Ratgeber · Vermieten
Nicht jede Ausgabe rund um die vermietete Wohnung darf der Eigentümer an den Mieter weitergeben. Welche Kostenarten umlagefähig sind, regelt das Gesetz abschließend – wir zeigen Ihnen die Regeln mit den passenden Paragrafen.
Umlagefähig sind Nebenkosten, die der Vermieter auf den Mieter abwälzen darf. Im Gesetz heißen sie korrekt Betriebskosten. Die rechtliche Grundlage dafür ist § 556 Abs. 1 BGB: Danach können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Was genau zu diesen Betriebskosten zählt, ist nicht beliebig, sondern in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend festgelegt.
Daraus folgen zwei Grundsätze, die für Sie als Eigentümer entscheidend sind:
Nach § 1 Abs. 1 BetrKV sind Betriebskosten die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und die Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Das Wort „laufend" ist der Schlüssel: Einmalige Ausgaben oder Investitionen sind grundsätzlich keine Betriebskosten.
Den Kern der umlagefähigen Nebenkosten bildet der Katalog des § 2 BetrKV. Er listet die Kostenarten auf, die – bei entsprechender Vereinbarung – auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
| Nr. | Kostenart | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| 1 | Laufende öffentliche Lasten | Grundsteuer |
| 2 | Wasserversorgung | Frischwasser, Zähler, Aufbereitung |
| 3 | Entwässerung | Schmutz- und Niederschlagswasser, Kanalgebühr |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung |
| 5 | Warmwasserversorgung | Energie und Betrieb der Anlage |
| 6 | Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen | Kombinierte Anlagen |
| 7 | Personen- oder Lastenaufzug | Strom, Wartung, Prüfung |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Müllabfuhr, Winterdienst (öffentlich) |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Treppenhausreinigung |
| 10 | Gartenpflege | Pflege der Gemeinschaftsflächen |
| 11 | Beleuchtung | Strom für Gemeinschaftsbereiche |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren des Schornsteinfegers |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäude-, Haftpflicht-, Elementarversicherung |
| 14 | Hauswart | laufende Tätigkeiten des Hausmeisters |
| 15 | Antennen-/Gemeinschaftsanlage | Betrieb von Kabel-/Satellitenanlage |
| 16 | Waschraum | Strom, Wartung der Geräte |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | nur bei ausdrücklicher Benennung im Vertrag |
Die Reihenfolge im Mietvertrag ist nicht entscheidend. Üblich und rechtlich sauber ist es, im Vertrag entweder auf § 2 BetrKV zu verweisen oder die einzelnen Positionen aufzuzählen.
Die Nr. 17 „sonstige Betriebskosten" ist kein Freibrief. Sie wirkt wie eine Auffangposition, ist aber nur dann umlagefähig, wenn die konkrete Kostenart ausdrücklich im Mietvertrag benannt wird. Eine pauschale Klausel wie „und sonstige Betriebskosten" reicht nach der Rechtsprechung nicht aus, um beliebige spätere Kosten umzulegen.
Typische Posten, die über Nr. 17 nur bei klarer Vereinbarung umlagefähig sind:
Diese Kosten müssen Sie also einzeln und konkret im Mietvertrag aufführen. Wer nur „sonstige Betriebskosten" schreibt und später neue Positionen einsetzt, riskiert, dass die Umlage unwirksam ist und er auf den Kosten sitzen bleibt.
Mindestens so wichtig wie der Katalog ist die Abgrenzung in § 1 Abs. 2 BetrKV. Danach gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten:
Aus der Rechtsprechung kommen weitere nicht umlagefähige Posten hinzu, weil sie zum unternehmerischen Risiko oder zur Vermögensverwaltung des Eigentümers zählen:
Die häufigste Streitfrage: Die Wartung einer Anlage ist eine laufende, vorbeugende Maßnahme und damit umlagefähig (so nennt § 2 Nr. 4 und Nr. 7 BetrKV bei Heizung und Aufzug ausdrücklich „Pflege und Wartung"). Die Reparatur beseitigt einen Schaden – sie ist Instandsetzung nach § 1 Abs. 2 BetrKV und bleibt beim Vermieter.
