Ratgeber · Vermieten
Wer eine Garage oder einen Stellplatz unabhängig von einer Wohnung vermietet, fällt in der Regel nicht unter das strenge Wohnraummietrecht. Das verschafft Eigentümern Spielraum bei Vertrag, Miethöhe und Kündigung – setzt aber voraus, dass der Vertrag sauber getrennt geführt wird.
Eine Garage oder ein Pkw-Stellplatz ist kein Wohnraum. Wird sie unabhängig von einer Wohnung – also an einen Mieter, der bei Ihnen nicht wohnt, oder über einen eigenständigen Vertrag – vermietet, gilt nicht das soziale Wohnraummietrecht, sondern das allgemeine Mietrecht für sonstige Räume nach den §§ 535 ff. BGB. Praktisch werden solche Verträge wie eine Geschäftsraummiete behandelt.
Der entscheidende Unterschied: Die besonderen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts – insbesondere der Kündigungsschutz nach §§ 573, 573c BGB (berechtigtes Interesse, verlängerte Fristen) – greifen hier nicht. Sie gelten nur, wenn die Garage als Nebenraum Bestandteil eines einheitlichen Wohnraummietverhältnisses ist. Diese Linie hat der Bundesgerichtshof zuletzt mit Beschluss vom 14.12.2021 (VIII ZR 95/20) bestätigt.
Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Bei einem reinen Garagen- oder Stellplatzvertrag haben Sie deutlich mehr Gestaltungsfreiheit als bei einer Wohnung. Sie können Miethöhe und Kündigungsbedingungen weitgehend frei vereinbaren – innerhalb der allgemeinen Grenzen des BGB.
Ob Garage und Wohnung rechtlich ein einheitliches Mietverhältnis bilden, entscheidet darüber, welches Recht gilt. Maßgeblich ist nach ständiger Rechtsprechung der objektive Parteiwille, abgeleitet aus dem Inhalt der Verträge und den Umständen.
Der BGH (Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10) hat dazu festgehalten: Bei getrennten Verträgen über Wohnung und Garage spricht eine Vermutung für rechtliche Selbstständigkeit. Liegen beide Objekte allerdings auf demselben Grundstück, kann das ein Indiz für eine rechtliche Einheit sein. Mit Urteil vom 22.10.2024 (VIII ZR 249/23) hat der BGH zudem klargestellt, dass bei einem einheitlichen Vertrag über Wohnung und Stellplatz ein Wohnraummietverhältnis vorliegt und das Wohnraummietrecht – etwa die Mieterhöhungsregeln der §§ 558 ff. BGB – auch den Stellplatzanteil erfasst.
Typische Indizien für ein einheitliches (Wohnraum-)Mietverhältnis:
Indizien für getrennte Verhältnisse:
Wenn Sie sich die Flexibilität des allgemeinen Mietrechts sichern wollen, schließen Sie für die Garage einen eigenen, vom Wohnungsmietvertrag getrennten Vertrag mit eigener Miete und eigener Kündigungsregelung. So vermeiden Sie, dass die Garage über ein einheitliches Mietverhältnis in das strenge Wohnraummietrecht „hineinrutscht“ – mit der Folge, dass eine Teilkündigung allein der Garage unzulässig wäre.
Bei einem separaten Garagen- oder Stellplatzvertrag sind die Kündigungsfristen weitgehend frei vereinbar. Viele Verträge sehen eine schlichte Frist von etwa drei Monaten oder kürzer vor. Haben Sie nichts vereinbart, greift die gesetzliche Frist.
Die gesetzliche Frist für Mietverhältnisse über andere Räume als Wohnraum steht in § 580a Abs. 2 BGB: Die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Eine bis zum dritten Werktag im Januar zugegangene Kündigung wirkt also zum 30. Juni.
Anders als bei Wohnungen brauchen Sie als Vermieter hier keinen besonderen Kündigungsgrund. Den sozialen Kündigungsschutz des § 573 BGB gibt es bei der isolierten Garagen-/Stellplatzmiete nicht. Ein Grund ist nur erforderlich, wenn Sie das selbst vertraglich vereinbart haben (z. B. Kündigung „nur aus wichtigem Grund“).
Sobald Garage und Wohnung jedoch ein einheitliches Mietverhältnis bilden, gelten umgekehrt die Wohnraumregeln: Dann ist eine isolierte Kündigung der Garage unzulässig, und für das Gesamtverhältnis gelten die längeren, an ein berechtigtes Interesse gebundenen Fristen des Wohnraummietrechts.
