und Dämmstandard von Außenwänden, Dach, Geschossdecken und Kellerdecke,
• Art und Zustand der Fenster,
• Heizungs- und Warmwassertechnik, Energieträger sowie gegebenenfalls eine Lüftungsanlage.

Beim Verbrauchsausweis genügen dagegen im Kern die Heiz- und Energieverbrauchsdaten der letzten drei Abrechnungsjahre. Viele der genannten Grundlagen — Baujahr, Lage und das bauliche Umfeld Ihres Objekts — sind dieselben Stammdaten, die Sie nach kostenloser Anmeldung auch im Objektkompass zu Ihrer eigenen Immobilie einsehen können. Das hilft, das Gespräch mit Aussteller oder Hausverwaltung vorzubereiten und die Datenlage einzuordnen.

Die Kosten sind gesetzlich nicht festgelegt. Laut Verbraucherzentrale sind einfache Verbrauchsausweise teilweise für knapp unter 100 Euro erhältlich; der tatsächliche Preis hängt von Gebäudegröße, Heizsystem, Unterlagen und Erfassungsaufwand ab. Bedarfsausweise sind wegen der umfangreicheren Datenerhebung regelmäßig teurer. Holen Sie für das konkrete Gebäude mehrere Leistungsbeschreibungen und Angebote ein, statt sich auf pauschale Preisspannen zu verlassen.

Da der Ausweis das gesamte Gebäude betrifft, beauftragt ihn bei Wohnungseigentum in der Regel die Gemeinschaft. Wie die Kosten verteilt werden, richtet sich nach den für die Gemeinschaft geltenden Vereinbarungen und Beschlüssen.

Energieausweis, Bewertung und Verkehrswert sauber auseinanderhalten

Gerade weil energetische Kennwerte stark in den Fokus rücken, lohnt sich eine klare Unterscheidung dreier Ebenen:

1. Energieausweis (GModG): ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument zur Energieeffizienz des Gebäudes — es trifft keine Aussage über den Preis Ihrer Wohnung.
2. Immobilienbewertung im Verkaufs- oder Vermietungsfall: Wenn Sie konkret verkaufen oder vermieten möchten, lässt sich der mögliche Marktwert einschätzen. Eine erste kostenlose Markteinschätzung erhalten Sie in diesem Fall über die angebundene Maklerei direkt in der App.
3. Verkehrswertgutachten: Für förmliche Anlässe — etwa Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt — ist ein unabhängiges, kostenpflichtiges Gutachten eines Sachverständigen das richtige Instrument. Mehr dazu unter Verkehrswert einer Immobilie.

Der Energieausweis liefert eine sachliche Grundlage, die in eine spätere Bewertung einfließen kann, ersetzt diese aber nicht. Energetische Kennwerte berühren mittelbar auch laufende Kosten und steuerliche Themen wie die Grundsteuer, die jedoch eigenen Regeln folgen.