Ratgeber · Vermieten
Die befristete Vermietung einer Wohnung – als Ferienwohnung, möbliertes Wohnen auf Zeit oder Monteurzimmer – unterliegt in Deutschland mehreren Rechtsebenen. Dieser Ratgeber ordnet Zweckentfremdungsrecht, Mietrecht, Steuern und WEG-Regeln für Eigentümer ein.
Unter Kurzzeitvermietung versteht man die zeitlich befristete Überlassung von Wohnraum, die sich vom klassischen, auf Dauer angelegten Wohnraummietverhältnis unterscheidet. In der Praxis treten vor allem drei Formen auf:
Diese Formen werden rechtlich unterschiedlich behandelt. Entscheidend sind drei Fragen, die jede für sich beantwortet werden muss: Ist die Vermietung in Ihrer Kommune zweckentfremdungsrechtlich zulässig? Welcher Mietvertragstyp liegt vor? Und wie wird die Tätigkeit steuerlich eingeordnet?
„Wohnen auf Zeit“ ist kein eigener Vertragstyp im Bürgerlichen Gesetzbuch. Jeder Vertrag fällt am Ende in eine der vom Gesetz vorgesehenen Kategorien – mit jeweils sehr unterschiedlichen Folgen für den Mieterschutz.
Wer die Lage und das Umfeld des eigenen Objekts einordnen möchte, findet nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass strukturierte Daten zur eigenen Immobilie – etwa zur Mikrolage und zur Anbindung; eine Preis- oder Mietbewertung ist damit ausdrücklich nicht verbunden.
Die wichtigste öffentlich-rechtliche Hürde ist das Zweckentfremdungsverbot. Grundlage ist Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts (MRVerbG): Die Länder dürfen für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt Regelungen erlassen, die die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen, gewerbliche Nutzung oder dauerhaften Leerstand untersagen oder genehmigungspflichtig machen.
Eine bundesweit einheitliche Regel gibt es nicht. Maßgeblich sind das jeweilige Landesgesetz und – darauf aufbauend – die kommunale Satzung. Bekannte Landesgesetze sind etwa das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) in Berlin, das Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) in Bayern, das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz und das Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStG) in Nordrhein-Westfalen.
| Beispiel | Selbstgenutzte Wohnung / Hauptwohnung | Nebenwohnung / sonstiger Wohnraum |
|---|---|---|
| Berlin (ZwVbG) | Genehmigungsfrei, solange überwiegend selbst zu Wohnzwecken genutzt | Bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr ohne Genehmigung; darüber hinaus genehmigungspflichtig |
| München (ZwEWG / Satzung) | Bis zu 8 Wochen (rund 56 Tage) pro Jahr ohne Genehmigung | Genehmigungspflichtig |
| Viele NRW-Städte (WohnStG) | Möbliertes Zeitwohnen mit regulärem Vertrag kann genehmigungsfrei sein | Vermietung über die Satzungsschwelle hinaus genehmigungspflichtig |
Die genannten Tagesgrenzen sind Beispiele aus einzelnen Städten. Die verbindlichen Werte ergeben sich aus der jeweiligen kommunalen Zweckentfremdungssatzung. Verstöße können je nach Land mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro geahndet werden (in Berlin, Bayern, Hamburg und NRW; in Baden-Württemberg bis 100.000 Euro). Prüfen Sie vor Beginn unbedingt die Satzung Ihrer Gemeinde.
In Ländern ohne Zweckentfremdungsregelung – etwa derzeit in Thüringen und Sachsen-Anhalt – bestehen diese Genehmigungspflichten nicht. Das entbindet jedoch nicht von Mietrecht, Steuerrecht und etwaigen WEG-Regeln.
In vielen Kommunen mit Zweckentfremdungssatzung müssen Sie Ihren Wohnraum vor der Vermietung registrieren und erhalten eine Registriernummer (Wohnraum-ID). Diese ist in Online-Inseraten anzugeben. So können Behörden die zulässige Tagezahl und die Einhaltung der Satzung überprüfen.
Auf europäischer Ebene kommt die Verordnung (EU) 2024/1028 vom 11. April 2024 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit kurzfristigen Vermietungs- und Beherbergungsdiensten hinzu. Sie schafft einheitliche Standards für Registrierungsverfahren und verpflichtet Online-Plattformen, Daten an die Behörden zu übermitteln. Die praktische Anwendung beginnt nach einem Übergangszeitraum; der vielfach genannte Stichtag liegt im Mai 2026.
