Haus an die Kinder überschreiben: Was Eigentümer beachten müssen

Überschreiben heißt rechtlich: Schenkung

Wenn Sie Ihr Haus zu Lebzeiten unentgeltlich an ein Kind übertragen, ist das zivilrechtlich eine Schenkung (§ 516 BGB) und steuerlich eine Schenkung unter Lebenden nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (§ 7 ErbStG). Der oft genutzte Begriff „Überschreibung“ ist also kein eigener Rechtsvorgang, sondern eine vorweggenommene Erbfolge.

Damit das Eigentum wirklich übergeht, sind drei Schritte nötig:

• Notarielle Beurkundung des Übertragungsvertrags – bei Grundstücken zwingend vorgeschrieben (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein formloser Vertrag ist nichtig.
• Auflassung, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB), die der Notar mitbeurkundet.
• Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Erst damit wird das Kind rechtlich Eigentümer.

Freibeträge: Wie viel können Kinder steuerfrei erhalten?

Für die Schenkungsteuer zählt, wer von wem etwas erhält. Kinder gehören zur Steuerklasse I (§ 15 Abs. 1 ErbStG) und haben den höchsten persönlichen Freibetrag.

Wichtig: Der Freibetrag von 400.000 € gilt je Elternteil und je Kind. Schenken Vater und Mutter gemeinsam (jeder seinen Miteigentumsanteil), stehen einem Kind also zweimal 400.000 €, zusammen 800.000 € steuerfrei zur Verfügung.

Der Freibetrag steht zudem alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Schenkungen desselben Schenkers an denselben Empfänger innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Wer früh und in Etappen überträgt, kann die Freibeträge daher mehrfach nutzen.

Wenn der Wert den Freibetrag übersteigt: So viel Steuer fällt an

Liegt der steuerlich angesetzte Wert über dem Freibetrag, fällt auf den übersteigenden Teil Schenkungsteuer an. Die Sätze der Steuerklasse I sind nach der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs gestaffelt (§ 19 Abs. 1 ErbStG):

Rechenbeispiel: Ein Elternteil überträgt ein Haus mit einem steuerlichen Wert von 600.000 € an ein Kind.

• 600.000 € Wert − 400.000 € Freibetrag = 200.000 € steuerpflichtiger Erwerb
• 200.000 € liegen in der Stufe bis 300.000 € → 11 %
• Schenkungsteuer = 200.000 € × 11 % = 22.000 €

Würden hingegen beide Elternteile je 300.000 € (ihren halben Anteil) übertragen, bliebe jede der beiden Schenkungen unter dem Freibetrag von 400.000 € – die Schenkung wäre dann steuerfrei. Ein eingebauter Puffer ist der Härteausgleich (§ 19 Abs. 3 ErbStG): Er mildert den Sprung an den Tarifgrenzen, damit ein knappes Überschreiten nicht zu einer unverhältnismäßig hohen Mehrsteuer führt.

Wie wird der Hauswert für die Schenkungsteuer ermittelt?

Für die Steuer zählt nicht ein Wunschpreis, sondern der gemeine Wert (§ 9 BewG), der dem Verkehrswert entspricht. Das Finanzamt ermittelt ihn über typisierte Verfahren des Bewertungsgesetzes (§ 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. §§ 176 ff. BewG):

• Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) – meist für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser, abgeleitet aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
• Ertragswertverfahren (§§ 184 ff. BewG) – typisch für vermietete Wohnimmobilien.
• Sachwertverfahren (§§ 189 ff. BewG) – wenn keine Vergleichswerte vorliegen; hier zählt unter anderem der Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert).

Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden diese Verfahren so angepasst, dass die steuerlichen Werte näher am Marktpreis liegen. Viele Immobilien werden dadurch heute höher angesetzt als früher – die Freibeträge werden also schneller ausgeschöpft.

Erscheint Ihnen der ermittelte Wert zu hoch, dürfen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG), etwa durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis. Dieses Gutachten ist unabhängig und kostenpflichtig – es ist etwas anderes als eine Markteinschätzung im Verkaufsfall. Wie die einzelnen Bausteine zusammenwirken, erläutern wir auch unter Bodenrichtwert und Immobilienbewertung.

