Ratgeber · Vermieten
Ein Wohnraummietvertrag ist in Deutschland formfrei, aber er steckt voller zwingender Vorschriften und einer strengen AGB-Kontrolle. Wer als Eigentümer eine aktuelle, rechtssichere Vorlage wählt und sie sauber mit den eigenen Objektdaten befüllt, vermeidet die häufigsten und teuersten Fehler.
Ein Mietvertrag über Wohnraum ist grundsätzlich formfrei. Er kommt nach den §§ 535 ff. BGB bereits durch übereinstimmende Willenserklärungen zustande und wäre theoretisch sogar mündlich gültig. In der Praxis ist das jedoch keine Option: Ohne schriftliche Fixierung lässt sich später kaum nachweisen, was zu Miete, Nebenkosten oder Pflichten vereinbart wurde.
Hinzu kommt eine wichtige Sonderregel: Nach § 550 BGB gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist. Der Vertrag bleibt also wirksam, eine gewollte Befristung oder ein längerer Kündigungsausschluss entfällt jedoch ersatzlos. Wer dauerhafte Bindungen wünscht, kommt um einen schriftlichen Vertrag nicht herum.
Genau hier setzt der Mustermietvertrag an: Eine gepflegte Vorlage stellt sicher, dass alle wesentlichen Punkte erfasst sind und die Formulierungen der aktuellen Rechtsprechung standhalten. Ein selbst zusammengestellter Text birgt dagegen das Risiko, dass einzelne Klauseln unwirksam sind, ohne dass der Eigentümer es bemerkt.
Das BGB kennt keine starre Checkliste, aber aus den gesetzlichen Regelungen ergeben sich die wesentlichen Vertragsbausteine, die in keiner Vorlage fehlen dürfen. Diese Felder befüllen Sie als Eigentümer mit Ihren konkreten Objektdaten:
| Baustein | Inhalt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Vertragsparteien | Vollständige Namen und Anschriften aller Vermieter und Mieter | § 535 Abs. 1 BGB |
| Mietsache | Adresse, Lage, Wohnfläche, mitvermietete Räume, Keller, Stellplatz | § 535 Abs. 1 BGB |
| Mietzins | Höhe der Grundmiete (Nettokaltmiete) als Geldbetrag | § 535 Abs. 2 BGB |
| Nebenkosten | Umlage als Vorauszahlung oder Pauschale, ausdrücklich vereinbart | § 556 Abs. 1 BGB |
| Mietbeginn / Dauer | Übergabezeitpunkt, unbefristet oder qualifizierte Befristung | §§ 535, 575 BGB |
| Kaution | Höhe und Zahlungsweise, höchstens drei Nettokaltmieten | § 551 BGB |
Wichtig ist die genaue Bezeichnung der Mietsache. Welche Flächen, Nebenräume oder ein Stellplatz mitvermietet sind, sollten Sie eindeutig benennen. Belastbare Angaben zu Ihrem Objekt und seinem Umfeld lassen sich vorab klären: Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Anmeldung Daten zur eigenen Immobilie, etwa zu Mikrolage und Umfeld. Eine Preisbewertung ist damit nicht verbunden.
Zwei Bereiche werden in selbst gestrickten Verträgen besonders oft fehlerhaft geregelt: die Kaution und die Betriebskosten.
Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, also der Miete ohne Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Den erhaltenen Betrag müssen Sie getrennt von Ihrem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Zinsen stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB).
Betriebskosten dürfen Sie nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche Kostenarten umlagefähig sind, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Fehlt eine klare Umlagevereinbarung, gelten die Betriebskosten als mit der Miete abgegolten und bleiben bei Ihnen.
Bei vereinbarten Vorauszahlungen müssen Sie jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumen Sie diese Frist, können Sie eine Nachforderung in der Regel nicht mehr geltend machen.
Wer die Bezugsgröße für die Grundsteuer und damit einen Teil der umlegbaren Kosten besser verstehen möchte, findet weitere Hinweise unter Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.