Die EU-Verordnung führt keine generelle, EU-weite Registrierungspflicht für jede Ferienwohnung ein. Eine Registrierungspflicht besteht dort, wo die zuständige Kommune ein entsprechendes Verfahren eingeführt hat. Für Vermieter bedeutet die Verordnung vor allem mehr Transparenz und bessere Kontrollierbarkeit – etwa der vermieteten Tage und der steuerlichen Erfassung.
Mietrechtlich kommt es darauf an, welcher Vertragstyp vorliegt. Davon hängt ab, ob der umfassende Wohnraummieterschutz greift.
Für die Kurzzeitvermietung ist § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB die zentrale Norm. Entscheidend ist, dass der Nutzungszweck von vornherein nur vorübergehend ist – etwa ein befristeter beruflicher Einsatz, ein Semester oder eine Übergangslösung. Die Wohnung darf nicht zum dauerhaften Lebensmittelpunkt werden.
Eine möblierte Vermietung fällt nicht automatisch unter den „vorübergehenden Gebrauch“. Maßgeblich ist der Gesamtzusammenhang: Dauer, erkennbarer Zweck und Vertragsgestaltung. Wer eine möblierte Wohnung dauerhaft als Lebensmittelpunkt überlässt, schließt in der Regel einen normalen Wohnraummietvertrag mit vollem Mieterschutz – unabhängig vom Etikett „Wohnen auf Zeit“.
Lassen Sie Verträge im Zweifel mietrechtlich prüfen. Eine fehlerhafte Befristung oder eine unzutreffende Berufung auf den „vorübergehenden Gebrauch“ kann dazu führen, dass Sie trotz gegenteiliger Absicht an den vollen Kündigungsschutz gebunden sind.
Steuerlich verschiebt die Kurzzeitvermietung die Lage gegenüber der klassischen Dauervermietung deutlich.
Umsatzsteuer. Die langfristige Wohnraumvermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Die kurzfristige Beherbergung von Fremden ist von dieser Befreiung jedoch ausdrücklich ausgenommen. Sie ist umsatzsteuerpflichtig und unterliegt nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG dem ermäßigten Steuersatz von 7 Prozent. Unterhalb der Schwellen der Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) kann im Einzelfall auf den Ausweis von Umsatzsteuer verzichtet werden.
Einkommensteuer. Hier ist zwischen zwei Kategorien zu unterscheiden:
Für die Abgrenzung kommt es nicht auf eine starre Stückzahl an, sondern auf den Gesamtcharakter. Ein Gewerbe liegt eher vor, wenn hotelähnliche Zusatzleistungen erbracht werden – etwa regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, Wäscheservice, Rezeption oder Check-in-Dienst – oder bei einer organisierten, auf häufigen Gästewechsel angelegten Vermietung mehrerer Einheiten. Dann ist regelmäßig eine Gewerbeanmeldung erforderlich.
Diese Darstellung ersetzt keine steuerliche Beratung. Die konkrete Einordnung – auch zur Frage der Gewerblichkeit und zur Behandlung früherer Vermietungszeiträume – sollten Sie mit Ihrem Steuerberater oder dem Finanzamt klären.
Bei einer Eigentumswohnung stellt sich zusätzlich die Frage, ob die kurzzeitige Vermietung von der Zweckbestimmung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung gedeckt ist.
Der Bundesgerichtshof hat das mit dem Urteil vom 12. April 2019 (V ZR 112/18) grundlegend geklärt: Ist das Sondereigentum als „Wohnung“ ausgewiesen, gehört die kurzzeitige Vermietung – etwa an Feriengäste oder kurzfristig vor Ort Tätige – grundsätzlich zur zulässigen Wohnnutzung. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese Nutzung nicht durch Mehrheitsbeschluss verbieten. Eine Einschränkung der vereinbarten Zweckbestimmung, die die Kurzzeitvermietung untersagt, bedarf der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer.
Für Sie als Eigentümer folgt daraus:
Wer eine Wohnung auf Zeit vermieten will, möchte oft auch wissen, was sie wert ist oder welche Miete realistisch ist. Hier lohnt es sich, drei Ebenen klar auseinanderzuhalten:
Ergänzend hilfreich sind die Grundlagen zum Bodenrichtwert, eine erste kostenfreie Orientierung über die Immobilienbewertung sowie – mit Blick auf laufende Kosten – das Verständnis von Grundsteuer und ihrer Höhe.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
Melden Sie sich kostenlos im Objektkompass an und sehen Sie Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld (Naturschutz, Bahntrassen) und Digitalisierungsgrad zu Ihrer Immobilie. Unverbindlich.
Kostenlos registrieren