Nießbrauch und Wohnrecht: Wohnen bleiben und Steuer senken

Viele Eigentümer wollen das Haus übertragen, aber selbst darin wohnen bleiben oder die Mieten weiter behalten. Dafür gibt es zwei eingetragene Rechte:

• Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB): umfassendes Nutzungsrecht – Sie dürfen die Immobilie selbst bewohnen und Mieten vereinnahmen.
• Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): das Recht, das Haus oder eine Wohnung selbst zu bewohnen, ohne Vermietungsrecht.

Beide Rechte werden im Grundbuch zu Ihren Gunsten eingetragen und mindern die Schenkungsteuer: Das Kind erhält ein belastetes Eigentum. Der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts (Jahreswert × Vervielfältiger nach Lebensalter, § 14 BewG; die Vervielfältiger veröffentlicht das BMF jährlich) wird vom Hauswert abgezogen.

Beispiel: Hauswert 600.000 €, Jahreswert des Nießbrauchs 24.000 €, Vervielfältiger 12 → Kapitalwert 288.000 €. Steuerlich übertragen werden dann nur 600.000 € − 288.000 € = 312.000 €, also weniger als der Freibetrag von 400.000 €. Die Schenkung bliebe in diesem Fall steuerfrei.

Pflichtteil und Sozialamt: die zwei Zehn-Jahres-Fallen

Eine Schenkung verschwindet nicht spurlos aus dem Nachlass. Zwei Fristen sollten Sie kennen.

Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB)

Andere Pflichtteilsberechtigte – etwa weitere Kinder oder der Ehegatte – können nach dem Tod verlangen, dass die Schenkung bei der Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt wird. Der Wert wird pro Jahr seit der Schenkung um 10 % abgeschmolzen: Nach zehn vollen Jahren bleibt die Schenkung pflichtteilsrechtlich außen vor (§ 2325 Abs. 3 BGB). Wichtige Ausnahme: Behalten Sie einen umfassenden Nießbrauch, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des BGH oft nicht zu laufen.

Rückforderung wegen Verarmung / Sozialhilfe-Regress (§§ 528, 529 BGB)

Werden Sie pflegebedürftig und reichen Einkommen und Vermögen nicht aus, können Sie die Schenkung nach § 528 BGB zurückfordern, soweit Sie sie für Ihren angemessenen Unterhalt brauchen. Übernimmt das Sozialamt Heimkosten, geht dieser Anspruch auf den Träger über (§ 93 SGB XII) – das Sozialamt kann dann beim beschenkten Kind Wertersatz verlangen.

Auch hier gilt: Nach zehn Jahren seit Vollzug der Schenkung ist die Rückforderung ausgeschlossen (§ 529 Abs. 1 BGB). Wer früh überträgt, schafft also Abstand zu diesem Risiko.

Weitere Steuern, Rückfall-Klauseln und Folgen für das Kind

Ein paar Punkte werden bei der Überschreibung gern übersehen:

• Grunderwerbsteuer: Übertragungen an Verwandte in gerader Linie (Eltern ↔ Kinder) sind befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Es fällt also keine Grunderwerbsteuer an.
• Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Die Schenkung selbst löst sie nicht aus. Verkauft das Kind das Haus später, tritt es aber in Ihre Anschaffungsdaten ein – maßgeblich ist die Zehn-Jahres-Frist ab Ihrem ursprünglichen Kauf, nicht ab der Schenkung.
• Grundsteuer: Sie bleibt am Objekt; nach der Umschreibung wird das Kind neuer Schuldner. Grundlagen dazu finden Sie unter Grundsteuer.

Im Übertragungsvertrag lassen sich zudem Rückforderungs- und Rücktrittsrechte regeln, etwa für den Fall der Insolvenz oder Scheidung des Kindes, eines Verkaufs ohne Ihre Zustimmung oder des Vorversterbens des Kindes. Solche Klauseln gehören sauber notariell formuliert.