Ratgeber · Vermieten
Wer eine Eigentumswohnung vermieten möchte, bewegt sich zwischen Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht und Steuerrecht. Dieser Ratgeber führt Sie nüchtern und mit den maßgeblichen Paragrafen durch die wichtigsten Schritte.
Die Vermietung Ihrer Eigentumswohnung ist Ausdruck Ihres Eigentumsrechts. Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Die Vermietung ist damit grundsätzlich zulässig und bedarf keiner gesetzlichen Erlaubnis der übrigen Eigentümer.
Eine Einschränkung kann sich jedoch aus der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung ergeben. Über eine Vereinbarung nach § 10 WEG kann festgelegt sein, dass die Vermietung der Zustimmung der Gemeinschaft oder des Verwalters bedarf (Zustimmungsvorbehalt). Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Zustimmung in solchen Fällen nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf und die bloße Nichtvorlage des Mietvertrags kein wichtiger Grund ist (BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 300/18).
Beachten Sie außerdem die Zweckbestimmung: Ist die Einheit als Wohnung ausgewiesen, darf sie nicht zweckwidrig genutzt werden. Als Vermieter müssen Sie nach § 14 WEG dafür sorgen, dass auch Ihre Mieter die Hausordnung und die Grenzen des zulässigen Gebrauchs einhalten.
Sehen Sie vor der Vermietung in Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Dort steht, ob ein Zustimmungsvorbehalt besteht und welcher Nutzungszweck für Ihre Einheit gilt. Diese Dokumente erhalten Sie bei Ihrer Hausverwaltung oder über das Grundbuchamt.
Die zulässige Miethöhe hängt davon ab, ob Ihre Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Dort gilt die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB: Bei einer Wiedervermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).
Die betroffenen Gebiete bestimmen die Bundesländer durch Rechtsverordnung (§ 556d Abs. 2 BGB). Diese Regelung wurde durch ein Änderungsgesetz, das am 23. Juli 2025 in Kraft getreten ist, verlängert: Die Landesverordnungen dürfen nun bis längstens 31. Dezember 2029 gelten. Ob Ihre Gemeinde erfasst ist, ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse regeln § 556e BGB (höhere Vormiete, Modernisierung) und § 556f BGB (Neubau, der erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt wurde, sowie umfassend modernisierter Wohnraum).
Maßstab ist stets die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB. Sie bildet sich aus den üblichen Entgelten der letzten sechs Jahre für vergleichbaren Wohnraum. Orientierung bietet ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) oder ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) Ihrer Gemeinde.
Objektkompass ist kein Bewertungsportal. Nach kostenloser Anmeldung sehen Sie sachliche Daten zu Ihrer eigenen Immobilie, etwa den Bodenrichtwert und die Mikrolage. Eine konkrete Einschätzung der erzielbaren Miete erhalten Sie davon getrennt: Wenn Sie vermieten möchten, können Sie in der Anwendung eine kostenlose Ersteinschätzung durch die Maklerei anfordern. Einen unabhängigen, rechtssicheren Wert liefert nur ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten.
Für die Wohnraummiete gelten die §§ 535 ff. BGB. Nach § 535 Abs. 1 BGB müssen Sie als Vermieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand überlassen und während der Mietzeit erhalten. Achten Sie auf folgende Punkte:
Empfehlenswert ist die Schriftform. Vereinbaren Sie ein Mietverhältnis von mehr als einem Jahr ohne Schriftform, gilt es nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Als Eigentümer einer Wohnung in einer Gemeinschaft zahlen Sie Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieses enthält sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Bestandteile. Entscheidend ist: Auf Ihren Mieter dürfen Sie nur diejenigen Kosten umlegen, die nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig sind und die Sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart haben.
§ 2 BetrKV listet die umlagefähigen Betriebskostenarten auf, darunter Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Aufzug, Gebäudeversicherung, Hausmeister und Gartenpflege. Nicht umlagefähig sind insbesondere:
| Umlagefähig (BetrKV) | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Grundsteuer | Beitrag zur Erhaltungsrücklage |
| Wasser, Abwasser, Müll | Verwaltervergütung |
| Heizung und Warmwasser | Bankgebühren der WEG |
| Gebäudeversicherung, Aufzug | Instandsetzungs- und Reparaturkosten |
Heiz- und Warmwasserkosten sind nach der Heizkostenverordnung überwiegend verbrauchsabhängig abzurechnen (§ 6 HeizkostenV). Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Beim Vermieten gilt eine Energieausweispflicht. Nach § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz) müssen Sie potenziellen Mietern den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn dem Mieter spätestens unverzüglich nach Vertragsschluss aushändigen.
Schalten Sie eine Immobilienanzeige, etwa im Internet oder in einer Zeitung, und liegt ein gültiger Energieausweis vor, müssen nach § 87 GEG bestimmte Pflichtangaben enthalten sein:
Fehlende oder falsche Pflichtangaben können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Den energetischen Zustand und das Baujahr Ihrer Immobilie können Sie übrigens kostenlos im Objektkompass nachvollziehen, nachdem Sie sich registriert haben.
Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und sind in der Anlage V der Steuererklärung anzugeben. Von den Einnahmen können Sie Ihre Werbungskosten nach § 9 EStG abziehen, etwa Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen und die Gebäudeabschreibung.
Die lineare Gebäudeabschreibung (AfA) richtet sich nach § 7 Abs. 4 EStG. Für Wohngebäude beträgt sie:
Für bestimmte neue Mietwohngebäude kann zusätzlich eine degressive AfA von 5 Prozent nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht kommen, wenn mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde oder die Anschaffung in diesem Zeitraum erfolgt (eingeführt durch das Wachstumschancengesetz).
Bei verbilligter Vermietung gilt nach § 21 Abs. 2 EStG: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten voll abziehbar. Zwischen 50 und unter 66 Prozent entscheidet eine Totalüberschussprognose. Unter 50 Prozent wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; Werbungskosten sind dann nur anteilig abziehbar.
Beachten Sie auch die Grundsteuer, die Sie als umlagefähige Betriebskosten an Ihren Mieter weitergeben können. Steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB möglich. Dabei gilt die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Grenze per Verordnung auf 15 Prozent absenken. Das Erhöhungsverlangen muss die Formvorgaben des § 558a BGB erfüllen.
Eine ordentliche Kündigung durch Sie als Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse voraus (§ 573 BGB). Der häufigste Grund ist der Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn Sie die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigen. Die Kündigung ist schriftlich zu begründen. Die Kündigungsfristen staffeln sich nach § 573c BGB mit der Wohndauer (drei, sechs oder neun Monate).
Besonderheit bei umgewandelten Wohnungen: Haben Sie eine zuvor vermietete Wohnung erworben, die erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, gilt eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB von mindestens drei Jahren; die Länder können sie auf bis zu zehn Jahre verlängern. Dem Mieter steht zudem ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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