Grundsätzlich ist nach § 535 Abs. 1 BGB der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Schönheitsreparaturen werden nur durch eine Vertragsklausel auf den Mieter übertragen, und genau diese Klauseln hat der Bundesgerichtshof (BGH) stark eingeschränkt. Gerade veraltete Vorlagen enthalten häufig Formulierungen, die heute unwirksam sind.
Unwirksam und damit wertlos sind insbesondere:
Die Folge einer unwirksamen Klausel ist für Eigentümer besonders unangenehm: Nach § 306 BGB bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam, aber an die Stelle der Klausel tritt die gesetzliche Regelung. Bei den Schönheitsreparaturen bedeutet das, dass Sie als Vermieter wieder selbst zuständig sind. Eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel findet nicht statt.
Aus diesem Grund ist die Aktualität der Vorlage kein Nebenaspekt, sondern entscheidend. Eine vor Jahren heruntergeladene Vorlage kann an dieser Stelle bereits wirtschaftlich überholt sein.
Sobald Sie einen vorformulierten Vertrag für mehrere Mietverhältnisse verwenden, handelt es sich rechtlich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der §§ 305 ff. BGB. Diese Klauseln werden auf Transparenz und unangemessene Benachteiligung geprüft (§ 307 BGB). Das gilt auch für einzelne handschriftliche Ergänzungen, die Sie immer wieder verwenden.
Daraus folgen einige praktische Regeln für die Arbeit mit einer Vorlage:
Wählen Sie eine aktuelle, von Fachleuten gepflegte Vorlage und individualisieren Sie sie nur sehr zurückhaltend, indem Sie die vorgesehenen Felder mit Ihren Objektdaten befüllen. Jede zusätzliche eigene Klausel erhöht das Risiko der Unwirksamkeit.
Viele Eigentümer überfrachten ihren Vertrag mit Regelungen, die ohnehin gesetzlich gelten und die man nicht zum eigenen Vorteil verändern kann. Diese Punkte stehen fest, auch ohne Klausel:
Der Mieter kann mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig von der Mietdauer. Für Sie als Vermieter ist die Frist gestaffelt: drei Monate bis zu fünf Jahren, sechs Monate nach mehr als fünf Jahren und neun Monate nach mehr als acht Jahren Mietdauer. Abweichungen zu Lasten des Mieters sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).
Ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis können Sie nur bei berechtigtem Interesse kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder erheblicher Pflichtverletzung des Mieters. Die Kündigung ist zu begründen (§ 573 Abs. 3 BGB).
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB möglich, begrenzt durch die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent. Nach einer Modernisierung gilt § 559 BGB. Wer Mietpreis und Bindungen von Anfang an steuern will, kann stattdessen zulässige Modelle wählen: die Staffelmiete mit festen Erhöhungsbeträgen (§ 557a BGB) oder die Indexmiete, gekoppelt an den Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB). Beide müssen schriftlich vereinbart werden.
Ein vollständiger Vertrag braucht die richtigen Unterschriften und einige Anlagen. Auch hier gibt es klare Regeln.
Alle genannten Parteien müssen unterschreiben. Mieten mehrere Personen gemeinsam, sind sie in der Regel Gesamtschuldner (§ 421 BGB): Sie können die volle Miete von jedem Einzelnen verlangen. Gehört das Objekt mehreren Eigentümern, sollten alle Miteigentümer als Vermieter aufgeführt sein und unterschreiben; handelt nur einer, braucht er eine Vollmacht (§§ 164 ff. BGB).
Zwei Pflichten außerhalb des Vertrags dürfen Sie nicht vergessen: Die Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 Bundesmeldegesetz müssen Sie dem Mieter so rechtzeitig ausstellen, dass er sich innerhalb von zwei Wochen nach Einzug bei der Meldebehörde anmelden kann (Frist aus § 17 BMG). Und in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB): Die Miete darf bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Befugnis der Länder, solche Gebiete auszuweisen, wurde 2025 bis zum 31.12.2029 verlängert.
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Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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