Schriftform: Ein Garagen- oder Stellplatzmietvertrag ist grundsätzlich formfrei – auch eine mündliche Vereinbarung ist wirksam. Eine schriftliche Fassung ist aus Beweisgründen aber dringend zu empfehlen. Wollen Sie eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr rechtssicher vereinbaren, ist nach § 550 BGB Schriftform nötig; fehlt sie, ist der Vertrag nicht unwirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist mit der gesetzlichen Frist kündbar.
Miethöhe und Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) sowie die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen knüpfen an Wohnraum an und gelten für eine separat vermietete Garage nicht. Auch ein Mietspiegel erfasst Stellplätze in der Regel nicht als eigenen Vergleichsmaßstab. Sie können die Miete also frei kalkulieren – die allgemeine Grenze des Wuchers (§ 138 BGB) bleibt zu beachten. Anders bei einem einheitlichen Wohnungs-/Stellplatzvertrag: Dort zählt die Stellplatzmiete preisrechtlich zur Wohnungsmiete.
Kaution: Die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit auf drei Nettomonatsmieten (§ 551 BGB) gilt nur für Wohnraum. Bei einem reinen Garagenvertrag ist sie nicht zwingend; eine angemessene Kaution lässt sich frei vereinbaren.
| Punkt | Separater Garagen-/Stellplatzvertrag | Einheitlicher Vertrag mit Wohnung |
|---|---|---|
| Maßgebliches Recht | Allgemeines Mietrecht (§§ 535 ff. BGB) | Wohnraummietrecht |
| Kündigung Vermieter | Ohne Grund, Frist nach § 580a Abs. 2 BGB | Nur mit berechtigtem Interesse (§ 573 BGB) |
| Mietpreisbremse | Nicht anwendbar | Stellplatz zählt zur Wohnungsmiete |
| Kaution § 551 BGB | Keine gesetzliche Obergrenze | Max. drei Nettomonatsmieten |
Umsatzsteuer: Während die Vermietung von Wohnraum nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG steuerfrei ist, ist die Vermietung von Plätzen zum Abstellen von Fahrzeugen nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG ausdrücklich von der Steuerbefreiung ausgenommen – also grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Eine Ausnahme gilt, wenn der Stellplatz als unselbstständige Nebenleistung zu einer steuerfreien Wohnungsvermietung überlassen wird. Voraussetzung nach der Verwaltungsauffassung (Abschnitt 4.12.2 UStAE) ist ein enger räumlicher Zusammenhang – etwa Stellplatz und Wohnung auf demselben Grundstück und Überlassung an denselben Mieter.
Für viele private Eigentümer ist die Umsatzsteuer in der Praxis ohnehin kein Thema: Bleiben Ihre Umsätze unter den Grenzen der Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG), fällt keine Umsatzsteuer an.
Einkommensteuer: Mieteinnahmen aus Garagen und Stellplätzen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und sind in der Steuererklärung anzugeben. Im Gegenzug können Sie zugehörige Werbungskosten abziehen – etwa anteilige Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Finanzierungskosten oder Abschreibung.
Die steuerliche Behandlung kann im Einzelfall – vor allem bei größeren Beständen oder gemischten Vermietungen – komplex werden. Lassen Sie die konkrete Einordnung im Zweifel von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
Zweck und erlaubte Nutzung: Wofür eine Garage genutzt werden darf, richtet sich nach der Baugenehmigung und dem Landesrecht (Garagenverordnungen, Stellplatzpflicht). Garagen sind bauordnungsrechtlich vorrangig zum Abstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt; eine reine Nutzung als Lager kann unzulässig sein, wenn sie der genehmigten Nutzung widerspricht. Legen Sie den zulässigen Nutzungszweck im Vertrag ausdrücklich fest.
Nebenkosten: Betriebskosten für eine Garage – etwa Grundsteuer, Versicherung, Beleuchtungsstrom oder Reinigung – können Sie nur umlegen, wenn das vertraglich vereinbart ist. Ohne Vereinbarung trägt sie der Vermieter.
Ein belastbarer Garagen-/Stellplatzvertrag sollte enthalten:
Für eine fundierte Einordnung Ihres Stellplatzes hilft es, die Eckdaten Ihres Grundstücks zu kennen. Im Objektkompass sehen Eigentümer nach kostenloser Anmeldung Daten zu ihrem eigenen Objekt – etwa zur Mikrolage und zum Umfeld. Wer den Wert seines Grundbesitzes weiter einordnen möchte, findet Orientierung in unseren Beiträgen zum Bodenrichtwert und zum Verkehrswert einer Immobilie.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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