Ratgeber · Vermieten
Der Einheitsmietvertrag von Haus & Grund ist das in Deutschland am weitesten verbreitete Formular für die Wohnraummiete. Wir zeigen, was er leistet, welche Paragrafen dahinterstehen und wie Sie ihn als Eigentümer mit Ihren Objektdaten korrekt ausfüllen.
Der Einheitsmietvertrag ist ein vorformulierter Formular- oder Mustermietvertrag für Wohnraum. Herausgeber ist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland beziehungsweise dessen Verlag; vertrieben wird das Formular über die Landes- und Ortsvereine sowie den Verlagshandel. Ziel ist es, Vermietern eine vollständige, in sich abgestimmte Vertragsgrundlage an die Hand zu geben, statt einzelne Klauseln selbst zusammenzustellen.
Der Begriff „Einheit“ meint dabei nicht eine amtliche Norm, sondern den Anspruch eines einheitlichen, bundesweit verwendbaren Standardvertrags. Haus & Grund aktualisiert die Formulare regelmäßig, sobald die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) oder Gesetzesänderungen einzelne Klauseln betreffen. Wichtig ist deshalb: Verwenden Sie stets die aktuelle Auflage. Ein älteres Formular kann Klauseln enthalten, die inzwischen unwirksam sind.
Ein Formularvertrag ist rechtlich ein Vertrag mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Seine Klauseln unterliegen daher der strengen Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB. Genau deshalb ist ein geprüftes, aktuelles Muster wertvoller als ein selbst formulierter Text.
Ein Wohnraummietvertrag bewegt sich im Rahmen der §§ 535 bis 577a BGB. Diese Vorschriften sind zum großen Teil zwingend zugunsten des Mieters – davon abweichende Klauseln im Formular sind unwirksam. Der Einheitsmietvertrag bildet diesen Rahmen ab. Die wichtigsten Bezugspunkte:
| Paragraf | Regelungsgegenstand |
|---|---|
| § 535 BGB | Hauptpflichten: Vermieter gewährt Gebrauch und erhält die Mietsache, Mieter zahlt Miete |
| § 550 BGB | Schriftform bei Verträgen über mehr als ein Jahr |
| § 551 BGB | Mietkaution (Höhe, Ratenzahlung, getrennte Anlage) |
| § 553 BGB | Untervermietung mit berechtigtem Interesse |
| § 556, § 556a BGB | Betriebskosten und deren Verteilung |
| § 558 BGB | Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete |
| § 569, § 543 BGB | Außerordentliche fristlose Kündigung |
| § 573, § 573c BGB | Ordentliche Kündigung durch den Vermieter und Fristen |
| § 575 BGB | Befristeter Zeitmietvertrag mit Befristungsgrund |
Sie müssen diese Normen nicht auswendig kennen. Es genügt zu wissen, dass das Formular sie umsetzt – und dass Eingriffe in den vorgegebenen Text das empfindliche Gleichgewicht stören können.
Den größten Teil eines Einheitsmietvertrags füllen Sie mit Ihren Objektdaten. Diese Angaben entscheiden später über Miethöhe, Nebenkostenabrechnung und Identifizierbarkeit der Wohnung. Typischerweise tragen Sie ein:
Geben Sie die Fläche nur an, wenn Sie sie kennen. Eine zu hoch angesetzte Fläche kann teuer werden: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten ab, liegt nach ständiger BGH-Rechtsprechung ein Mangel vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt.
Welche Daten Ihr Objekt prägen – etwa Lage, Umfeld und Bodenrichtwert – sehen Sie nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass zu Ihrer eigenen Immobilie. Das ersetzt keine Vertragsklausel, hilft aber, das Objekt richtig einzuordnen.
Betriebskosten dürfen Sie nur auf den Mieter umlegen, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Fehlt die Vereinbarung, sind die laufenden Kosten in der Miete enthalten – eine spätere Abrechnung ist dann unzulässig. Im Einheitsmietvertrag haken Sie deshalb die umzulegenden Kostenarten an oder verweisen auf den Katalog der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
§ 2 BetrKV enthält einen abschließenden Katalog von 17 Kostenarten, darunter:
Nicht umlagefähig sind insbesondere Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Instandsetzung. Wer im Formular nur einzelne Kostenarten benennt, darf später auch nur diese abrechnen – der Verweis auf „Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV“ ist deshalb die sicherere Variante.
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, sofern Sie die Verspätung zu vertreten haben. Mehr dazu lesen Sie unter Grundsteuer – Grundlagen und Höhe.
Drei Bereiche regelt der Einheitsmietvertrag besonders eng am Gesetz, weil hier viele Fehler passieren.
Die Sicherheit darf bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, beginnend mit Mietbeginn. Sie als Vermieter müssen die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen anlegen, üblicherweise zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung auf 20 % innerhalb von drei Jahren; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann das Landesrecht sie auf 15 % senken (§ 558 Abs. 3 BGB).
Als Vermieter können Sie nur bei berechtigtem Interesse ordentlich kündigen – etwa wegen Eigenbedarfs oder einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters. Die Frist beträgt drei Monate und verlängert sich auf sechs Monate nach mehr als fünf Jahren und auf neun Monate nach mehr als acht Jahren Mietdauer. Bei Zahlungsverzug ist eine fristlose Kündigung nach § 569 in Verbindung mit § 543 Abs. 2 BGB möglich.
Der häufigste Streitpunkt sind Schönheitsreparaturen. Grundsätzlich trägt die Instandhaltung der Vermieter (§ 535 BGB); eine Überwälzung auf den Mieter ist nur in engen Grenzen wirksam. Der BGH hat mehrere verbreitete Klauseltypen gekippt:
Wird eine einzelne Klausel als unwirksam verworfen, entfällt sie ersatzlos – an ihre Stelle tritt das Gesetz. Bei Schönheitsreparaturen bedeutet das: Die Renovierungspflicht fällt vollständig auf Sie als Vermieter zurück. Ein aktuelles Haus-&-Grund-Formular ist genau deshalb so gebaut, dass diese Risiken vermieden werden – vorausgesetzt, Sie ändern den Text nicht eigenmächtig.
Drei formale Punkte entscheiden über die Wirksamkeit Ihres Vertrags.
Bei einer fest vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr muss der Vertrag schriftlich geschlossen werden, mit eigenhändiger Unterschrift beider Seiten auf einer Urkunde, die alle wesentlichen Bedingungen enthält. Wird die Form verfehlt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar – die gewünschte Bindung an die Laufzeit entfällt.
Ein echter Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn Sie bei Vertragsschluss schriftlich einen zulässigen Befristungsgrund angeben: künftiger Eigenbedarf, geplanter Abriss oder wesentlicher Umbau oder Betriebsbedarf. Ohne wirksamen Grund gilt der Vertrag als unbefristet.
Die Wohnfläche berechnen Sie nach der Wohnflächenverordnung: Räume unter 2 Meter Höhe werden nur anteilig, unter 1 Meter gar nicht angerechnet, Balkone und Terrassen meist mit 25 bis 50 %. Da eine Abweichung von mehr als 10 % zur Mietminderung berechtigt, sollte die Angabe belastbar sein. Eine fundierte Einschätzung des Werts Ihrer Immobilie – etwa für die Mietpreisfindung – finden Sie unter kostenlose Immobilienbewertung und Verkehrswert der Immobilie.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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