Bestandsverzeichnis im Grundbuch: Flurstücke und Lage lesen

Wo das Bestandsverzeichnis im Grundbuch steht

Jedes Grundbuchblatt ist nach § 4 der Grundbuchverfügung (GBV) in vier Teile gegliedert: die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Das Bestandsverzeichnis steht ganz vorn und beantwortet die Frage: Um welches Grundstück geht es überhaupt? Erst danach folgen die rechtlichen Eintragungen.

Die übrigen Teile bauen darauf auf:

• Aufschrift: Amtsgericht (Grundbuchamt), Grundbuchbezirk und Blattnummer.
• Bestandsverzeichnis: die Grundstücke selbst mit Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe.
• Abteilung I: der oder die Eigentümer und die Grundlage des Erwerbs.
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen, etwa Wegerechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte.
• Abteilung III: Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden.

Nach dem sogenannten Realfoliensystem wird für jedes Grundstück grundsätzlich ein eigenes Blatt geführt (§ 3 Abs. 1 Grundbuchordnung, GBO: „Für jedes Grundstück wird im Grundbuch ein besonderes Blatt angelegt.“). Gehören mehrere Grundstücke derselben Person, dürfen sie nach § 4 GBO auch gemeinsam auf einem Blatt stehen. Das Bestandsverzeichnis ist die spezielle Vorschrift dafür: Es ist in § 6 GBV geregelt.

Spalte für Spalte: Was im Bestandsverzeichnis steht

Das Bestandsverzeichnis ist nach § 6 GBV in nummerierte Spalten unterteilt. Die wichtigsten beschreiben das Grundstück selbst, weitere dokumentieren spätere Veränderungen. Die folgende Übersicht ordnet die typischen Inhalte den Spalten zu.

Maßgeblich ist, dass das Grundstück nach dem amtlichen Verzeichnis bezeichnet wird. Das schreibt § 2 Abs. 2 GBO vor: Grundstücke sind im Grundbuch nach dem amtlichen Verzeichnis der Grundstücke — dem Liegenschaftskataster — zu bezeichnen. Alle Angaben in Spalte 3 stammen also nicht aus dem Grundbuch selbst, sondern aus dem Kataster.

Gemarkung, Flur und Flurstück verständlich erklärt

Die drei Begriffe ordnen Ihr Grundstück räumlich ein — vom Großen zum Kleinen. Sie sind die eigentliche, dauerhafte Kennung Ihres Bodens, unabhängig von Straße und Hausnummer.

• Gemarkung: der größte Bezirk. Eine Gemarkung umfasst ein zusammenhängendes Gebiet, das in der Praxis oft einer Gemeinde oder einem Ortsteil entspricht. Sie trägt einen Namen und meist auch eine Nummer.
• Flur: ein Teil der Gemarkung. Die Flur fasst mehrere benachbarte Flurstücke zusammen und ist durchnummeriert.
• Flurstück: die kleinste, einzeln vermessene Einheit. Jedes Flurstück hat eine eigene Nummer und ist eindeutig abgegrenzt.

Die Flurstücksnummer erscheint häufig als Bruch, etwa 123/4. Das ist kein Eigentumsanteil, sondern eine Katasterangabe: Der Zähler (123) ist die Stammnummer des ursprünglichen Flurstücks, der Nenner (4) kennzeichnet eine später abgeteilte Teilfläche. Wurde ein Flurstück nie geteilt, steht oft nur eine einfache Nummer ohne Nenner.

Grundstück oder Flurstück — warum das nicht dasselbe ist

Im Alltag werden „Grundstück“ und „Flurstück“ oft gleichgesetzt. Rechtlich sind es zwei verschiedene Dinge:

• Das Flurstück ist ein Begriff des Liegenschaftskatasters. Es ist die vermessungstechnische Einheit — ein geometrisch abgegrenztes Stück Erdoberfläche mit eigener Nummer.
• Das Grundstück im Rechtssinn ist die Einheit des Grundbuchs: alles, was unter einer laufenden Nummer (Spalte 1) im Bestandsverzeichnis gebucht ist.

Daraus folgt der entscheidende Punkt: Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Ein typisches Wohngrundstück umfasst zum Beispiel ein Flurstück mit dem Haus und ein angrenzendes Garten- oder Hofflurstück — beide stehen unter einer Bestandsverzeichnis-Nummer und bilden zusammen rechtlich ein Grundstück.

Umgekehrt kann ein einzelnes Flurstück rechtlich aufgeteilt sein, etwa bei Eigentumswohnungen. Welche Daten zu Ihrem konkreten Objekt gehören — Gemarkung, Flur, Flurstücke, Lage und Umfeld — bereitet der Objektkompass nach einer kostenlosen Anmeldung übersichtlich für Sie auf, ohne dass Sie selbst Auszüge zusammensuchen müssen.

Wirtschaftsart, Lage und Größe richtig deuten

Drei Angaben in Spalte 3 beschreiben Ihr Grundstück inhaltlich. Sie stammen aus dem Kataster und werden bei Bedarf fortgeführt.