Drei Positionen verdienen einen genaueren Blick, weil sie in fast jeder Abrechnung vorkommen und eigenen Regeln folgen.
Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV): Die laufende Grundsteuer ist als „öffentliche Last des Grundstücks" voll umlagefähig. Seit der Grundsteuerreform werden die Beträge vielerorts neu berechnet – Hintergründe dazu finden Sie in unserem Beitrag zu den Grundlagen und der Höhe der Grundsteuer.
Heizung und Warmwasser: Hier gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Sie schreibt vor, dass Heiz- und Warmwasserkosten in aller Regel verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Ein üblicher Schlüssel sind 50 bis 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch und der Rest nach Wohnfläche. Wer entgegen der Verordnung pauschal abrechnet, muss dem Mieter einen Abzug von 15 Prozent zugestehen.
Der Verbrauch wird über Zähler oder Heizkostenverteiler erfasst. Ob Ihr Gebäude technisch auf dem aktuellen Stand ist, ordnet der Objektkompass nach kostenloser Anmeldung über Kennzahlen zum Digitalisierungsgrad Ihrer Immobilie ein.
Eine vergleichsweise neue Regel betrifft den CO2-Preis auf Heizöl und Erdgas. Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es bestimmt, dass die CO2-Kosten bei Wohngebäuden nicht mehr allein der Mieter trägt, sondern Vermieter und Mieter sich diese nach einem Stufenmodell teilen.
Maßgeblich ist der CO2-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher der Anteil des Vermieters. Das soll einen Anreiz zur energetischen Sanierung setzen.
| CO2-Ausstoß (kg/m²/Jahr) | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 | 20 % | 80 % |
| 52 und mehr | 5 % | 95 % |
In gut gedämmten Häusern unter 12 kg CO2/m² trägt also weiterhin der Mieter die vollen CO2-Kosten. Bei sehr schlechter Bilanz ab 52 kg übernimmt der Vermieter 95 Prozent. Für die Praxis stellen die Energieversorger die nötigen Angaben auf der Rechnung bereit; das Bundeswirtschaftsministerium bietet zudem ein Berechnungswerkzeug an.
Damit die Umlage am Ende wirksam ist, müssen Sie als Eigentümer einige formale Regeln einhalten.
Abrechnungsfrist – 12 Monate (§ 556 Abs. 3 BGB): Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Versäumen Sie diese Frist, ist eine Nachforderung ausgeschlossen – es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (etwa weil ein Versorger Daten zu spät geliefert hat). Ein Guthaben des Mieters müssen Sie dagegen auch nach Fristablauf auszahlen.
Einwendungsfrist des Mieters: Auch der Mieter ist an eine Frist gebunden. Er muss Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach deren Zugang mitteilen; danach sind sie grundsätzlich ausgeschlossen.
Umlageschlüssel (§ 556a BGB): Ist nichts vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. Verbrauchsabhängige Kosten (Heizung, Warmwasser, oft auch Wasser) sind nach Verbrauch abzurechnen, soweit Zähler vorhanden sind.
Eine formell korrekte Abrechnung enthält: die Zusammenstellung der Gesamtkosten je Kostenart, die Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Fehlt einer dieser Punkte, kann die Abrechnung angreifbar sein.
Ob sich Vermieten für Ihr Objekt überhaupt lohnt, hängt auch vom Wert und der Lage ab. Eine erste, kostenlose Einordnung Ihrer Immobilie für den Vermiet- oder Verkaufsfall erhalten Sie über die kostenlose Immobilienbewertung; eine rechtssichere, unabhängige Wertermittlung leistet dagegen nur ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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