Wirtschaftsart (tatsächliche Nutzung)

Die Wirtschaftsart bezeichnet, wie das Grundstück tatsächlich genutzt wird, nicht wie es bewertet ist. Typische Einträge sind:

• Gebäude- und Freifläche, Wohnen — bebautes Grundstück mit überwiegender Wohnnutzung.
• Gebäude- und Freifläche, gemischt genutzt — Wohnen und Gewerbe.
• Landwirtschaftsfläche, Grünland oder Waldfläche — bei land- und forstwirtschaftlicher Nutzung.

Lage

Die Lage ist die örtliche Bezeichnung, in der Regel Straße und Hausnummer. Bei unbebauten Flächen kann hier auch ein Flur- oder Gewannname stehen. Die Lage dient der praktischen Wiedererkennung — die rechtlich eindeutige Kennung bleibt aber die Flurstücksangabe.

Größe

Die Größe ist die amtliche Fläche in Quadratmetern. Sie wird aus dem Kataster übernommen. Weicht sie nach einer Vermessung ab, wird sie fortgeschrieben.

Bestand, Zuschreibung und Abschreibung: Veränderungen verstehen

Grundstücke bleiben nicht immer unverändert. Sie können vereinigt, ergänzt oder geteilt werden. Das Bestandsverzeichnis dokumentiert das über die Spalten 2 sowie 4 bis 6.

• Vereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB): Zwei Grundstücke desselben Eigentümers werden im Grundbuch zu einem Grundstück zusammengefasst. Danach gelten sie als ein Grundstück.
• Bestandteilszuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB): Ein Grundstück wird einem anderen als Bestandteil zugeschrieben und verliert seine Selbständigkeit. Die grundbuchtechnische Durchführung regeln §§ 5, 6 GBO; Voraussetzung sind in der Regel räumlicher Zusammenhang und derselbe Eigentümer.
• Abschreibung eines Teils (§ 7 GBO): Wird eine Teilfläche abgetrennt und zu einem neuen Grundstück, muss dieser Teil zuvor im Kataster als eigenes Flurstück vermessen sein. Erst dann kann er im Grundbuch abgeschrieben werden.

In Spalte 2 erkennen Sie die Herkunft („hervorgegangen aus …“), in den Spalten 4 bis 6 die durchgeführten Veränderungen. Frühere Eintragungen werden bei einer Änderung rot unterstrichen (gerötet) und gelten damit als gelöscht — sie bleiben aber sichtbar, damit die Geschichte nachvollziehbar ist.

Besondere Fälle: Eigentumswohnung und Erbbaurecht

Nicht jedes Bestandsverzeichnis beschreibt ein klassisches Grundstück. Zwei Sonderformen sind häufig:

Wohnungs- und Teileigentum

Bei Eigentumswohnungen führt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch (Teileigentumsgrundbuch bei gewerblichen Einheiten) nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Im Bestandsverzeichnis steht dann nicht ein ganzes Grundstück, sondern:

• der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück (z. B. „85/1000 Miteigentumsanteil“),
• verbunden mit dem Sondereigentum an der konkret bezeichneten Wohnung (z. B. „Wohnung Nr. 7 im Aufteilungsplan“).

Das gemeinschaftliche Grundstück selbst wird auch hier nach Gemarkung, Flur und Flurstück bezeichnet (§ 2 Abs. 2 GBO).

Erbbaurecht

Ein Erbbaurecht — das Recht, auf fremdem Boden ein Gebäude zu haben — gilt als grundstücksgleiches Recht. Es erhält ein eigenes Erbbaugrundbuch, dessen Bestandsverzeichnis das Recht als selbständige Einheit ausweist. Auf dem Blatt des belasteten Grundstücks erscheint das Erbbaurecht zusätzlich als Belastung in Abteilung II.

Grundbuch einsehen: So kommen Eigentümer an die Daten

Das Grundbuch ist nicht öffentlich einsehbar. Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO gilt: „Die Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.“

• Als Eigentümer haben Sie stets ein berechtigtes Interesse an Ihrem eigenen Grundstück. Sie erhalten Einsicht und einen Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt (in der Regel beim Amtsgericht, in Baden-Württemberg historisch bei den Grundbuchämtern der Gemeinden, heute beim Amtsgericht).
• Dritte — etwa Kaufinteressenten oder Gläubiger — müssen ihr berechtigtes Interesse konkret darlegen. Bloße Neugier genügt nicht.

Den Auszug beantragen Sie schriftlich oder über die Online-Portale der Länder. Die Flurkarte (Liegenschaftskarte) mit der zeichnerischen Darstellung Ihrer Flurstücke bekommen Sie zusätzlich beim Kataster- bzw. Vermessungsamt oder über die Geodatenportale der Länder.

Eine erste, unverbindliche Orientierung zu Lage, Umfeld und Flurstücken Ihres Objekts erhalten Sie nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass — die rechtsverbindliche Auskunft bleibt aber dem amtlichen Grundbuchauszug vorbehalten.